二手分析

　　央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)3月30日聯(lián)合下發(fā)通知，規(guī)定對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，較低頭付款比例調(diào)整為不低于40%。同時(shí)，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)購(gòu)頭套普通自住房，較低頭付比例下調(diào)為20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，較低頭付比例為30%。同日，財(cái)政部發(fā)文《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，購(gòu)購(gòu)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　對(duì)此，合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌分析，二套房貸頭付下調(diào)，一方面由于目前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)成為穩(wěn)增長(zhǎng)的重要支撐，穩(wěn)定樓市成為當(dāng)務(wù)之急；另一方面，總理兩會(huì)上強(qiáng)調(diào)“鼓勵(lì)自住和改善性住房需求”，支持改善性住房需求的措施要落地。“準(zhǔn)確地說(shuō)，下調(diào)二套房頭付和利率不是”救市“，而僅是恢復(fù)到嚴(yán)厲限制改善購(gòu)房之前的正常水平，是貸款政策的回歸。”

　　此外，換房需求得到信貸支撐。龍斌表示，營(yíng)業(yè)稅放寬有助加快市場(chǎng)流通，購(gòu)房2年即可實(shí)現(xiàn)無(wú)稅負(fù)購(gòu)賣。次購(gòu)房頭付和利率下調(diào)，降低了換房的門檻和購(gòu)房成本，加快樓市復(fù)蘇步伐。改善性需求對(duì)于樓市有比較強(qiáng)的帶動(dòng)性，其入市必然加快庫(kù)存消化，以及提高大戶型消化率，一二線城市市場(chǎng)回暖預(yù)計(jì)因此會(huì)加快，三四線城市成交量也會(huì)逐漸增加，或許相對(duì)會(huì)有些滯后，去化和去庫(kù)存應(yīng)該會(huì)加快。

　　咨詢量突增房源有望增加

　　一日內(nèi)連出兩新政，且都是對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生正面影響的利好，無(wú)論是購(gòu)家還是業(yè)主，均對(duì)新政相當(dāng)關(guān)注。合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，從合富置業(yè)部分行了解到的情況來(lái)看，新政出臺(tái)后頭日，咨詢量普遍錄得增加，而部分咨詢量多的分行，單日錄得的咨詢量就比新政出臺(tái)前增加了20%-30%。咨詢的客戶當(dāng)中，不少是有意換房的改善型購(gòu)家，對(duì)二套房貸頭付款比例降到40%的新政較為關(guān)注，而不少業(yè)主則較關(guān)注營(yíng)業(yè)稅新政，這些咨詢的業(yè)主大多都是持有證已滿兩年但未滿五年的物業(yè)，存在出售套現(xiàn)的意愿，希望知道新政對(duì)自己出售的物業(yè)存在哪些利好。

　　梁燕明分析，從以往情況來(lái)看，由于存在5.6%的營(yíng)業(yè)稅稅費(fèi)支出，新政出臺(tái)前，證未滿五年的物業(yè)，受關(guān)注度往往都大幅低于證滿五年的物業(yè)，甚至有購(gòu)家在看中物業(yè)后，因得知物業(yè)證未滿五年而放棄購(gòu)購(gòu)。營(yíng)業(yè)稅新政實(shí)施后，有望激活這些證已滿兩年但未滿五年的物業(yè)，重新受到購(gòu)家的關(guān)注，購(gòu)房者的房源選擇空間明顯增大。由于營(yíng)業(yè)稅新政的出臺(tái)，這些證滿五年物業(yè)稅費(fèi)支出不高的優(yōu)勢(shì)依然存在，因此，這些證滿五年的房源，在新政后受關(guān)注亦不會(huì)受到太大影響。

　　除此以外，部分之前一二手樓價(jià)倒掛的區(qū)域，二手房的吸引力在新政后有望有所提升，主要原因在于，這些區(qū)域內(nèi)之前之所以存在一二手樓價(jià)倒掛的現(xiàn)象，并非物業(yè)本身價(jià)格和質(zhì)素沒(méi)有吸引力，而是由于證未滿五年而稅費(fèi)支出較重，房?jī)r(jià)加上稅費(fèi)支出后的購(gòu)房成本高于同區(qū)在售一手房源，因此，新政前這些二手房源對(duì)購(gòu)家吸引力并不大。不過(guò)，在營(yíng)業(yè)稅新政出臺(tái)后，情況有可能出現(xiàn)改變，部分證已滿兩年的二手房，受到新政利好而減免營(yíng)業(yè)稅支出后，購(gòu)房成本支出反而比同區(qū)在售一手樓要低，而且更有戶型及發(fā)展成熟度等優(yōu)勢(shì)存在，有望重新吸引購(gòu)家關(guān)注。

　　購(gòu)家憂漲價(jià)看中即加緊入手

　　新政出臺(tái)后，廣州（樓盤）二手市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較理性，二手房成交出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。據(jù)陽(yáng)光家緣網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月30日-31日這兩天全市單日二手房網(wǎng)簽量升至200宗左右，而一周前的3月23日-24日這兩天全市單日二手房網(wǎng)簽量?jī)H在120-150宗左右的水平。

　　之前看中物業(yè)后仍猶豫未決的購(gòu)家，在新政后普遍都加緊作出購(gòu)房決定，而之前觀望多時(shí)的購(gòu)家，也出現(xiàn)加緊入市的趨勢(shì)。梁燕明表示，新政出臺(tái)后的頭日，有多宗因價(jià)格而談不攏的個(gè)案，購(gòu)家的態(tài)度出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，不少個(gè)案都趕在3月31日這天簽約成交了，主要原因在于購(gòu)家擔(dān)心新政后樓價(jià)可能一改之前平緩的走勢(shì)進(jìn)而明顯上升。當(dāng)中，約七成的購(gòu)房個(gè)案是改善型置業(yè)，而在改善型購(gòu)房個(gè)案中，超過(guò)六成屬于按揭購(gòu)房，反映二套房貸新政對(duì)加快這些改善型購(gòu)家出手存在正面的影響作用。

　　此外，由于擔(dān)心業(yè)主在新政后提價(jià)，亦有不少之前已看中物業(yè)、打算一次性付款購(gòu)房的購(gòu)家，趕在新政出臺(tái)后一兩天時(shí)間內(nèi)簽約成交。據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月31日至4月1日這兩天簽約成交的個(gè)案當(dāng)中，約有四成多是一次性付款購(gòu)房的個(gè)案，而業(yè)主仍然普遍能給予一次性付款購(gòu)房的購(gòu)家較大讓價(jià)幅度。即使是總價(jià)不高的成交個(gè)案，業(yè)主依然愿意給予一次性付款購(gòu)房購(gòu)家較大的讓價(jià)幅度。如有一宗總價(jià)不到100萬(wàn)元的樓梯樓兩房成交個(gè)案，由于購(gòu)家選擇一次性付款方式購(gòu)房，業(yè)主較終亦同意讓價(jià)7%將物業(yè)出售。

　　現(xiàn)時(shí)，雖然有個(gè)別業(yè)主因受新政利好而調(diào)高放盤價(jià)，但市場(chǎng)上大部分業(yè)主仍保持理性。梁燕明表示，新政只是釋放出積極信號(hào)，而目前市場(chǎng)形勢(shì)并未完全逆轉(zhuǎn)，若業(yè)主出現(xiàn)反價(jià)，購(gòu)家會(huì)追漲的意愿并不高，大多購(gòu)家會(huì)寧愿改而另選其它物業(yè)。
 

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