由于物業(yè)管理本身存在“收費(fèi)類型多、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多”等不合理現(xiàn)象，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理一些法律法規(guī)的知識(shí)缺乏，物業(yè)管理人員在理解和使用上的差錯(cuò)，常常導(dǎo)致物業(yè)收費(fèi)方面的矛盾不斷。就有關(guān)物業(yè)收費(fèi)問題，記者采訪了有關(guān)部門和專業(yè)人士。

　　何時(shí)開始收取物業(yè)費(fèi)

　　物業(yè)公司一般從購(gòu)房人驗(yàn)收房屋，簽字認(rèn)可后，開始計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時(shí)開始計(jì)取管理費(fèi)。如果購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，開發(fā)商與購(gòu)房人雙方對(duì)物業(yè)管理費(fèi)計(jì)取另有約定的除外。如，有的開發(fā)商在賣房時(shí)承諾免年物業(yè)管理費(fèi)。

　　空置房應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)

　　開發(fā)商的空置房是否應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)，目前對(duì)此尚沒有明文規(guī)定。以行業(yè)慣例，開發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費(fèi)。交費(fèi)多少按《房屋使用、管理、維修公約》中確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　物業(yè)不能對(duì)能源費(fèi)加價(jià)

　　自來水公司，供電局、煤氣公司是能源的供應(yīng)者，住戶是消費(fèi)者，物業(yè)公司并不是水、電、氣的批發(fā)商，只是水、電、氣等費(fèi)用的代收者，而且是受專業(yè)部門委托后，方可代收能源費(fèi)。水、電、氣是由政府定價(jià)，物業(yè)不能隨意加價(jià)。至于物業(yè)公司的代收酬勞，按有關(guān)規(guī)定，由物業(yè)公司向住戶收取。

　　計(jì)費(fèi)面積為建筑或銷售面積

　　計(jì)費(fèi)面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分?jǐn)偯娣e。對(duì)于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，以開發(fā)商與購(gòu)房人簽定的購(gòu)房合同上的銷售面積為準(zhǔn)。

　　公共照明費(fèi)用應(yīng)分?jǐn)?BR>
　　公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費(fèi)用應(yīng)由受益人承擔(dān)；一般慣例是，按單元門進(jìn)行分?jǐn)傎M(fèi)用。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費(fèi)用外，還應(yīng)繳納分?jǐn)偟哪茉促M(fèi)用，而欠費(fèi)的后果是眾人受損。

　　分清與物業(yè)、房開商關(guān)系

　　在房屋購(gòu)賣法律關(guān)系中，購(gòu)家承擔(dān)支付房?jī)r(jià)款的義務(wù)，享有取得房屋所有權(quán)的權(quán)利；而在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。業(yè)主是房屋購(gòu)賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納購(gòu)房款，他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。開發(fā)商可以按照購(gòu)房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等，可以雙方協(xié)商，也可以打官司。

　　如果該住戶已經(jīng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費(fèi)，他就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用等。物業(yè)管理公司應(yīng)該保證其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，而其他人包括開發(fā)商則不能對(duì)這種權(quán)益進(jìn)行侵害。

　　現(xiàn)在開發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、電的方式使住戶按時(shí)交款，這顯然是對(duì)住戶合法行使權(quán)利的侵害。物業(yè)管理公司按照開發(fā)商要求對(duì)住戶停水、電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)。

　　業(yè)主不可拒絕交納物業(yè)費(fèi)

　　業(yè)主與開發(fā)商之間的任何糾紛應(yīng)由開發(fā)商與業(yè)主解決，業(yè)主不能以此為由拒交物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的行為是一種違約行為，物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主履行義務(wù)，交納物業(yè)管理費(fèi)；如業(yè)主繼續(xù)違約，物業(yè)管理公司可以采取法律手段，起訴業(yè)主或提出仲裁，要求業(yè)主履行物業(yè)管理公約的義務(wù)。

（生活服務(wù)導(dǎo)報(bào)/應(yīng)怡）

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