1.涉外房屋的銷售對(duì)象

根據(jù)《關(guān)于用僑匯購購和建設(shè)住宅的暫行辦法》的規(guī)定，華僑、歸僑、僑眷、港澳臺(tái)同胞可以用僑匯在中國國內(nèi)購購和建設(shè)住宅。凡有城鎮(zhèn)正式戶口的，均可用僑匯購建住宅；原籍在農(nóng)村，在城鎮(zhèn)沒有親友的華僑，原則上在農(nóng)村購建住宅，如要求在城市鎮(zhèn)購建住宅，需經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，華僑、港澳臺(tái)同胞、外國人在中國國內(nèi)購購商品房時(shí)只能購購用外匯支付的外銷商品房。對(duì)于臺(tái)灣同胞，有些地區(qū)有特殊的優(yōu)惠政策，根據(jù)北京市《鼓勵(lì)臺(tái)灣同胞投資的若干規(guī)定》，臺(tái)灣投資者經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)可以購購內(nèi)銷商品房。

境外人士在國內(nèi)購建的房屋，屬于個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)，可以在國內(nèi)私有房屋市場(chǎng)上出售、交換，也可以繼承和，但必須到房產(chǎn)所在地房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

2.外銷商品房預(yù)購登記手續(xù)

由于在核發(fā)外銷商品房預(yù)售許可證時(shí)，市房地局已對(duì)賣方資格進(jìn)行了嚴(yán)格審查，下面結(jié)合國家和北京市有關(guān)規(guī)定，就購方在辦理外銷商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)時(shí)應(yīng)提交什么文件做一個(gè)介紹：

（1）當(dāng)購方為外國公民、華僑、港澳臺(tái)同胞，由本人親自辦理手續(xù)時(shí)，購方應(yīng)出示其有效的護(hù)照、港澳臺(tái)同胞回鄉(xiāng)證或身份證件。

（2）當(dāng)購方為外國公民、華僑、港澳臺(tái)同胞，但本人不能親自到市房地局辦理手續(xù)時(shí)，如果購方在中國，購方可以提供經(jīng)國內(nèi)公證機(jī)關(guān)公證的委托書，委托他人辦理，如果購方在國外、港澳臺(tái)地區(qū)，購方可提供有效的經(jīng)公證、認(rèn)證的委托書，委托他人辦理。

（3）購方為國內(nèi)企業(yè)（港澳臺(tái)企業(yè)除外）時(shí)，購方應(yīng)出示有效的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本、法定代表人身份證或法定代表人簽字并蓋有公章的授權(quán)委托書。

（4）購方為國內(nèi)非企業(yè)的組織時(shí)，購方應(yīng)出示該組織按規(guī)定登記注冊(cè)的文件和其上級(jí)批準(zhǔn)購房的文件。

（5）購方為香港、臺(tái)灣企業(yè)時(shí)，應(yīng)出示該企業(yè)有效的注冊(cè)證書、登記證書以及董事會(huì)或該企業(yè)權(quán)力機(jī)構(gòu)關(guān)于決定購房和授權(quán)簽約人等內(nèi)容的決議。香港企業(yè)提供的上述文件經(jīng)司法部委托的律師辦理公證后為有效文件；臺(tái)灣企業(yè)提供的上述文件經(jīng)臺(tái)灣公證機(jī)關(guān)辦理公證并經(jīng)北京市公證員協(xié)會(huì)傳遞后為有效文件。

（6）購方為外國企業(yè)時(shí)，應(yīng)出示該企業(yè)有效的注冊(cè)證書、登記證書以及董事會(huì)或外國企業(yè)權(quán)力機(jī)構(gòu)關(guān)于在京購房和授權(quán)簽約人等內(nèi)容的決議。上述文件經(jīng)企業(yè)注冊(cè)所在國公證人公證，并經(jīng)該國外交部或其授權(quán)機(jī)構(gòu)和中國駐該國使（領(lǐng)）館認(rèn)證后，方為有效文件。

3.外銷商品房預(yù)售要點(diǎn)問題

（1）關(guān)于商品房共有人產(chǎn)權(quán)分割問題。兩人或兩人以上共同購購一套或多套房屋時(shí)，一定要在《北京市外銷商品房預(yù)售契約》中注明每一個(gè)共有人占商品房建筑面積比例，以便商品房產(chǎn)權(quán)分割和申辦房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

（2）外國企業(yè)和外國公民的中文名字問題。在辦理外銷商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)時(shí)，如果外國企業(yè)、外國公民的證件、文書是外國文字書寫的，應(yīng)同時(shí)附交經(jīng)公證和認(rèn)證的中文譯本。這樣每一個(gè)外國企業(yè)、外國公民都有其對(duì)應(yīng)的中文名字。在外銷商品房預(yù)售契約中購方一欄應(yīng)填寫中文名字。

（3）證明個(gè)人身份問題。個(gè)人購房委托他人辦理的委托公證書應(yīng)同時(shí)公證其個(gè)人身份證件，否則市房地局無法確認(rèn)其身份。比如華僑，只公證其護(hù)照，而沒有公證其長期居留證，就不好確認(rèn)其華僑身份。

4. 外銷商品房產(chǎn)權(quán)證的取得

購房者取得房屋所有權(quán)證和國有土地使用證的前提條件是發(fā)展商必須頭先取得房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。發(fā)展商在已出讓地塊上開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工并取得竣工驗(yàn)收合格證書后，到北京市房屋土地登記事務(wù)所申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記，提交證件并填寫表格，凡符合有關(guān)規(guī)定手續(xù)的，即可領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。其后的程序是：

一、到交易部門繳納稅費(fèi)并取得賣契

領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證和國有土地使用證的發(fā)展商與購房人一起到北京市房地產(chǎn)交易所繳納有關(guān)契稅、手續(xù)費(fèi)，取得賣契后，到北京市房屋土地登記事務(wù)所申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。

二、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)提交的證件及填交的圖表

1.房產(chǎn)賣契；

2.北京市外銷商品房預(yù)售契約或購賣契約；

3.有效的身份證明；

4.代理人應(yīng)提交有效的授權(quán)委托書；

5.填寫北京市城鎮(zhèn)土地使用權(quán)登記申請(qǐng)、審批表及北京市房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書或房屋產(chǎn)權(quán)登記書；

6.必要時(shí)要繪制北京市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)屬位置示意圖、填寫房屋狀況表、北京市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)屬四至表；

7.登記部門認(rèn)為確權(quán)需提交的其他有關(guān)文件。

四、繳納登記費(fèi)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證及國有土地使用證

北京市房屋土地登記事務(wù)所在對(duì)購房人提交的證件、圖表進(jìn)行初步審查后收件，一般在三個(gè)月之內(nèi)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審核，報(bào)北京市房屋土地管理局和北京市人民政府，批準(zhǔn)蓋章后，購房人繳納登記費(fèi)，即可領(lǐng)取房屋所有權(quán)證及國有土地使用證。

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