上周五，央行突然宣布非對稱性降息，對房地產(chǎn)市場將帶來明顯利好作用。周末兩天全國主要城市新房成交活躍，對政策利好作出積極反應(yīng)。此次降息將進(jìn)一步增強(qiáng)短期市場的信心確立，年末成交翹尾成為定局。

降息減少資金成本 樓市迎來實質(zhì)利好

11月21日，央行突然宣布降息，采取非對稱方式下調(diào)貸款和存款基準(zhǔn)利率。調(diào)整后，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點至6.15%;同時，五年期以上個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個百分點至4.25%。此次降息將促使實際利率回歸合理水平，這是央行自2012年7月以來，再度采取的降息手段。從個人住房貸款利率來看，今年三季度平均實際水平達(dá)到6.96%(約為基準(zhǔn)利率1.06倍)，乃兩年以來新高。預(yù)計此次降息通道啟動后，實際房貸利率有望從階段性高位逐步回落，對房地產(chǎn)市場將帶來明顯利好作用。

信貸環(huán)境的變化對房地產(chǎn)市場的影響舉足輕重，房貸的松緊與住房銷售的榮衰休戚相關(guān)。在上一輪寬松的信貸環(huán)境下，刺激了樓市的復(fù)蘇。2013年，房地產(chǎn)銷售增速攀升至歷史新高。隨后，流動性的緊張致使銀行貸款額度不斷趨緊，部分銀行在綜合收益考量下縮減甚至?xí)和７抠J業(yè)務(wù)，頭套房貸利率又從8.5折優(yōu)惠逐步恢復(fù)至基準(zhǔn)。信貸環(huán)境的持續(xù)趨緊，再次成為制約2014年成交的一大重要因素，致使樓市迅速降溫，多數(shù)頭次置業(yè)者及改善性購房者不得不面對利率走高所帶來的長期支付成本的上升，被迫放緩入市步伐。下半年開始，盡管監(jiān)管機(jī)構(gòu)不斷表態(tài)支持頭套自住需求，但商業(yè)銀行響應(yīng)寥寥。因此，此次央行降息對于樓市堪比甘霖，無論對于企業(yè)還是個人，資金成本都將有所改善。這對于日趨放緩的宏觀經(jīng)濟(jì)，一定程度上又將帶來托底的作用。

住宅市場成交活躍 年末翹尾已成定局

近期在一系列行政干預(yù)政策陸續(xù)退出之際，各地市場逐漸有了起色。上周五發(fā)布的降息消息更引發(fā)市場強(qiáng)烈關(guān)注，周末市場成交活躍，對政策利好反應(yīng)積極。中原監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)顯示，上周末新房成交面積較11月前三個周末的平均水平上升5%，其中除二線城市微降2%外，一線及三線城市分別上升20%及12%。具體城市來看，廈門、深圳、福州、合肥、長春、上海、南昌、濟(jì)南、成都及杭州等地，上周末新房成交量增幅均超過兩成。二手房成交表現(xiàn)同樣熱烈，中原監(jiān)測的21個城市數(shù)據(jù)顯示，上周二手房合計成交面積達(dá)到今年以來高位，較今年周均值上升29%。一線城市中，除廣州外，北京、上海、深圳上周二手房成交面積均明顯增長，較今年周均值分別上升47%、54%及68%。

回顧過往兩次集中降息降準(zhǔn)的周期，均對房地產(chǎn)市場成交帶來了明顯的拉升作用。如果說2008年全球金融危機(jī)后的貨幣刺激政策，存在特殊性及性，那么2011年12月至2012年7月間的降息降準(zhǔn)后的市場反應(yīng)，則更具有參考意義。從上述40個城市成交表現(xiàn)來看，上一輪降息開啟后，市場從2012年3月起逐步回暖，且成交高位延續(xù)至整個2013年。從本輪市場表現(xiàn)來看，雖然2014年起市場明顯回落，但隨著央行930新政的利好，10月新房成交量已恢復(fù)至去年高位水平。而此次降息將進(jìn)一步增強(qiáng)短期市場的信心確立，使年末成交翹尾成為定局。但不可忽視的是，全國商品住宅待售面積自2010年起迅速攀升，尤其二三線城市存量增長明顯，供求格局的變化令市場后續(xù)走勢存在不確定性。

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