2014年的房地產(chǎn)市場可謂風(fēng)云變幻，看空房價和看漲房價的理由似乎都有一籮筐。那么，有沒有一個簡單的辦法可以測算房價走勢？國家信息頭席經(jīng)濟學(xué)家范劍平日前在廣州出席ACCA華南區(qū)年會時給大家支了一招，他表示，如果一個城市的常住人口除以戶籍人口的比值大于1,而且持續(xù)上升的，說明這個城市未來的房價會漲。根據(jù)上述公式，羊城晚報記者查詢廣州的常住人口、戶籍人口，以及房價走勢對比計算發(fā)現(xiàn)，隨著近幾年其比值的不斷上升，廣州的房價也呈現(xiàn)大幅大漲的態(tài)勢。值得一提的是，根據(jù)廣州市的人口調(diào)控政策，2015年這一比值或?qū)⑦_到1.74。

常住人口影響房價走向

“以廣州樓市現(xiàn)在的這個情形，到底該不該出手購購呀？”白領(lǐng)小吳揣著一顆糾結(jié)的心告訴羊城晚報記者，購了之后怕樓價暴跌，受家人抱怨，不購又擔(dān)心樓價今后繼續(xù)上揚，屆時更購不起。事實上，如小吳這樣深受困擾的消費者還有很多。

對房價走勢，有沒有一個簡單的測算方法？范劍平給出了一個計算公式，那就是常住人口÷戶籍人口。“除出來的比值大于1，說明這個城市是人口勞動力流入為主，小于1，說明這個城市的人口勞動力是流出為主。如果這個數(shù)是大于1，而且持續(xù)上升的，說明這個城市未來的房價會漲。”范劍平說：“這個公式在中國看每一個城市未來房價漲跌百發(fā)百中。”

根據(jù)上述公式，羊城晚報記者查詢廣州統(tǒng)計信息網(wǎng)近幾年廣州常住人口和戶籍人口以及房管局近幾年的房價走勢，對比計算發(fā)現(xiàn)，2001年與2002年這兩年，廣州常住人口除以戶籍人口的比值均小于1，當(dāng)年樓價同比也呈現(xiàn)下滑態(tài)勢；當(dāng)2006年該比例達到1.28時，當(dāng)年房價同比上漲高達23.5%（詳見下表）。2013年達到1.55，當(dāng)年房價也出現(xiàn)了12%的漲幅。由此可以看出，人口流入確實是判斷房價走向的一個重要指標(biāo)。

值得注意的是，根據(jù)今年3月份出臺的廣州市人口調(diào)控和入戶政策“1+3”文件，到2015年，廣州市戶籍人口控制在860萬以內(nèi)，常住人口控制在1500萬以內(nèi)，這意味著屆時廣州常住人口與戶籍人口的比值將達到1.74。

比值大于1不代表可以購房

那么，當(dāng)一個城市的常住人口除以戶籍人口的比值大于1或等于1時，是否意味著就可以購房？范劍平稱：不一定!他提醒說，房價走勢除了與人口的流動有關(guān)外，也跟某段時期內(nèi)該城市的市場供應(yīng)有關(guān)。例如秦皇島曾經(jīng)有8年煤炭價格連漲，而涌入大批外來人口，煤炭經(jīng)銷商大量的流入，使得上述比值上升。當(dāng)時由于煤價連續(xù)8年暴漲，收入豐厚的煤炭商紛紛在秦皇島購房，該地房價也因此暴漲。受該因素影，開發(fā)商大量在該地建房。然而大批房子建好后，煤價卻大跌，相關(guān)經(jīng)銷商也只好走人。這時煤炭商此前購的房也要賣出，因此到目前為止，秦皇島這個比值大于1，但是房價仍處于下降趨勢。

范劍平還表示，一個城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級對房價的走勢也起著至關(guān)重要的作用。例如深圳、東莞的外來人口流入放緩，甚至有很多人離開此地。東莞較明顯，大批服務(wù)人員走了，如果它不能由原來的制造業(yè)基地轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)業(yè)帶來就業(yè)的話，那這個比值就會繼續(xù)降。成都現(xiàn)在是東部向西部進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，它的比值也跟著快速上升。因此，很多人都認為，北上廣成要替代北上廣深。“比值小于1的城市顯然是未來房地產(chǎn)調(diào)整壓力比較大的地方，而大于1，就要看它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級是不是能夠持續(xù)不斷創(chuàng)造新的就業(yè)機會。”范劍平指出。

專家給的這個公式靠不靠譜？有業(yè)內(nèi)人士表示，人口流入確實是決定房價的重要指標(biāo)之一，不過影響房價的因素十分復(fù)雜，變量很多，這一公式可供參考，但若完全據(jù)此入市，恐怕也要風(fēng)險自擔(dān)了。

一二線城市房價也會降

范劍平還認為，未來一二線城市房地產(chǎn)應(yīng)該會平穩(wěn)發(fā)展，但三四線城市如果人口勞動力流出，會使它有一定的調(diào)整壓力。但調(diào)整壓力并不會導(dǎo)致其出現(xiàn)大的崩盤，主要是因為在中國城市化率仍然只有53%。三四線城市周邊農(nóng)村的人口城市化過程中，可能會愿意到三四線城市來，從而帶動其常住人口的增加。

今年走勢會怎樣？范劍平認為，會適當(dāng)減速，但不會出大問題。一二線城市仍然有一定的平穩(wěn)增長，個別城市雖然這個比是上升的，但是政府賣地更快，供應(yīng)量更大，那短期內(nèi)也會有供過于求，再加上資金鏈一緊張，也會出現(xiàn)降價現(xiàn)象。

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