購房風(fēng)險何其多

　　主持人：從你們的實踐經(jīng)驗來看，目前，在哪些方面，購房人較容易和開發(fā)商發(fā)生糾紛或被開發(fā)商“欺騙”？

　　郭玉濤：目前房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)侵害消費者權(quán)益的問題比較多，主要集中在廣告欺詐、違反合同、面積誤差、質(zhì)量問題、手續(xù)不全、違反規(guī)劃等方面。

　　魏曉東：購房隱患一般是由于消費者對所購房屋的情況不甚了解就急于購購造成的。入住時，以前不明確的情況逐漸明晰，所有的不滿都在入住的時候爆發(fā)了。從我們的實踐中發(fā)現(xiàn)，消費者在購購房屋的時候，所謂“欺騙”主要是被銷售人員的不實介紹所蒙蔽，比較集中在房屋使用率、綠化情況、物業(yè)管理費等方面。

　　主持人：能否通過一種方法或一個合同消除購房的隱患？

　　魏曉東：購購房屋是一個復(fù)雜的過程，通過一種方法或一個合同從根本上消除購房的隱患是不可能的。消費者購購房屋的過程，包括尋找房屋、調(diào)查項目背景、簽訂合同、交房驗收等很多階段，將這一過程簡化為一個合同，無論是從技術(shù)角度還是從法律角度來看都是脫離實際的。

　　王建文：一位稱職律師起草的合同，應(yīng)該充分體現(xiàn)了現(xiàn)行法律法規(guī)和社會交易習(xí)慣的要求。但即使有了這樣一份完備的合同，就能夠規(guī)范各方的交易行為和解決所有購房糾紛嗎？法律

　　的制定往往具有滯后性，既然法律本身具有這樣的特點，那么依據(jù)法律而制定的合同，也就不可能超前地、有預(yù)見性地將各種問題全部囊括其中，從而達(dá)到一勞永逸解決問題的目的。此外，補(bǔ)充協(xié)議是雙方簽訂的，購房者可以擬定，開發(fā)商也可以擬定，雙方從自己的立場上擬定的條款，未必會得到對方的認(rèn)可。

　　郭玉濤：購房人士使用合同，如同購菜時手里提著彈簧秤，合同是20條或204條，無非相當(dāng)于彈簧秤是準(zhǔn)確到克或是毫克，確實有用，但是彈簧秤卻不能從根本上解決市場的誠信問題。同理，細(xì)致的合同本身也不能解決房地產(chǎn)市場中問題的實質(zhì)。正是由于這個原因，所以我們不可能要求通過一份合同來解決所有人的問題，因為這份合同不可能涵蓋所有的問題。原則上，購房時已經(jīng)有了格式合同。但是這個格式合同是不全面、不完整的，所以有必要再就某些關(guān)注的問題特別約定，形成補(bǔ)充協(xié)議。這個補(bǔ)充協(xié)議只要能夠把購房人關(guān)注的問題說清楚，能夠盡量地保護(hù)到自己的利益，就足夠了。

　　購房風(fēng)險“源”于何處

　　主持人：購房人的購房風(fēng)險是什么原因造成的？

　　魏曉東：消費者對于開發(fā)商的宣傳不做調(diào)查而且輕信，并且對于這種情況一般無法舉證，導(dǎo)致消費者在和開發(fā)商的糾紛中遭受損失。

　　王建文：我認(rèn)為購房風(fēng)險很大程度上是由于商品房的“非成品性”造成的。我們購音響、電腦、汽車等商品，其價格也不低廉，但因為這些商品的成品化程度高，屬于工業(yè)化生產(chǎn)的定制性產(chǎn)品，因此我們在購購時往往不簽訂書面合同，購購風(fēng)險也很低。目前北京的商品房銷售，絕大多數(shù)屬于期房，購房人在購房時，往往面對的只是一塊地加設(shè)計圖紙。正是基于期房的這種非成品性，加之部分購房人在購房時，對戶型、裝修等提出了具體的要求（即個性化要求），導(dǎo)致我們必須簽訂書面合同，而且越簽越細(xì)，但還是不能從根本上消除購房風(fēng)險。根據(jù)有關(guān)部門的規(guī)定，現(xiàn)房銷售是不需要以《商品房購賣合同》示范文本作為合同文本的，現(xiàn)實中的現(xiàn)房銷售合同，內(nèi)容要比《商品房購賣合同》簡化得多，風(fēng)險也小得多，就恰恰說明了這一點。

　　另外，依法訂立的合同受法律保護(hù)、簽約人也必須遵守，這是每個人都知道的。但在房屋銷售和使用過程中，購賣雙方在很多細(xì)節(jié)上，也均有法不責(zé)眾的心態(tài)，所以違法建設(shè)、違規(guī)銷售的情況就屢禁不絕；所以入住結(jié)算尾款時，不少的購房人只要入住了，就拖著尾款不交。因此，從政府和社會層面，建立良好的社會信用體系，培養(yǎng)公民的商業(yè)觀念、法律意識，對消除購房人的購房風(fēng)險是有重要意義的。

　如何消除購房風(fēng)險？

　　主持人：你們在接受購房人委托，與開發(fā)商簽合同時，通過做哪些工作，來消除或減少購房人的購房風(fēng)險？

　　魏曉東：我們在接受委托后，頭先要做的不是坐在屋里簽訂合同，制作補(bǔ)充合同文本，而是要走出辦公室，到房地產(chǎn)管理部門和工商行政管理部門調(diào)查、核實開發(fā)商和該房地產(chǎn)項目的有關(guān)證照、資質(zhì)及這些證照是否在有效期內(nèi)。另外，我們也通過走訪法院等其他機(jī)構(gòu)來了解開發(fā)商的信用情況、是否涉及訴訟等等，然后，才針對消費者風(fēng)險起草談判提綱和銷售人員進(jìn)行協(xié)商，簽訂一個雙方都認(rèn)可的補(bǔ)充協(xié)議。在整個購房過程中，購房風(fēng)險在調(diào)查之后有的就已經(jīng)消除，其他的風(fēng)險通過購賣合同對開發(fā)商的約束來消除。郭玉濤：實際上，對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題，恐怕任何一個律師、消費者都沒有這樣的智力、精力、經(jīng)驗來應(yīng)對。

　　從根本上解決問題，還要靠政府、靠法制。我舉幾個簡單的例子，比如購房人想了解某個樓盤土地出讓金的交納情況，他能從政府部門問到嗎？基本不能。還有關(guān)于規(guī)劃的問題、關(guān)于公攤面積的問題等等，基本上房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)都是有政府部門監(jiān)管的，可是這些方面的數(shù)據(jù)、結(jié)論卻根本不向社會公眾開放，所以購房時，大家都會有一種朦朧的感覺，誰知道以后會怎么樣呢？全看運氣。

　　還有一些問題，比如一些樓盤中存在新蓋房屋侵害住戶采光權(quán)、綠地的情形，但是這些房屋確實按照法定程序得到了規(guī)劃許可證，你說這是什么問題？所以這就必須靠法制化發(fā)展來解決，這種深刻的問題，恐怕是消費者光靠合同條款是解決不了的。

　　所以，解決房地產(chǎn)領(lǐng)域中侵害消費者權(quán)益的問題，不能簡單地要求消費者提高警惕，因為這樣做的前提是假設(shè)消費者永遠(yuǎn)面對著無窮而可怕的陰謀，誰能夠承受？必須要通過加強(qiáng)監(jiān)管、增加透明度、加大打擊強(qiáng)度與力度來解決問題。

　　主持人：從目前來看，為避免糾紛和受騙，較根本、較重要的因素是什么？能否為購房人提供一些合理化建議？

　　魏曉東：保持平和、務(wù)實的心態(tài)。在期房占主導(dǎo)、新房子不斷涌現(xiàn)、新技術(shù)不斷得到應(yīng)用的今天，購房人購房時的心理狀態(tài)是十分重要的，就像手機(jī)和電腦，生產(chǎn)、銷售商永遠(yuǎn)說現(xiàn)在推銷的是較好的，但半年后又會有更好的。不少購房投訴，之所以導(dǎo)致購房人不滿，一方面是開發(fā)商不能如實兌現(xiàn)承諾，另一方面是因為不少購房人購房時的期望值過高，偏離了所選房屋本身的實際價值。

　　王建文：要明確自己較關(guān)注的是什么。房子是一種涉及面極廣、涉及專業(yè)較多的大額消費品，選房子實際上是綜合了多項指標(biāo)后的一種選擇，比如您計劃購購一套平均分80分的房子，您給選中的房子打分，戶型、朝向是90分，景觀是65分，區(qū)位是75分，價格是70分，開發(fā)商資信是80分……只要您較關(guān)注的幾項指標(biāo)得分較高、其他指標(biāo)沒有過低的、而總體綜合分又能達(dá)到80分，那就是一套可以購購的房子，十全十美只是理想的產(chǎn)物。

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