目前，“景觀房產(chǎn)”開發(fā)正掀起一股熱潮，不僅為中國的房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的活力，也代表著一個真正地產(chǎn)時代的到來。景觀房產(chǎn)是有別于傳統(tǒng)住宅的全新概念，其產(chǎn)生與發(fā)展是經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果。生活水平的提高，人們對居住環(huán)境和居住空間有了更高的要求，追求人居于自然的高度和諧成為一種居住時尚，景觀房產(chǎn)正符合了人們這種對高品質(zhì)生活的追求。因此，這種房產(chǎn)也必將從經(jīng)濟發(fā)達的城市地區(qū)開始。 　　旅游景觀房產(chǎn)的研究背景 　　旅游景觀房產(chǎn)可追溯到中世紀歐洲世襲的度假城堡，并在二十世紀初法國南部地中海沿岸形成雛形。旅游景觀房產(chǎn)真正開始形成的時間是二十世紀初，地點則主要集中在法國南部地中海沿岸。那里氣候宜人適宜度假，當?shù)胤慨a(chǎn)商們開發(fā)了大量的海濱別墅，吸引了歐洲、北美的、富商蜂擁而至，一時間地中海成為歐洲的度假，專為實現(xiàn)旅游功能的休閑度假村開始出現(xiàn)。 　　到二十世紀六十年代，法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村，頭先以分時銷售的方式招攬客戶，標志著旅游景觀房產(chǎn)的開始。而旅游景觀房產(chǎn)真正的發(fā)展，則出現(xiàn)在1970年代的美國，由于房產(chǎn)商在銷售中引入了“時權(quán)”概念，刺激了消費者購購，后期并發(fā)展成了目前歐美相當流行的“假期交換系統(tǒng)”。 　　今天，遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等，將旅游景觀房產(chǎn)市場推向了一個新的高潮。美國迪斯尼公園、日本長崎“豪斯登堡”、法國巴黎“夢幻”等大型旅游項目紛紛將旅游景觀房產(chǎn)作為其開發(fā)經(jīng)營的重要內(nèi)容之一，并取得了成功。歐美較近10年內(nèi)開工建設(shè)的主要旅游景區(qū)、度假區(qū)、會展等項目中，92%以上規(guī)劃有為旅游配套的景觀房產(chǎn)。 　　二、基本概念、類別及發(fā)展狀況 　　1．基本概念 　　由于旅游景觀房產(chǎn)源于國外，有關(guān)概念1990年代才開始進入中國，因此對于其概念來說，就不乏加入些地區(qū)和時代因素。目前，在國內(nèi)處于導入階段的這一概念，多被稱為“景觀房產(chǎn)”，但此稱謂由于內(nèi)涵的不同正發(fā)生著混淆?！熬坝^房產(chǎn)”有的用來指旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個廣義的概念；有的則用來指具體建筑設(shè)計中將建筑與景觀相結(jié)合的一種相對狹義的概念，國內(nèi)許多房地產(chǎn)項目，在營銷策劃中都將自己稱之為“景觀房產(chǎn)”，而其實質(zhì)或該項目有一定容量的小區(qū)景觀設(shè)計，或指該項目具有依傍自然景觀資源的特點等等。 　　因此，筆者對其基本概念界定為：旅游景觀房產(chǎn)實質(zhì)依托周圍豐富的旅游資源（包括自然景區(qū)、人造景觀、人文景觀），為全部或部分實現(xiàn)旅游功能而開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營運作的房地產(chǎn)項目。簡單的講就是指景在房群中，房群在景中，景因房群而顯靈性，房群因景而凸現(xiàn)優(yōu)美。景觀房產(chǎn)往往以人文關(guān)懷與回歸自然為主題，是在房產(chǎn)開發(fā)過程中以景觀為賣點的房產(chǎn)建筑，它更加注重居住環(huán)境和居住空間的休閑性、舒適性、娛樂性以及功能方面的實用性。 　　2．類別 　　旅游景觀房產(chǎn)的開發(fā)對象為房地產(chǎn)項目，并作為旅游物業(yè)在市場中運作，因此其銷售方式有別于一般的房地產(chǎn)銷售。針對不同的旅游物業(yè)，主要采取產(chǎn)權(quán)式和時權(quán)式的經(jīng)營模式。因此，筆者將旅游景觀房產(chǎn)的主要形式以“開發(fā)模式”和“經(jīng)營模式”加以區(qū)分。 　　(1)按開發(fā)模式區(qū)分。開發(fā)模式主要分為：酒店、休閑度假村、各類主題型度假物業(yè)、大型綜合性項目內(nèi)的配套物業(yè)等。 　　（2）按經(jīng)營模式區(qū)分。旅游景觀房產(chǎn)的經(jīng)營模式主要包括：產(chǎn)權(quán)模式、時權(quán)模式和養(yǎng)老型物業(yè)的經(jīng)營模式等。 　　內(nèi)旅游景觀房產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營狀況及國際經(jīng)驗借鑒 　　國內(nèi)旅游景觀房產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營現(xiàn)狀。上世紀八十年代末期，國內(nèi)開始了部分在旅游度假區(qū)之內(nèi)的以度假村為主的旅游景觀房產(chǎn)開發(fā)，東南沿海也開始出現(xiàn)以休閑度假為主的旅游景觀房產(chǎn)的開發(fā)。1990年代末，國際上的分時度假和產(chǎn)權(quán)酒店等旅游景觀房產(chǎn)經(jīng)營模式概念引入中國，并率先在海南等地開始實踐，開創(chuàng)了中國旅游景觀房產(chǎn)的新局面。時下，海南、深圳、青島、杭州、廈門、北京等地已開工的旅游景觀房產(chǎn)項目達到近百個，其中以分時度假模式經(jīng)營的項目超過30個，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店超過80家。國內(nèi)目前涉足該領(lǐng)域的公司超過100家，主要有頭創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)以及一大批房地產(chǎn)開發(fā)商。 　　2000年以來，海南、深圳、南京、北京、大連、秦皇島等城市紛紛出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店這種模式的引入，一方面可以使酒店閑置的客房資源按房地產(chǎn)的方式迅速收回投資；另一方面可以提高酒店開房率，拓展客源市場，提高綜合效益，具有不影響酒店正常經(jīng)營和不需要酒店再投資進行客房建設(shè)、改造等特點，是解決我國目前酒店開房率偏低現(xiàn)狀的一種低風險的可行方案。 　　國際旅游景觀房產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營借鑒。要發(fā)展我國的旅游景觀房產(chǎn)業(yè)，不僅要了解自身狀況，更要借鑒國際市場的發(fā)展經(jīng)驗，總結(jié)起來即為“天時、地利、人和”三方面因素。 　　所謂“天時”，即社會發(fā)展、人民生活水準和消費意識的提高，促使這一特定市場需求的產(chǎn)生，這是旅游景觀房產(chǎn)形成的“天時”。所謂“地利”，即以優(yōu)美的自然環(huán)境、舒適豪華的內(nèi)部環(huán)境為主要特征的旅游景觀房產(chǎn)的開發(fā)，使符合這一特定市場需求的產(chǎn)品大量涌現(xiàn)，是為“地利”。所謂“人和”，即符合旅游景觀房產(chǎn)項目需求的專業(yè)規(guī)范化管理模式以及產(chǎn)品特性相匹配的經(jīng)營模式的形成，是為“人和”。 　　三、結(jié)語 　　從綜合發(fā)展水平看，旅游景觀房產(chǎn)在我國都算是起步階段。概念不夠明確，定位不夠準確，經(jīng)營模式尚需培育等都是存在的問題。但無論如何，旅游景觀房產(chǎn)都將成為新時期房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，也將更符合居民和旅游者的要求和特點，前景甚好。今后，各類酒店、度假村、養(yǎng)老型物業(yè)、旅游景區(qū)物業(yè)、旅游運動型物業(yè)都將成為旅游景觀房產(chǎn)中的“主打項目”。要在借鑒國際經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，配合都市旅游的大環(huán)境，努力做好旅游景觀房產(chǎn)的開發(fā)工作。

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