限購(gòu)限貸等調(diào)控政策壓力下，較為受傷的是中高端樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商。

　　“今年比往年空閑的時(shí)間多了30%，但是工作壓力更大。” 10月26日，紫竹半島副總經(jīng)理、銷售總經(jīng)理易兵接受早報(bào)記者專訪時(shí)說(shuō)，本來(lái)這些時(shí)間是要做推廣、做計(jì)劃，要去看文案、廣告，要開(kāi)銷售大會(huì)總結(jié)。

　　給易兵帶來(lái)閑暇的，是當(dāng)下滬上樓市低迷的成交量。

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，紫竹半島花園在售房源408套，可售房源262套。2010年12月開(kāi)盤(pán)，12月成交93套，2011年1月成交34套，2月至今成交25套，單月成交不超過(guò)5套。

　　高端樓盤(pán)銷售人員“收入少了很多”

　　“過(guò)了年以后，寄希望于五六月份。五六月份后寄希望于下半年，下半年還是不行?，F(xiàn)在年底也沒(méi)抱什么希望了。”滬上一家中高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷總監(jiān)，如是描述今年的工作節(jié)奏，“今年的情況很不一樣，階段性的指標(biāo)，受到政策干擾很多。”

　　另一位不愿具名的高端項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)則透露，今年一直做推介，江浙巡回做了幾次，但是蓄水客戶量一直沒(méi)達(dá)到，項(xiàng)目只能等到明年再開(kāi)盤(pán)。

　　“銷售業(yè)績(jī)完不成，銷售獎(jiǎng)勵(lì)這一塊會(huì)少一點(diǎn)，但還沒(méi)到降薪裁員的地步。反而是銷售代理公司壓力很大，一直在換人，24公里服務(wù)。”一位開(kāi)發(fā)商如是說(shuō)。

　　一線銷售人員的業(yè)績(jī)壓力更大。

　　早報(bào)記者了解到，開(kāi)發(fā)企業(yè)一線銷售人員平均底薪在1500元/月至3000元/月。

　　滬上一位中高端樓盤(pán)銷售人員對(duì)早報(bào)記者坦言，現(xiàn)在客戶少，而購(gòu)房周期也延長(zhǎng)。以前大概2至3周就可以成交，現(xiàn)在三四個(gè)月都很正常。

　　高端樓盤(pán)目標(biāo)客戶的觀望情緒更為濃厚。上述人士稱，以前追蹤的客戶下個(gè)禮拜說(shuō)過(guò)來(lái)看，就真的會(huì)過(guò)來(lái)看房，但現(xiàn)在的客戶會(huì)比較敷衍。去年來(lái)10組，1至2組是有意向購(gòu)房的?，F(xiàn)在哪怕是20組客戶，都很難有成交。另外，購(gòu)房者的心理價(jià)位更低，砍價(jià)的人很多。

　　“以前一個(gè)月賣(mài)7套都有可能，現(xiàn)在零成交也不奇怪。”上述銷售人員說(shuō)，他們的收入較以往少了很多。不過(guò)，今年也放松了對(duì)業(yè)績(jī)的考核。

　　開(kāi)發(fā)商仍不愿犧牲利潤(rùn)

　　盡管如此，降價(jià)并未進(jìn)入所有開(kāi)發(fā)商的策略選項(xiàng)。

　　易兵認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力能過(guò)得了年的，都不會(huì)降價(jià)?，F(xiàn)在高端項(xiàng)目即使是跌價(jià)，跌得不是很到位的話，也不會(huì)帶來(lái)很好的成交。較近跌的還是剛需。

　　據(jù)易兵稱，紫竹半島今年到現(xiàn)在銷售基本沒(méi)采取很強(qiáng)的營(yíng)銷推廣方式，也沒(méi)有降價(jià)。還需要再等待一段時(shí)間。明年3月份以后，再根據(jù)市場(chǎng)制定政策。

　　紫竹半島市場(chǎng)營(yíng)銷部部長(zhǎng)王健介紹，紫竹半島在閔行區(qū)紫竹園區(qū)，今年一直是3萬(wàn)元/平方米，沒(méi)有調(diào)整過(guò)價(jià)格。

　　“項(xiàng)目綜合容積率在0.5，本來(lái)這塊地的計(jì)劃是全部建別墅。”易兵表示，該公司資金情況足以維持到明年，“紫江集團(tuán)實(shí)力比較雄厚，住宅才剛剛開(kāi)始，而且考慮到前期客戶的需求。另外，由于不是上市企業(yè)也沒(méi)有沖業(yè)績(jī)的壓力。

　　“今年8月份，一個(gè)營(yíng)銷總監(jiān)的沙龍上，我們都覺(jué)得今年金九銀十不太可能。在夏天，我們就相互鼓勵(lì)做好過(guò)冬的準(zhǔn)備，也在猜測(cè)誰(shuí)是推動(dòng)多米諾骨牌的個(gè)。”一位營(yíng)銷總監(jiān)向早報(bào)記者表示，猜測(cè)的結(jié)果就是上市公司壓力。

　　中高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商觀望的原因，除了不愿犧牲利潤(rùn)，還有板塊內(nèi)很難形成降價(jià)連鎖反應(yīng)。

　　據(jù)易兵介紹，紫竹半島周邊板塊已經(jīng)售罄的一個(gè)項(xiàng)目售價(jià)在1.8萬(wàn)元/平方米，其余沒(méi)有在售項(xiàng)目。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，地價(jià)便宜，紫江主營(yíng)也不是房地產(chǎn)，需求不一樣。有些開(kāi)發(fā)商擴(kuò)張得很厲害，規(guī)模很大，現(xiàn)在要交土地款、工程費(fèi)需要融資。而紫江集團(tuán)不缺錢(qián)，沒(méi)有利潤(rùn)就不做。

　　中高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商慎言降價(jià)的另一個(gè)原因，是拿地成本。

　　“成本價(jià)接近2萬(wàn)元/平方米。還不包括后期土地增值稅，怎么降?”一位開(kāi)發(fā)商說(shuō)。

　　和中介的銷售聯(lián)動(dòng)合作，對(duì)于中高端樓盤(pán)而言，似乎也行不通。

　　“中介現(xiàn)在有一個(gè)特點(diǎn)是，對(duì)打折的樓盤(pán)趨之若鶩，價(jià)格高的不是很感興趣。”易兵說(shuō)，以前的一手代理，銷售目標(biāo)完不成，開(kāi)發(fā)商在傭金結(jié)算上就非常吃虧。而中介這邊是沒(méi)有賣(mài)出去就不給錢(qián)，賣(mài)出去給的回報(bào)更高，4%的都有，以往1%就算高了。

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