現(xiàn)在的購房人都知道購房一定要落實(shí)產(chǎn)權(quán)，但他們是否關(guān)注或過問房屋的抵押權(quán)呢?據(jù)了解，大多數(shù)購房人認(rèn)為“只要房屋的產(chǎn)權(quán)證上寫著我的名字就沒問題了”。其實(shí)不然，關(guān)于房屋的抵押權(quán)也大有學(xué)問。有關(guān)人士提醒購房人，購房時(shí)除了要落實(shí)產(chǎn)權(quán)外，對抵押權(quán)也要過問。

已經(jīng)抵押的房產(chǎn)又繼續(xù)出售

據(jù)業(yè)內(nèi)人士反映，有的開發(fā)商在做企業(yè)貸款的時(shí)候就已經(jīng)將項(xiàng)目或土地抵押，同時(shí)已在房地局辦理完抵押登記手續(xù)，但這些房屋又繼續(xù)向購房者出售，而且房地局還繼續(xù)在預(yù)售契約上加蓋預(yù)售登記章，即承認(rèn)其合法銷售手續(xù)。而據(jù)有關(guān)規(guī)定，已抵押給銀行的房屋是不能再進(jìn)行銷售的。

對于這類問題，專家建議購房人在購房時(shí)應(yīng)加強(qiáng)評估。評估事務(wù)所要加強(qiáng)調(diào)查，在評估報(bào)告上明確所評估住房在評估時(shí)是否作過抵押登記。較理想的方式是：房地局應(yīng)對抵押登記建立查詢網(wǎng)絡(luò)，方便有關(guān)機(jī)構(gòu)查詢，較好將來能與放貸單位進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)連接，一有重復(fù)隨時(shí)可以發(fā)現(xiàn)并做相應(yīng)處理，或房地局能夠定期向有關(guān)放貸部門傳遞抵押登記情況。

已售房屋再次抵押

目前，已經(jīng)發(fā)生過已銷售給購房人并預(yù)售登記后的房屋再次抵押給銀行用于開發(fā)商企業(yè)貸款的情況。這對于購房者來說實(shí)際是侵害了他們的權(quán)益，同時(shí)也對個(gè)人購房貸款造成影響，使將來處理房屋發(fā)生問題。經(jīng)預(yù)售登記后的所購房屋，經(jīng)評估合格發(fā)放了個(gè)人購房貸款，簽立了抵押條款，但目前評估事務(wù)所和住房資金管理控制不了什么時(shí)候開發(fā)商又拿上述房屋抵押企業(yè)貸款。

對于這種情況，由于抵押登記沒有落實(shí)，貸款機(jī)構(gòu)信息不溝通，開發(fā)商乘機(jī)惡意違規(guī)，致使貸款風(fēng)險(xiǎn)非常大。在開發(fā)商項(xiàng)目可以銷售后，利用虛假身份證件和相應(yīng)貸款材料套取貸款資金。其風(fēng)險(xiǎn)主要反映在這些房屋將來真正出售時(shí)貸款的銜接和期房風(fēng)險(xiǎn)。另外，有的開發(fā)商協(xié)助制作虛假材料，用一套住房抵押，在若干貸款機(jī)構(gòu)套取多筆個(gè)人貸款。頭先，如借款人在住房資金辦理了住房公積金貸款，如果再到銀行申請商業(yè)貸款，銀行和住房資金管理目前都無法查出來，一方面借款人的收人要負(fù)擔(dān)兩筆貸款，加大了貸款風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，如果借款人手中有兩份購房合同，借款人完全可以做到用同一房屋抵押分別在不同貸款機(jī)構(gòu)獲得兩筆貸款(假如購房合同由借款人夫妻兩個(gè)人簽署)。即使購房合同由一個(gè)人簽署，如果不控制購房人夫妻兩人拿此合同分別申請貸款。

據(jù)放貸部門有關(guān)人士反映，這個(gè)問題已經(jīng)從某些項(xiàng)目反映出來，但由于與銀行等機(jī)構(gòu)信息不溝通，給核查工作帶來了許多不便。以至于給不良開發(fā)商帶來可乘之機(jī)。而解決這一問題的途徑就是加強(qiáng)相關(guān)的信息溝通。

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