面對(duì)越來(lái)越多的海南空置旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)開(kāi)始尋求解決之道。于是，“使用權(quán)分割”的概念在海南旅游地產(chǎn)圈中提出。這種國(guó)外旅游地產(chǎn)常見(jiàn)的經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)于海南旅游地產(chǎn)有一定的借鑒價(jià)值。但在經(jīng)過(guò)一定嘗試后，海南房地產(chǎn)人士發(fā)現(xiàn)，這一概念在海南落地并不容易。

“分時(shí)度假”概念誘人

使用權(quán)分割，指的是旅游地產(chǎn)將使用權(quán)分割銷售，讓顧客可以分享某個(gè)度假資產(chǎn)的不同時(shí)段。以這種模式銷售的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，將其使用權(quán)分成若干個(gè)周次，以會(huì)員制的方式一次性出售給客戶。這種模式不僅可以提高資源的使用效率，與持有不動(dòng)產(chǎn)相比，消費(fèi)者也可以節(jié)省一定度假成本。這種模式在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一個(gè)專有名詞：分時(shí)度假。

資料顯示，目前全球已有60多家“分時(shí)度假”集團(tuán)，4500多個(gè)采用分時(shí)制度的度假村，分布在81個(gè)國(guó)家，來(lái)自124個(gè)國(guó)家的400多萬(wàn)戶家庭購(gòu)購(gòu)了度假權(quán)，分時(shí)度假房產(chǎn)業(yè)已成為年?duì)I業(yè)額65億美元的全球產(chǎn)業(yè)。中國(guó)巨大的“分時(shí)度假”消費(fèi)市場(chǎng)潛力正日益突現(xiàn)。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，使用權(quán)分割銷售模式的好處顯而易見(jiàn)。以這種模式銷售的物業(yè)，往往能夠比以完整產(chǎn)權(quán)銷售賣出更高的價(jià)錢。以美國(guó)市場(chǎng)的一棟度假別墅為例，一套原來(lái)只能賣25萬(wàn)美元的度假物業(yè)，分割使用權(quán)以后的賣價(jià)一般要高達(dá)100萬(wàn)美元。因?yàn)闊衢T時(shí)段與　　冷門時(shí)段都能賣出相應(yīng)的價(jià)錢。在成熟的市場(chǎng)，各個(gè)旅游物業(yè)的使用時(shí)間甚至能夠交易，這相當(dāng)于將旅游地產(chǎn)金融化。

　　與此同時(shí)，逐漸從房地產(chǎn)投資熱中走出的國(guó)人發(fā)現(xiàn)，在擁有一處旅游物業(yè)之后，使用效率并不高。持有一處度假物業(yè)與入住度假酒店相比明顯更不劃算。“如果海南的‘使用權(quán)分割’模式能夠發(fā)展并完善，海南大量空置的旅游地產(chǎn)有可能被激活，”世聯(lián)行華南顧問(wèn)拓展部總監(jiān)李函澤對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　分割使用權(quán)存在障礙

　　不過(guò)，包括李函澤在內(nèi)的地產(chǎn)人士都認(rèn)為，由于海南樓市近年來(lái)超速發(fā)展，在海南嘗試發(fā)達(dá)國(guó)家通行的分割使用權(quán)，還存在諸多障礙。

　　“目前海南的酒店也呈現(xiàn)過(guò)剩狀態(tài)，因此即使‘使用權(quán)分割’模式能夠推廣，也不一定能夠激發(fā)有效需求，”海南錦誠(chéng)房地產(chǎn)咨詢策劃有限公司董事長(zhǎng)王路表示。在王路看來(lái)，已經(jīng)供應(yīng)過(guò)剩的海南旅游地產(chǎn)并不能依靠分割使用權(quán)就能找到出路。他認(rèn)為，分割使用權(quán)至多在一個(gè)樓盤項(xiàng)目一部分實(shí)踐，目前多數(shù)旅游地產(chǎn)還要出售產(chǎn)權(quán)來(lái)消化。

　　實(shí)際上，曾經(jīng)興起的產(chǎn)權(quán)式酒店就已經(jīng)具備了“分時(shí)度假”的雛形，但遺憾的是海南的產(chǎn)權(quán)式酒店并沒(méi)有順利發(fā)展。“產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)于服務(wù)質(zhì)量的要求非常高，如果按照分割使用權(quán)的模式進(jìn)行管理，服務(wù)的難度將更大。海南旅游地產(chǎn)多年來(lái)都是重開(kāi)發(fā)、輕服務(wù)，因此并不具備發(fā)展分時(shí)度假的基礎(chǔ)”。

　　若要海南的旅游地產(chǎn)真正得到“拯救”，還要依靠經(jīng)濟(jì)發(fā)展。“只有來(lái)海南度假而不是投資的國(guó)人多了，海南的旅游地產(chǎn)才能夠得到真正消化，包括使用權(quán)分割在內(nèi)的現(xiàn)代旅游地產(chǎn)模式才能發(fā)展起來(lái)。”

　　“至少在目前，海南的旅游地產(chǎn)正面臨整合，那些不懂旅游又沒(méi)有營(yíng)銷資源的中小開(kāi)發(fā)商在海南賺錢越來(lái)越困難，等待他們的不是被迫退出就是被整合，使用權(quán)分割不能為他們解決問(wèn)題，”王路說(shuō)。

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