就在2010年即將謝幕之時(shí)，各種關(guān)于2011年的預(yù)測(cè)也紛至沓來。面對(duì)海量的樓市預(yù)測(cè)，該如何分辨？面對(duì)屢次釋放的政策信號(hào)，該如何把握？這也許是消費(fèi)者較急于想知道的。

臨近年末，眾多智囊機(jī)構(gòu)紛紛預(yù)測(cè)明年的房市走勢(shì)。然而，解囊而出的科研成果，究竟可信度幾何？面對(duì)紛繁的預(yù)測(cè)結(jié)果，消費(fèi)者究竟應(yīng)該信誰(shuí)的？

數(shù)據(jù)信息

看嚇人數(shù)據(jù)析樓價(jià)走向

12月7日，一個(gè)2011年房?jī)r(jià)可能上漲20%至25%"的數(shù)據(jù)，引起輿論強(qiáng)烈關(guān)注，為沸沸揚(yáng)揚(yáng)的房?jī)r(jià)走勢(shì)討論，再添了一把火。

這一數(shù)據(jù)出自中國(guó)社會(huì)科學(xué)院《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》，數(shù)據(jù)的調(diào)研是“由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的專家為主的研創(chuàng)團(tuán)隊(duì)，聯(lián)合國(guó)內(nèi)各政府有關(guān)部門的專家共同完成的”(12月7日《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》發(fā)布會(huì)上主持人謝壽光如是說)。

不過，這一數(shù)據(jù)很快遭遇到“自家人”的挑戰(zhàn)。

12月8日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院再發(fā)《住房綠皮書》，在分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整情勢(shì)后，斷定2011年房?jī)r(jià)將“穩(wěn)中有降”。

在北京市中關(guān)村圖書大廈，《法治周末》記者看到了一排整齊擺放的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》。翻開其中“房地產(chǎn)形勢(shì)與調(diào)控及改革建議”部分可見，其撰寫人事實(shí)上是中共黨校教授周天勇。不過，《住房綠皮書》的主要撰寫人則是另外一個(gè)人---中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室博士鄒琳華。

數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)各自為戰(zhàn)

房?jī)r(jià)暴漲態(tài)勢(shì)如何才能打壓下去，這個(gè)問題在今年特別攪動(dòng)人心。

繼國(guó)十條、新國(guó)五條連續(xù)亮相，限購(gòu)、限貸政策密集出臺(tái)后。然而，從8月份開始，房?jī)r(jià)又開始明顯上漲。

2011年，房?jī)r(jià)到底是漲還是跌？

在《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》中的房產(chǎn)形勢(shì)部分，周天勇寫到了3種可能：如果調(diào)控措施不力，房?jī)r(jià)可能陷入價(jià)格上漲與暴漲之間的惡性循環(huán)；如果調(diào)控放松，房?jī)r(jià)將會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，價(jià)格可能上漲20%至25%；還有一種可能，房?jī)r(jià)略有下降或者溫和上漲。

“大漲、微漲與微降都預(yù)測(cè)到了，除了暴跌。”一位讀者與記者表達(dá)了對(duì)《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》的看法。作為即將結(jié)婚的潛在購(gòu)房人，他想尋求的確切答案，《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》并沒有給出。

自家人說兩家話，“其中一個(gè)原因是各自為戰(zhàn)”。在接受媒體采訪時(shí)，一位不愿具名的統(tǒng)計(jì)學(xué)家直陳其觀點(diǎn)。

不過，周天勇不能茍同。他對(duì)《法治周末》記者說：“學(xué)術(shù)上，本來就是多些研究成果，給大家參考，這是好事?！?p>然而，無(wú)論如何，諸多觀點(diǎn)的沖突并不能否定房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)一直堅(jiān)挺的現(xiàn)狀。究竟如何測(cè)算房?jī)r(jià)走勢(shì)？

漲跌幅是我國(guó)官方、非官方機(jī)構(gòu)中較為通行的指標(biāo)。除社科院外，11月20日，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所等機(jī)構(gòu)發(fā)布一份名為《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》，稱2011年房?jī)r(jià)將出現(xiàn)接近20%的降幅---這是目前為止對(duì)房?jī)r(jià)漲跌幅較為樂觀的估計(jì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也有相應(yīng)報(bào)告。12月10日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布信息稱11月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.7%，環(huán)比漲幅有所擴(kuò)大。

漲跌幅數(shù)據(jù)“百花齊放、百家爭(zhēng)鳴”，當(dāng)前，除了漲跌幅，似乎并沒有有效的數(shù)據(jù)能夠打擊或滿足人們內(nèi)心對(duì)于房?jī)r(jià)升降的狂熱幻想。不過，學(xué)者們通過自身領(lǐng)域的知識(shí)、資源作出的漲跌幅預(yù)測(cè)，能否反映房?jī)r(jià)紛繁復(fù)雜走勢(shì)的實(shí)際情況？

基礎(chǔ)不牢難說靠譜

對(duì)于研究分析房?jī)r(jià)漲跌的學(xué)者來說，"的問題就是數(shù)據(jù)缺乏，沒有統(tǒng)一科學(xué)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，以至于無(wú)法對(duì)問題進(jìn)行詳細(xì)的分解和研究"。

上述統(tǒng)計(jì)學(xué)家認(rèn)為，《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》"無(wú)論預(yù)測(cè)穩(wěn)中有降還是報(bào)復(fù)性上漲，基本上都是根據(jù)現(xiàn)有的政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行的判斷，缺乏基層調(diào)研的數(shù)據(jù)支撐"。而中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所僅憑樓市新政持續(xù)、房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，作出國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)近20%下跌的判斷，也顯然站不住腳。

然而，周天勇認(rèn)為："數(shù)據(jù)？我們的房產(chǎn)市場(chǎng)根本就不是純市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的，這里有行政措施、有壟斷行業(yè)。有了數(shù)據(jù)又能怎樣？根本就不準(zhǔn)。"

不過，面對(duì)種種非議和質(zhì)疑，他向記者強(qiáng)調(diào)，其文中所言房?jī)r(jià)可能"報(bào)復(fù)性上漲20%至25%"等房?jī)r(jià)漲跌幅數(shù)據(jù)確有來源，"測(cè)算依據(jù)是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月都發(fā)布的黃皮書小冊(cè)子，那上面的數(shù)據(jù)還是比較準(zhǔn)確的"。

將部分研究建立在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字基礎(chǔ)之上，周天勇并非個(gè)案。

鄒琳華亦如此。對(duì)于其數(shù)據(jù)獲取渠道，他告訴《法治周末》記者："部分?jǐn)?shù)據(jù)是從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局獲得的，這些數(shù)據(jù)也是各地層層上報(bào)來的數(shù)據(jù)。"

然而，一個(gè)飽受詬病的事實(shí)是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方式存在缺陷。

"我們能看到的數(shù)據(jù)總是被低估的。" 財(cái)經(jīng)評(píng)論人沈曉杰舉了個(gè)例子：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局說8月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格漲幅比7月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)，但事實(shí)上，這里水分極多，所謂"房屋銷售價(jià)格"中的"房屋"，其概念很寬泛，統(tǒng)計(jì)局指"報(bào)告期末統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)國(guó)有土地上各類房屋建筑面積之和"，不僅包括住宅，而且還包括廠房、倉(cāng)庫(kù)、飯店等房屋建筑物等。

沈曉杰擔(dān)憂，這種數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的"躲貓貓"行為不僅誤導(dǎo)了百姓，且包括絕大多數(shù)的學(xué)者，甚至是房地產(chǎn)方面的"專家"，他們引用這樣的數(shù)據(jù)來對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析和評(píng)判，其社會(huì)影響可想而知。

"這些預(yù)測(cè)太學(xué)術(shù)，不專業(yè)。"北京 房地產(chǎn)專業(yè)人士徐海倫毫不諱言。"不能當(dāng)真，也不必當(dāng)真。"反觀前幾年眾學(xué)者和學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)展開的對(duì)房?jī)r(jià)漲跌幅數(shù)據(jù)的熱烈預(yù)測(cè)，徐海倫直言"不靠譜"。

政策走向茲事體大

一個(gè)可以看清的事實(shí)是，中國(guó)房?jī)r(jià)猛漲的真實(shí)情況，遠(yuǎn)不止一個(gè)粗略的漲跌幅數(shù)據(jù)能夠涵蓋。

購(gòu)房者似乎本來就不看好專家關(guān)于2011年房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期。

就北京而言，現(xiàn)實(shí)是，11月，樓市觀望情緒減弱，回暖跡象明顯，再迎"小陽(yáng)春"。房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至11月20日，北京預(yù)售項(xiàng)目及預(yù)售公示項(xiàng)目合計(jì)已達(dá)28個(gè)，相比8月至10月三個(gè)月同期合計(jì)的26個(gè)還要多2個(gè)，成為2010年內(nèi)較高。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍的分析是目前市場(chǎng)流動(dòng)性較為充裕、通脹壓力顯著，人們寄托樓市來保值增值。

但這或許僅僅是其中一個(gè)原因。

中原地產(chǎn)劉姓工作人員向《法治周末》記者的解釋是"都'歸功于'政府的政策"："由于國(guó)家12月開始執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管制度(新盤開盤頭付款要打入指定賬戶，加以嚴(yán)格監(jiān)管)，開發(fā)商為躲避資金監(jiān)管、防止陷入'貧血'境地，所以在11月趕著開盤。"

剛性需求也同時(shí)釋放。站在購(gòu)房者的角度，鏈家地產(chǎn)某店面甄姓銷售人員觀察到，其客戶從年初觀望到年尾，后來發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)不僅不跌反而大漲，他們很失望；與此同時(shí)，國(guó)家還提高了購(gòu)房的頭付。"他們覺得再這樣下去真購(gòu)不到房子了，所以在開發(fā)商開盤較多的情況下，那些結(jié)婚需新房的、孩子讀書需要換房的就爆發(fā)了。"

如果真如上述實(shí)踐人士所言，房產(chǎn)走勢(shì)可謂"成也政策，敗也政策"。不過，北京市社科院研究員于向榮的話更是令人沮喪：要對(duì)房?jī)r(jià)漲跌幅數(shù)據(jù)作出明確預(yù)測(cè)，是一件不可能完成的任務(wù)，因?yàn)檎咦呦?、政府調(diào)控時(shí)間不甚明朗；即使能夠判斷政府的調(diào)控決心有多大，也無(wú)從判斷地方各級(jí)政府對(duì)政策的執(zhí)行力度有多大，很多地方政府的態(tài)度搖擺不定甚至陽(yáng)奉陰違。此外，土地問責(zé)光打雷不下雨，該退出房地產(chǎn)業(yè)的央企不退出……如此情況下，誰(shuí)敢說他能預(yù)測(cè)出房?jī)r(jià)漲跌準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)和走勢(shì)？

"不要讓我預(yù)測(cè)，現(xiàn)在的房市比股市還難看懂。"正如多數(shù)受訪者一樣，對(duì)于2011年房?jī)r(jià)走向，徐海倫不愿評(píng)判。

"限購(gòu)令"已經(jīng)來了，"房產(chǎn)稅"還遠(yuǎn)嗎？然而，"房產(chǎn)稅"在屢番博弈之后，終究未能走到臺(tái)前。也許，2011年會(huì)是"房產(chǎn)稅"的出生年份。

政策信號(hào)

房產(chǎn)稅真能成調(diào)控房?jī)r(jià)利器嗎

12月12日晚，為期3天的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕。之前推測(cè)"房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案或在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上推出"的人士難免失落，因?yàn)闄?quán)威渠道發(fā)布的會(huì)議報(bào)道中根本不見"房產(chǎn)稅"三字蹤影。

難道房產(chǎn)稅只是個(gè)傳說？在一輪輪財(cái)稅、貨幣政策甚至是限購(gòu)令等行政手段推出后，房?jī)r(jià)仍堅(jiān)挺高亢，而眾人仰頭等待的樓市另一只靴子---房產(chǎn)稅，卻遲遲不能落下。

之前的征收房產(chǎn)稅傳言已多次漫天飛舞。而較近媒體報(bào)道的一則消息是，房產(chǎn)稅將于2011年年初試點(diǎn)，目前相關(guān)部門在對(duì)《房地產(chǎn)稅暫行條例》進(jìn)行修訂。試點(diǎn)包括上海和重慶。從目前確定的思路，房產(chǎn)稅將按人均面積為起征點(diǎn)。其中，重慶偏重對(duì)高端房、別墅的征收，存量和增量均包括在內(nèi)。而上海的方案針對(duì)新增一般房地產(chǎn)。

真?zhèn)坞y辨。但數(shù)次熱烈討論都未脫離較核心的一點(diǎn)---房產(chǎn)稅，它究竟對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控有多大作用？

對(duì)于房產(chǎn)稅，上海市政府一直處于風(fēng)口浪尖。

早在5月12日，一則上海市政府"將在當(dāng)月公布房產(chǎn)稅征收辦法細(xì)則"的消息在各大媒體上傳遞。這樣一句簡(jiǎn)單的話，使得當(dāng)天國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)的地產(chǎn)股大幅跳水。人們以為，開征房產(chǎn)稅已從傳言變成現(xiàn)實(shí)。

半個(gè)多月的沉寂后，聲音再度傳來。6月2日，發(fā)改委體制改革司一位副司長(zhǎng)在一次新聞通氣會(huì)上再次表示，上海正在醞釀試點(diǎn)。

"議論不休，但至今一頭霧水。"中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法教授柴思進(jìn)說，房產(chǎn)稅對(duì)每一套房該征多少、向誰(shuí)征收，還要多久才能實(shí)際操作？迄今為止官方都沒有專門的詳細(xì)報(bào)告。

不過，一個(gè)值得注意的事實(shí)是，各媒體的消息來源多是"專家對(duì)媒體透露"。迄今為止，在整個(gè)國(guó)家層面，始終沒有明確時(shí)間表。柴思進(jìn)總結(jié)發(fā)現(xiàn)，不論是財(cái)政部還是發(fā)改委，其官方表述一向只是"'逐步'推進(jìn)房產(chǎn)稅改革"(比如，5月31日，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)的發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》中即如是表述)，而不是"必定開征"或明確"同意了"。

在房?jī)r(jià)高漲、宏觀調(diào)控一次次失敗的當(dāng)口，"高層對(duì)房產(chǎn)稅的種種謹(jǐn)慎表述，似乎越來越被過度闡釋了"。在《法治周末》記者采訪的財(cái)稅專家眼里，這種聯(lián)系幾乎可以說是"荒誕"的。"房產(chǎn)稅實(shí)際上是國(guó)家深化財(cái)稅體制改革中的一環(huán)，將之用來調(diào)控房?jī)r(jià)并非該稅種的應(yīng)有之義。"財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院院長(zhǎng)劉桓說，他支持征收房產(chǎn)稅，因?yàn)?這是國(guó)際通行的稅制改革方向，目的是讓地方政府有一個(gè)穩(wěn)定的主體稅種

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！