較近，我在辦理新房入住手續(xù)時，物業(yè)公司要求我同時繳納房價款2％的公共維修基金以及小修、中修和大修費。請問，物業(yè)管理公司同時收取公共維修基金和小修、中修、大修費合理嗎？物業(yè)公司規(guī)定不繳清費用，就不發(fā)給我鑰匙，請問物業(yè)公司這樣做有法律依據(jù)嗎？在交鑰匙前，購房者到底應(yīng)繳清哪些費用？

　　■讀者陳文

　　根據(jù)建住房（1998）213號《住宅共用部位共有設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，自1999年1月1日起，售房單位在向購房者收取房價款的同時，可以按房價款的2％至3％的比例向購房者收取住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱“維修基金”），該筆基金應(yīng)專項用于住宅公共部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新和改造。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入銷售收入。在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時，售房單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修基金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督。

　　關(guān)于大修、中修和小修費收取問題，京價（房）字（1997）第196號《北京市物價局、北京市房屋土地管理局關(guān)于印發(fā)“北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法”的通知》具體規(guī)定了各類級別住宅所應(yīng)收取大修、中修、小修費用標準。但商品房都有一定的保修期，保修期內(nèi)的維修費用不需交納。所以除非物業(yè)管理公司有足夠理由和證據(jù)表明這些維修費是否會用于保修期，否則業(yè)主有權(quán)拒交。除以上幾項外，在入住前，開發(fā)商或物業(yè)公司一般還會向購房人預(yù)收契稅，以備辦理房產(chǎn)證時交納，只要《物業(yè)管理公約》中對此無購房人委托代收的條款，是預(yù)交還是辦理產(chǎn)權(quán)證時自己交納就完全取決于購房人了。

　　物業(yè)管理費也是入住前物業(yè)公司經(jīng)常要業(yè)主交納的費用。一方面，物業(yè)管理費是基于使用房屋才發(fā)生的費用，另一方面，不預(yù)收一定的物業(yè)管理費又無法保障物業(yè)的正常使用，且物業(yè)管理又是一種滯時服務(wù)，所以預(yù)收一定的物業(yè)管理費還是合理的。

　　物業(yè)保證金是保證遇到特殊情況時，物業(yè)管理費收取不受影響。法規(guī)并無嚴格規(guī)定禁收，但收取標準應(yīng)對所有客戶一樣，除非《物業(yè)管理公約》中有明確規(guī)定。一般來講，物業(yè)保證金是3個月的物業(yè)管理費。

　　另外，裝修押金也是一個經(jīng)常被要求的收費項目，小區(qū)多有自己的標準，但收費金額一定要合理。過高時，可以向物價部門或居住小區(qū)管理辦公室投訴。

　　這里有一點需要說明的是，物業(yè)管理公司以未繳齊所要求繳納的費用為由，拒絕給購房人鑰匙是沒有法律依據(jù)的。當(dāng)然如果雙方所訂立的合同中明確約定交鑰匙之前，購房人應(yīng)繳納有關(guān)費用（包括物業(yè)管理費用），則物業(yè)管理公司上述要求是有合同依據(jù)的。筆者建議購房人在簽署合同時，應(yīng)明確發(fā)展商指定的物業(yè)管理公司收費標準應(yīng)符合有關(guān)政府規(guī)定，并應(yīng)明確約定交付鑰匙不應(yīng)以繳齊所有費用為前提。目前法律上沒有明確規(guī)定房屋交付前購房人應(yīng)繳納哪些費用，但發(fā)展商的普遍做法是要求購房人繳齊所有費用（房價款、有關(guān)物業(yè)管理費用），之后才交付房屋鑰匙，而不論前述要求是否有合同依據(jù)。購房人應(yīng)在簽署合同時，與發(fā)展商訂立預(yù)防這種情況的條款，在實際遇到這種情況時，充分利用各種有效、合法的途徑以保護自身權(quán)益不受侵犯。

　　■文／王薇

（北京青年報）

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