“住宅房地產(chǎn)已經(jīng)被搞得過于類似于證券化的市場，過去十年如果說是住宅房地產(chǎn)的繁榮期，那么未來的十年應(yīng)該就是商業(yè)地產(chǎn)的天下，在那個時(shí)候，屬于政府的手應(yīng)該沒有那么重了”。在馮侖看來，這是萬通之所以選擇商業(yè)地產(chǎn)作為未來的理由，商業(yè)地產(chǎn)也該是萬通進(jìn)入“現(xiàn)代化”的一個標(biāo)志之一。

　　萬通現(xiàn)代化

　　雖然剛剛公布了一份數(shù)據(jù)華麗的業(yè)績年報(bào)，然而在上周五萬通舉行的投資者交流會上，來自于對萬通未來一年業(yè)績的質(zhì)疑仍然占據(jù)了投資者提問的主題。預(yù)收賬款的大幅下滑已經(jīng)讓市場開始擔(dān)憂馮侖提出的“08-10年公司業(yè)績復(fù)合增長不低于50%”的目標(biāo)。

　　對此，萬通董事會秘書程曉晞闡述了萬通的商業(yè)物業(yè)計(jì)劃。2009年，萬通將積極推進(jìn)商用物業(yè)，以求實(shí)現(xiàn)公司的主營業(yè)務(wù)平穩(wěn)增長。

　　這顯然也是馮侖的目標(biāo)，經(jīng)歷過多輪房地產(chǎn)市場調(diào)整周期的馮侖對于萬通告別“野蠻生長”、進(jìn)入“現(xiàn)代化”抱著極高的期待。

　　這種期待體現(xiàn)在了與天津泰達(dá)的合作、引入中國人壽投資等種種萬通所認(rèn)為的戰(zhàn)略性舉措上。而讓萬通略帶失望的是：在完成這些之時(shí)，擺在面前的卻是一個風(fēng)云突變的房地產(chǎn)市場，馮侖的下一個轉(zhuǎn)折會在哪里？

　　“不可否認(rèn)，來自國內(nèi)住宅市場的競爭已經(jīng)日趨激烈，萬通所在的天津?yàn)I海新區(qū)更是‘樓挨樓’的競爭，像萬科、中海等這些大公司對于住宅尤其擅長，我們提出的是差異化戰(zhàn)略，在濱海新區(qū)我們考慮更多的是商業(yè)不動產(chǎn)的方向”，馮侖表示。

　　對于萬通而言，商業(yè)不動產(chǎn)的投資雖然并非陌生，目前萬通手上已有一批商業(yè)物業(yè)，但萬通所變現(xiàn)出來的對于住宅地產(chǎn)的全面退守卻讓人意外。

　　“房地產(chǎn)問題住宅化；住宅問題道德化；道德問題去市場化；較后導(dǎo)致短缺化和貧困化，這是近幾年來住宅市場出現(xiàn)的問題”，對于萬通退守住宅市場馮侖認(rèn)為是住宅市場出了問題，而這也被馮侖認(rèn)為是“房地產(chǎn)商成為暴利和黑心的代名詞”的原因之一。

　　“相比起來，商住不動產(chǎn)方面被妖魔化被道德化和被政府過度管制方面則比較少”，馮侖表示。

　　“教父”馮侖

　　在馮侖看來，萬通之所以選擇商業(yè)地產(chǎn)作為未來，原因似乎不僅僅于此，同時(shí)也在于萬通本身已經(jīng)在告別“野蠻生長”，開始走進(jìn)“現(xiàn)代化”的一個管理模式。

　　在馮侖關(guān)于民營企業(yè)野蠻生長的表述中，他將民營企業(yè)所面臨的問題歸結(jié)為處理政商關(guān)系、處理私人資本和國有資本關(guān)系、處理企業(yè)發(fā)展和社會角色關(guān)系三方面上，他認(rèn)為，這三個關(guān)系的錯亂讓民營企業(yè)在成長期背負(fù)著“原罪”。

　　“公司的野蠻生長主要在《公司法》以前，在沒有《公司法》之前有野蠻的成分，但《公司法》之后，作為民營企業(yè)，萬通的發(fā)展已經(jīng)逐漸被納入法制和規(guī)范的軌道”，在回答投資者的提問時(shí)馮侖表示。

　　然而，事實(shí)上在商業(yè)地產(chǎn)的管理方面萬通的“現(xiàn)代化”卻似乎還只局限于一個美國“鐵獅門”的標(biāo)桿，并無多少自我的“現(xiàn)代化”成分。

　　“我們一直在探討，從一個在中國快速成長的以住宅為核心產(chǎn)品市場，轉(zhuǎn)到一個更加豐富完善的不動產(chǎn)市場，在這個過程中商用不動產(chǎn)的地位會越來越重要，問題是一個公司怎么樣逐漸形成在商用不動產(chǎn)的優(yōu)勢，需要時(shí)間和運(yùn)營能力，以及良好的外部的財(cái)務(wù)環(huán)境?！瘪T侖表示。

　　而被馮侖奉為經(jīng)典的美國商業(yè)地產(chǎn)模式其實(shí)也只在于簡單的四句話：中期持有，能力導(dǎo)向，資本權(quán)益為核心，收入多樣化。

　　顯然，萬通目前仍未在此有所建樹?！爸辽僭?8年下半年以來，萬通沒有任何新項(xiàng)目的進(jìn)展，08年全年的業(yè)績大多在上半年取得，杭州商業(yè)項(xiàng)目也一直處在前期準(zhǔn)備階段”，一名萬通的投資者對萬通表達(dá)了他的疑惑。

　　“我們現(xiàn)在走的是一個持續(xù)健康發(fā)展之路，不是野蠻生長之路，我們目前正在孕育很多新的機(jī)會和項(xiàng)目，但是就像一個女人在懷孕的時(shí)候，當(dāng)然看不見滿地跑的孩子，等到孩子下來之后，也許他的啼哭會嚇你一跳?！瘪T侖對投資者的回答不乏幽默。

　　也許，馮侖的角色是決定萬通“現(xiàn)代化”的一個關(guān)鍵，正如馮侖用汽車的品牌來形容萬通時(shí)所說過的話一樣：“萬通就像中規(guī)中矩的奧迪”。只是，這樣一輛“奧迪”在馮侖的帶領(lǐng)下是否真的能實(shí)現(xiàn)“現(xiàn)代化”的轉(zhuǎn)變？

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