前不久，恒大地產在全國范圍內推出“無理由退房”活動。有不少同行借勢炒作，甚至有開發(fā)商以調侃的口吻稱，“退了吧!購我們!”

　　開發(fā)商賣力營銷的背后，似乎隱約暗示著樓市一個正在悄然發(fā)生的變化。那就是，樓市多年來處于賣方市場的狀況正在改變。隨著經濟結構調整以及樓市低迷等諸多因素影響，購房者的地位將會逐漸提高。

　　北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調查總隊日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度北京GDP同比增長6.8%，增速放緩。同期北京市完成房地產開發(fā)投資681.9億元，同比增長26.8%。但商品房新開工面積511.9萬平方米，下降2.6%;其中，商品住宅新開工面積218.4萬平方米，下降26.2%。商品房銷售面積下降21.7%，商品住宅銷售面僅增長1.2%。

　　北京市房協(xié)秘書長陳志的解讀是，北京等一線城市經濟增速主要靠第三產業(yè)，而房地產下行，上游影響金融，下游影響建筑、建材、家具、家裝等一系列產業(yè)。因此，房地產的下行導致經濟增速的放緩。

　　然而，房地產的下行局面，并不是一季度才出現(xiàn)，而是近一年多來一直在持續(xù)，主要就是房地產周期性因素導致的自行緊縮，與前期相對偏激的調控相疊加的結果。

　　陳志認為，房地產的收縮也是政府合理性結構調整的必然。由于推進京津冀一體化，北京加快人口疏解、產業(yè)和功能外遷，包括住宅、商業(yè)、寫字樓等在內的供應也要收縮。另一方面，樓市的供需關系并沒有前些年那么緊張，總供給和總需求處于一個接近平衡的狀態(tài)，供給增多、庫存加大、去化速度慢是正常的。因此，對房地產的下行大可不必太焦慮。

　　梳理公開數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，這幾年北京在民生保障方面下了大力氣。2011年起的4年里，北京已經建設了85萬套保障房，近兩年又推出自住房，重在解決自住和改善性需求。從新建商品房來看，近4年來每年平均約有8萬套的成交量，4年一共30多萬套，再加上每年10萬套以上的二手房交易量，相當于這幾年已經有一百五六十萬戶的住房需求得到解決。

　　因此，陳志得出的結論是，目前市場出現(xiàn)了本質變化，不再是單邊的賣方市場，而是有明顯跡象向購方市場轉變，購方的聲音將越來越強。

　　陳志認為，3.30新政是降頭付、降利率，從而降低具有支付能力家庭的購房成本，降低支付強度。北京目前的主要問題是普通是民眾的支付能力不足，房價收入加大。普通商品房逐漸向高價盤轉化，高端樓盤的交易占比增加，總量卻在縮小，中低價位的商品房交易量則在減少。隨著房價不斷高企，也在不斷擠出中間的購房意愿。

　　北京5月即將入市的新盤。體現(xiàn)民企開發(fā)商對于購方市場的尊重。亞豪機構調研顯示，5月份，新盤以精裝、現(xiàn)房方式入市的比例明顯偏重，在20個預計入市的項目當中，輔以“精裝”或“現(xiàn)房”等附加值的項目多達13個，占比高達65%。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，與2013年的“曲線漲價”不同，現(xiàn)在的精裝修已恢復了其本質的意義，即提升項目品質的加分項。在曠日持久的庫存大戰(zhàn)中，無論營銷方式多么百變，多么先進，能夠對銷量起到決定性作用的還是產品本身的性價比。尤其是經歷了近十年的樓市跌宕起伏之后，購房者變得更加理性，更加關注項目本身的居住功能。對于具體項目，在又不想輕言“降價”的市場壓力之下，房子本身做“加法”就成為提升性價比的較佳選擇，而精裝修也成為展現(xiàn)優(yōu)勢、拉開差距的優(yōu)選之一。

　　樓市正逐漸改變“簡單、粗暴”的形象，開發(fā)商也需要真正俯下身來潛心做好產品。
 

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