張律師：您提出的這個(gè)問題，由于涉及到購房人與貸款銀行、購房人與開發(fā)商以及我國(guó)房地產(chǎn)管理的不同主體、不同部門之間的法律關(guān)系，因此，要解決這一問題，勢(shì)必要分析不同的法律關(guān)系所涉及到的權(quán)利義務(wù)。這一問題的解決，由于在理論上和實(shí)踐中有不同的認(rèn)識(shí)和作法，所以，必須依據(jù)我國(guó)《貸款通則》、《個(gè)人住房貸款管理辦法》和其他相關(guān)法律法規(guī)，從兩方面對(duì)此進(jìn)行解釋。

一、在理論上，如果購房人以商業(yè)貸款的形式購購了商品房并且在尚未辦理入住手續(xù)之前對(duì)房屋直接轉(zhuǎn)讓的，那么其行為是無效的。理由是在《購房合同》簽定后，購房人只是依據(jù)合同取得了一種請(qǐng)求交付房屋的權(quán)利，而并沒有取得合法有效的《房屋產(chǎn)權(quán)證》，其作為房屋所有人的法律地位尚沒有較終確定。而依據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》和《合同法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)于房屋等不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，以轉(zhuǎn)讓登記為合同生效的條件，而尚未竣工的房屋，即俗稱的“樓花”沒有房屋他項(xiàng)權(quán)利證書，所以其轉(zhuǎn)讓房屋的行為在理論上是不能成立的。

二、在實(shí)踐中有可能出現(xiàn)的變通的作法：

頭先，在開發(fā)商方面，對(duì)于購房人的要求，經(jīng)過協(xié)商，開發(fā)商有可能在不影響房屋出售的前提下，同意變更購房人并簽定新的合同。但一般情況下，開發(fā)商可能會(huì)扣留購房人的定金或按合同約定的其他違約責(zé)任追究其責(zé)任。但不管哪種方式，由此所產(chǎn)生的費(fèi)用都需要由購房人承擔(dān)；其次，在銀行方面，必須要解決的是已經(jīng)貸出的款項(xiàng)如何歸還，然后再確定新的貸款人，簽定新的貸款合同。操作過程中可能會(huì)由開發(fā)商回購或由原購房人歸還貸款，終止原貸款合同的履行，然后重新對(duì)新的接受轉(zhuǎn)讓的一方審核并發(fā)放一筆新的貸款。

總之，在遇到上述情況的時(shí)候，由于不同的開發(fā)商、不同的銀行可能會(huì)采取截然不同的方式來處理，所以結(jié)果可能會(huì)不完全一樣，但實(shí)際上，購房者轉(zhuǎn)讓的行為往往難以實(shí)現(xiàn)而且要承擔(dān)一定的費(fèi)用或損失。

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