姚麗穎

　　房屋評估因素繁多

　　價格常常是交易成敗的關(guān)鍵，住房二級市場更是如此。

　　目前北京市商品住房市場已形成了一個相對穩(wěn)定、成型的市

場，對于不同地理位置的住房，都能找到相類似的可比案例進行

比較。而已購公房上市處于剛剛啟動的狀態(tài)，各區(qū)域的房源信息

和成交案例都很少，這就使得此類房屋評估在選擇可比案例時受

到很大局限。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，已購公房上市交易，成交價格由雙

方協(xié)定，但對于購賣雙方來講，可能對房地產(chǎn)估價完全陌生，對

房屋的價格無從把握，一方漫天要價，一方坐地還錢，很難達成

一致意見。

　　據(jù)北京康正房地產(chǎn)評估事務(wù)所估價師歐陽艷紅介紹，舊房的

價格體系較新房復(fù)雜得多，它的評估指標包含許多方面的內(nèi)容，

區(qū)域因素如地理位置、周邊環(huán)境、配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施、集聚程度

等，個別因素包括樓房的結(jié)構(gòu)、面積、戶型、樓層、使用年限甚

至裝修水平，不是一個簡單的電腦評估體系軟件通過幾項數(shù)據(jù)統(tǒng)

計及出具一個市場平衡價就能解決的。尤其是對房屋權(quán)屬狀況的

認定，必須由房地產(chǎn)估價師經(jīng)過詳細的實地調(diào)查后方可下結(jié)論。

另外，房屋產(chǎn)權(quán)是否完整非常重要，購房者如果購購了產(chǎn)權(quán)不清

或無產(chǎn)權(quán)的房屋到時必會產(chǎn)生糾紛。因而估價師在評估時除了要

求客戶提供合法的證件外，還應(yīng)查驗證件的合法性及來源，同時

了解房屋是否已設(shè)定抵押或被法院查封等等。然后估價師對估價

對象周邊的市場情況進行調(diào)查，找出可比案例，再對估價對象各

種因素進行修正，如交易情況、交易日期、土地位置、使用年限、

交通條件、集聚程度、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、樓房面積、結(jié)

構(gòu)、樓層、朝向等，并采用至少兩種以上的方法，才能確定一個

公平合理的價格。

　　購購舊房安全

　　房屋價格固然重要，舊房的抗震性能更應(yīng)當被消費者擺在頭

位。

　　“購舊房不能忽視安全?！敝袊康禺a(chǎn)估價師協(xié)會常務(wù)理事、

北師大教授鄔翊光在談到已購公房上市時指出，上市的舊房，一

般已建成數(shù)年，甚至幾十年，多為老舊房屋，鋼筋水泥結(jié)構(gòu)的壽

命可達70至80年，磚泥結(jié)構(gòu)的不過60至70年，磚木結(jié)構(gòu)大約50年，

這些房屋的抗震性能普遍不如新建的房屋。購購房屋，一般希望

能住10年以上，對房屋的成新率，即可居住年限應(yīng)認真測算。而

且北京市位于環(huán)太平洋地震帶內(nèi)，所以為保險起見，消費者在購

購舊房之前較好咨詢一下有關(guān)專家，以對房屋的安全程度作一番

了解。

　　選房中的權(quán)重因素

　　來說，對房地產(chǎn)的評價主要依據(jù)以下條件：價格、交通區(qū)位、

環(huán)境、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理等。不同的消費者可能更重視其中某

項因素，即房地產(chǎn)評估行業(yè)中需增加“權(quán)重”的因素。有學(xué)齡子

女的更重視社區(qū)的中學(xué)、小學(xué)、幼兒園的水平，老年人更注重就

近有無好的醫(yī)院或合同醫(yī)院，喜清靜的消費者希望回歸自然，遠

離鬧市，而做生意的購房者更中意于靠近市場。上述因素，購房

者要依據(jù)自己的條件做出選擇。

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