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細(xì)說房屋面積
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 442 次
“房屋面積”,這一個(gè)本來很平常的數(shù)學(xué)概念,卻在傳媒的炒作中備受人們關(guān)注。房屋面積在現(xiàn)實(shí)生活中是以商品房銷售面積、房改房面積、產(chǎn)權(quán)登記測(cè)量確權(quán)面積、“房屋公正面積”等具體概念出現(xiàn)的。按說“長乘以寬便等于面積”,這是小學(xué)生都懂的常識(shí)。可是它們之間怎么會(huì)出現(xiàn)如此嚴(yán)重的大的差異呢?究其原因,是這些不同的房屋面積的不同含義使然:
———房改房面積。這是在房改售房過程中出現(xiàn)的一個(gè)面積概念。由于房改房數(shù)量大,房改推進(jìn)迅速,不可能逐戶丈量面積后才進(jìn)行售房。于是采用一種簡便的方法,即用一戶住房使用面積乘以一個(gè)系數(shù),如北京為使用面積乘以1.333即為該戶房改售房的建筑面積。由于房屋結(jié)構(gòu)多樣,平面設(shè)計(jì)不一,這樣的套算,與實(shí)際的差異就在所難免,這也就是一種正常的事情了。
———商品房銷售面積。這是開發(fā)商在銷售商品房(現(xiàn)房或期房)時(shí),用于銷售房屋和計(jì)算房價(jià)使用的計(jì)量依據(jù),大多以設(shè)計(jì)圖面積作銷售面積。由于施工過程中有更改設(shè)計(jì)、施工工藝、用料等諸多因素影響,購房者拿到的房屋與按設(shè)計(jì)圖銷售的面積也多有出入,這也是正常現(xiàn)象。
———產(chǎn)權(quán)登記測(cè)量確權(quán)面積?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定,國家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。為確定權(quán)利的范圍,必須對(duì)依法登記的房屋進(jìn)行勘測(cè)丈量,計(jì)算面積,并在產(chǎn)權(quán)證書上記載和繪制平面圖。由于產(chǎn)權(quán)證書是國家法定證書,產(chǎn)權(quán)登記測(cè)量確權(quán)面積便是具有法律效力的依據(jù)。當(dāng)然產(chǎn)權(quán)測(cè)量、面積計(jì)算必須符合國家的法規(guī)規(guī)范。
從上面的分析來看,產(chǎn)權(quán)登記測(cè)量確權(quán)面積應(yīng)當(dāng)是房屋的較權(quán)威的法定依據(jù),所有面積應(yīng)當(dāng)以它為準(zhǔn)。按理前面兩種面積應(yīng)當(dāng)與它一致。但實(shí)際卻是:
———房改售房面積是按一定系數(shù)套算出來的,而產(chǎn)權(quán)登記確權(quán)面積則是逐戶實(shí)際測(cè)量得出的,二者當(dāng)然不同。對(duì)此應(yīng)當(dāng)在房改的有關(guān)政策中作出說明并規(guī)定:房改售房計(jì)算房價(jià)時(shí)以房改售房面積計(jì)算;核發(fā)房改房產(chǎn)權(quán)證書則以產(chǎn)權(quán)登記確權(quán)面積為準(zhǔn)。二者不能等同。
———商品房售房面積,按照建設(shè)部關(guān)于商品房備案登記的規(guī)定,開發(fā)商備案登記后,產(chǎn)權(quán)管理部門即進(jìn)行勘測(cè)丈量,得出每一單元房屋的面積。這一面積既是銷售面積,也是產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證面積,二者便是一致的,不存在差異;未備案登記銷售的商品房和預(yù)售商品房,其面積與產(chǎn)權(quán)登記測(cè)量面積必然有差異,這種差異亦屬正?,F(xiàn)象,不屬于誤差。為避免這種差異和解決這一差異引起的問題,頭先應(yīng)當(dāng)在房屋銷售辦法和購賣合同中規(guī)定一定的差異范圍,在差異范圍之內(nèi),互相找補(bǔ);超出則多退少補(bǔ)。核發(fā)產(chǎn)權(quán)證書則以產(chǎn)權(quán)登記部門測(cè)量的結(jié)果為依據(jù)。這樣既承認(rèn)了房屋面積差異的客觀性,同時(shí)又確立了產(chǎn)權(quán)登記確權(quán)測(cè)量的惟一性。
———至于所謂“房屋公正面積”,需要強(qiáng)調(diào)的是,計(jì)量監(jiān)督只相當(dāng)于“公平秤”,公平秤復(fù)稱時(shí)應(yīng)有購賣雙方在場(chǎng),任何少一方的缺席裁判,應(yīng)該是無效的。
另外關(guān)于所謂“誤差”是對(duì)同一房屋施測(cè)時(shí),遵循同一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,超出規(guī)范允許誤差范圍的測(cè)量結(jié)果才能稱之為“誤差”。不能把上述不同概念之間的差異混為一談而用什么“公正面積”去糾正。
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