在樓市不景氣的行業(yè)背景下，“營改增”有望年內推進的消息傳開，讓不少房企感到恐慌，這也使得即將推行的政策極有可能遭遇阻力。

  上海新閔律師事務所合伙人劉福元在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，由于目前稅率和抵扣項目尚不明朗，企業(yè)內部經營管理情況不一，而上下游行業(yè)增值稅抵扣情況也不明朗，目前還很難判斷“營改增”后房地產企業(yè)稅負增減情況。

  有分析認為，由于房地產業(yè)增值稅稅率可能會偏高，而且土地成本不一定能抵扣，這些外在因素也極有可能增加企業(yè)稅收負擔。

  房企面臨加稅風險

  如果銷售不動產由營業(yè)稅改征增值稅，房地產企業(yè)在稅制改革初期將有可能面臨加稅風險。在銷售額一定的情況下，原先征收的營業(yè)稅稅負穩(wěn)定，但“營改增”之后，企業(yè)的稅負很大程度上取決于進項稅額。

   由于營業(yè)稅不考慮購進貨物，房企原先對購進物品的票據管理存在松懈，但增值稅抵扣則有嚴格的抵扣鏈條，企業(yè)疏于對票據的管理極有可能造成進項抵扣不足，使得稅負白白增加。某房企稅務總監(jiān)向記者表示，“營改增”進項抵扣不足可能是企業(yè)稅負增加的主要原因，比如建筑企業(yè)轉嫁成本、購購原材料無法取得發(fā)票等。

  而和房地產業(yè)緊密相關的建筑業(yè)和金融保險業(yè)目前的稅率也沒有出臺，如果這兩個行業(yè)的稅率為6%，房地產業(yè)稅率為11%，也將減少房地產開發(fā)企業(yè)的進項稅額。由于房地產業(yè)增值稅稅率可能會偏高，而土地成本不一定能抵扣，這些外在因素也極有可能增加企業(yè)稅收負擔。

  某房企稅務總監(jiān)表示，對于一些已經完工但銷售尚未結束的項目，或者持有型商業(yè)物業(yè)而言，此時已經不可能取得原材料等進項抵扣發(fā)票，而房屋的銷售合同已經確定，這種情況下企業(yè)稅負將明顯加重，6%~7%才是比較合理的水平。

  平安證券研報顯示，在當前市場環(huán)境下，若土地成本無法作為進項抵扣，只有少數布局三、四線城市的開發(fā)商因為建安成本占比較高，可以從中受益，聚焦一二線城市的開發(fā)商均面臨稅收增加風險，且毛利越高的項目稅收負擔越大。

  杭州一家稅務師事務所的合伙人向《每日經濟新聞》記者表示，由于房地產行業(yè)并不景氣，不少三四線城市的樓盤滯銷嚴重，如果無法及時確認銷售收入，將會出現進項稅額和銷項稅額“倒掛”的情況，造成大量留抵稅額無法抵扣，這也是房地產企業(yè)面臨的一大稅收風險。

  稅收籌劃是關鍵

  面對可能增加的稅收負擔，房企并非就會因此陷入“絕境”。因為房地產市場的較終消費者絕大多數是個人，而這些人本身就是稅負承擔者。如果存在稅負轉嫁，可能會增加個人購房者的稅收負擔，因此政府不太可能大幅提升房企稅負。

   在這種情況下，結合結構性減稅的政策背景和房地產行情走低的市場背景推測，企業(yè)不太可能會因為稅制改革而承受較重的稅收負擔。如果房企可以合理利用好進項稅額的抵扣，反而能從中獲益。上述稅務師事務所合伙人認為，房企在“營改增”政策正式出臺前，面對即將出現的新舊稅制銜接、稅收政策的變化和稅務核算的轉化等難題，如果應對得當，也不排除出現稅負減輕的可能性。而這需要房企進行很好的稅收籌劃。

   在“營改增”政策實施初期，不少企業(yè)可能會出現暫時性資金周轉困難。針對這種情況，政府肯定會出臺相應的政策加以扶持，予以過渡性的資金支持。事實上，交通運輸業(yè)等當初進行“營改增”時，不少企業(yè)稅負加重，地方政府就通過財政補貼來安撫試點企業(yè)，此舉也使得“營改增”試點得以快速推進。在房地產行業(yè)被納入“營改增”范疇后，也不排除會出現這種情況，部分企業(yè)甚至可以從中獲利。

   但上海財經大學公共經濟與管理學院教授朱為群認為，這種直接給予企業(yè)財政補貼的形式并不可取，一是破壞了稅收中性，二是增值稅不同于所得稅，房企從消費者手中獲取利潤后，需要就增值部分納稅，因此房企并非增值稅的承擔者，將企業(yè)作為補貼對象并不科學。從緩解企業(yè)資金流緊張程度的角度考慮，允許企業(yè)分期納稅可能是比較合理的一種方式。
 

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