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專家為物業(yè)管理把脈“酬金制”能去物管病根
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 557 次
較好實(shí)行酬金制
王海:知名人士
頭先應(yīng)該肯定《標(biāo)準(zhǔn)》的出臺(tái)是一種進(jìn)步,尤其是對(duì)提高實(shí)行包干制小區(qū)的物業(yè)管理水平有督促的作用,給這些小區(qū)的物業(yè)管理劃了一條及格線。但我個(gè)人認(rèn)為,要從根本上提高物業(yè)服務(wù)水平,減少業(yè)主與物業(yè)公司的摩擦,應(yīng)該從物業(yè)管理的收費(fèi)模式上改革——全部實(shí)行酬金制。
目前在北京乃至整個(gè)中國的居住小區(qū)里,物業(yè)公司在提供服務(wù)時(shí)采取的收費(fèi)模式基本上是包干制,這種收費(fèi)模式的弊病就是——同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下,提供的服務(wù)項(xiàng)目越多、水平越高,物業(yè)公司的利潤(rùn)就越低,所謂干得越多越好,掙得就越少。這樣一來,一些物業(yè)公司往往以降低服務(wù)水平、減少服務(wù)項(xiàng)目來獲取更多的利潤(rùn)。
據(jù)我了解,還沒有我國以外的國家和地區(qū)大量采取這種模式,一般來說物業(yè)管理都采用酬金制。在這種收費(fèi)模式下,政府制定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)將成為業(yè)主要求物業(yè)公司的一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn),業(yè)主委員會(huì)可根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況和大多數(shù)業(yè)主的要求自己決定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)?!线m的才是較好的
舒可心:置業(yè)專家
以前也有試行的標(biāo)準(zhǔn),但是這次出臺(tái)的《標(biāo)準(zhǔn)》將更多地被廣大業(yè)主所了解和關(guān)注,將進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)業(yè)主們的物業(yè)管理知情權(quán)。這個(gè)《標(biāo)準(zhǔn)》在物業(yè)管理的各個(gè)方面都做了細(xì)化和量化,這就有利于規(guī)范市場(chǎng)健康的發(fā)展,是物業(yè)管理的一個(gè)大進(jìn)步。也就是說,物業(yè)公司提供服務(wù)有章可循了,業(yè)主理性維權(quán)有參照的標(biāo)準(zhǔn)了。但是,必須指出的是,這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)只是個(gè)參照?qǐng)?zhí)行的標(biāo)準(zhǔn),各個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)該主動(dòng)要求物業(yè)公司制定出適合自己小區(qū)的實(shí)施細(xì)則,而不是生搬硬套這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。這樣也便于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的工作進(jìn)行監(jiān)督。我不是物業(yè)管理專家,作為千千萬萬個(gè)業(yè)主中的一員,作為數(shù)以千計(jì)的業(yè)主委員會(huì)成員之一,從朝陽園的物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來看,我還是盼望所有的小區(qū)在聘用物業(yè)管理企業(yè)時(shí),摒棄包干制、采用傭金制。因?yàn)?,只有這樣才可能從根本上實(shí)現(xiàn)業(yè)主的監(jiān)督,從根本上讓物業(yè)公司在為利益而工作的同時(shí)也關(guān)注自己的榮譽(yù),從而較終實(shí)現(xiàn)提高物業(yè)管理水平的目的?!獦?biāo)準(zhǔn)等級(jí)要分得更細(xì)些
秦兵:北京隆安律師事務(wù)所律師
把普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房分開來寫是個(gè)突破,但還可以分得更細(xì)致些。為了體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則,如果出臺(tái)一個(gè)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),把每種服務(wù)分級(jí)別,級(jí)數(shù)盡可能多一些、細(xì)一些,不同級(jí)別的服務(wù)再制定相應(yīng)的參考收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主管理委員會(huì)在對(duì)物業(yè)公司招標(biāo)時(shí),根據(jù)自己小區(qū)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)公司做一個(gè)說明,電梯要幾級(jí)、保潔要幾級(jí)等等。當(dāng)然,這個(gè)《標(biāo)準(zhǔn)》還存在一定的不足,例如沒有執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。不強(qiáng)制執(zhí)行,很多規(guī)章制度容易成為一紙空文。——
采取招投標(biāo)方式確定物業(yè)管理企業(yè)
1.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國家、本市有關(guān)規(guī)定和業(yè)主委員會(huì)章程履行職責(zé):代表業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)并與其確立物業(yè)管理委托合同關(guān)系;負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量,對(duì)違反物業(yè)管理委托服務(wù)合同的物業(yè)管理企業(yè),可以依法解除合同,另行選擇物業(yè)管理企業(yè);督促業(yè)主遵守國家法律法規(guī)和物業(yè)管理公約,按期交納物業(yè)管理費(fèi)用;協(xié)調(diào)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系;協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)搞好物業(yè)管理。
2.凡商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房入住率超過50%,或頭戶入住已滿二年的新建居住小區(qū),應(yīng)組建業(yè)主委員會(huì);1994年底前投入使用的老舊小區(qū),房改售房率超過50%的,應(yīng)組建業(yè)主委員會(huì)。危舊房改建區(qū)的區(qū)(縣)政府或危改項(xiàng)目承擔(dān)單位,應(yīng)在小區(qū)交用時(shí)組織入住業(yè)主組建業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主數(shù)量較少的,可以不組建業(yè)主委員會(huì),推薦業(yè)主代表行使業(yè)主委員會(huì)職能。
3.商品住房和公有住房出售后都應(yīng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金,用以保障住房售后的維修管理。公共維修基金按照規(guī)定實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用。業(yè)主委員會(huì)成立前,商品住宅公共維修基金由物業(yè)管理行政主管部門代管;業(yè)主委員會(huì)成立后,業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度使用計(jì)劃,并按計(jì)劃監(jiān)督公共維修基金的使用。
4.業(yè)主應(yīng)當(dāng)采用招投標(biāo)方式確定物業(yè)管理企業(yè),形成公開、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。新建商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房、危舊房改造項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)單位及業(yè)主委員會(huì)選擇物業(yè)管理企業(yè),必須采取招投標(biāo)方式確定;其他居住區(qū)在選擇新的物業(yè)管理企業(yè)時(shí),一般也要實(shí)行招投標(biāo)方式。
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