魯能集團在海南圈地、囤地早已不是秘聞。

　　日前，海南省國土環(huán)境資源廳約談12家在瓊閑置土地企業(yè)，魯能集團赫然在列。

　　根據海南省國土廳要求，這12家被約談的企業(yè)必須在7月底前和政府簽訂土地處置協(xié)議，并繳納保證金，保障項目按照約定動工開發(fā)。如果不按照新簽訂的土地處置協(xié)議執(zhí)行，到期不開工，形成新的土地閑置，政府將沒收保證金并無償收回閑置土地。

　　“此次約談魯能集團海南閑置土地問題，主要涉及的是5宗土地，共計2200畝左右。”海南省國土系統(tǒng)的一位官員告訴記者，“現(xiàn)在魯能集團暫時與政府達成的處置協(xié)議是延期開發(fā)。”

　　上述官員進一步介紹，魯能集團這5宗閑置土地集中在2006年獲得，閑置到現(xiàn)在已經有逾8年的時間，這些閑置土地位于澄邁縣北部老城開發(fā)區(qū)的盈濱半島。

　　“魯能集團土地閑置的原因比較復雜。比如當?shù)匾?guī)劃的調整，配套基礎設施建設不到位，還有當?shù)剞r民對土地補償不滿意從而進行阻撓項目的開發(fā)。”該官員向記者透露，“這些閑置土地歸屬魯能集團在海南的附屬公司，一個是海南永慶生態(tài)文化旅業(yè)有限公司，一個是海南盈濱島置業(yè)有限公司。”

　　記者了解到，海南盈濱島置業(yè)有限公司由青島恒源英大置業(yè)有限公司和海南英大房地產開發(fā)有限公司出資設立，在2009年魯能集團的一次產權整合中，海南英大房地產開發(fā)有限公司將其持有海南盈濱島一半的股權無償劃轉給魯能集團，海南盈濱島置業(yè)因此成為魯能集團的子公司，旗下涉及的業(yè)務涵蓋房地產、酒店、旅游、高爾夫以及游艇等開發(fā)和運營。

　　而海南永慶生態(tài)文化旅業(yè)有限公司實為海南盈濱島置業(yè)的下屬子公司，魯能集團曾在2009年到今年3月份，幾度嘗試通過上市企業(yè)天津廣宇發(fā)展股份有限公司將魯能集團在海南的土地資產進行重組，不過均告流產，而海南永慶生態(tài)文化旅業(yè)和海南盈濱島置業(yè)也都牽涉其中，當時海南永慶生態(tài)文化旅業(yè)擬置入廣宇發(fā)展的土地面積就達1800畝。

　　另外，據記者獲悉，此番魯能閑置土地所屬項目則是盈濱半島項目。

　　記者獲取到的一份世聯(lián)地產為海南魯能盈濱半島項目編制的一份規(guī)劃顯示，該項目區(qū)域占地11平方公里，魯能集團累計獲取到5000畝土地，不過“項目地塊權屬復雜零散，只有少量開發(fā)”。根據該規(guī)劃披露，其中項目有超過2700畝的土地為農村集體用地，僅有不到1000畝的土地面積可進行項目的開發(fā)與銷售。而當時世聯(lián)地產[微博]也提醒，盈濱半島項目剩余大部分土地并未征為國有，未來涉及征地拆遷補償工作量較大。

　　此外，這份規(guī)劃還具體測算了盈濱半島項目的成本，其中涉及到的土地費用大概為12億元，一級開發(fā)成本約12億元，建安成本約1.2億元，旅游區(qū)成本費用約為10億元，魯能集團將為此投入的總成本超過93億元。
早在2006年魯能集團便與海南省澄邁縣簽訂《盈濱半島及周邊土地開發(fā)框架協(xié)議》，據公開報道，當時簽約儀式上海南省政府及國家電網[微博]的一把手悉數(shù)到場，而魯能集團也承諾“在盈濱半島及周邊地區(qū)投資過百億”。

　　“當初企業(yè)與海南政府簽訂的一紙協(xié)議，其實已經給如今土地閑置埋下伏筆。簡單說，就是這種成片開發(fā)與整體開發(fā)模式，必然會導致土地閑置。”海南省當?shù)匾晃皇煜ずＤ戏康禺a市場的人士向記者分析說。

　　援引當時魯能與海南簽訂協(xié)議時當?shù)孛襟w的報道，兩者協(xié)議的開發(fā)模式是所謂的“動態(tài)的合作模式”，具體即“澄邁出讓給魯能的地價，如果是5年到10年內才開發(fā)，則比5年內開發(fā)每畝增收2萬元；如果10年后才開發(fā)，則按當時的市場價出讓；如果是開發(fā)10年后地價上漲，上漲部分的3成為地方政府收益”。

　　對于這種開發(fā)模式，當?shù)卣J為“頭先能減少因企業(yè)不按承諾投資，給地方政府造成的土地閑置損失；其次還能讓地方在土地升值中持續(xù)分一杯羹”。

　　“實際上就是企業(yè)和政府在對賭，就是囤地升值。”上述知情人士直言不諱，“為了賺大錢，肯定是囤地坐等土地升值，政府和企業(yè)都會雙收。”

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