今年下半年以來，中小房企資金壓力持續(xù)增加，一些違規(guī)高風(fēng)險(xiǎn)銷售手段重回市場。專家認(rèn)為，在房價(jià)下行區(qū)間，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)銷售手段需引起更多重視，避免因房價(jià)下跌導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)傳遞和轉(zhuǎn)嫁。

　　過去12個(gè)月中，全國普通商品房銷售普遍低迷，需求不足，高風(fēng)險(xiǎn)銷售動(dòng)作帶來的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露。廣東、湖南、江蘇、河北等多個(gè)城市出現(xiàn)各類“返租”導(dǎo)致的合同糾紛近百個(gè)，其中河北邯鄲、江蘇泰州政府已成立工作組，專門進(jìn)駐當(dāng)?shù)刭Y金斷鏈、返租違約的房企，試圖化解因房企違規(guī)銷售動(dòng)作導(dǎo)致群體性事件，涉及糾紛金額超過50億。

　　西部某市的“晉愉V鋪”樓盤宣稱，公眾繳納8萬元，即可獲得三份合同，稱該8萬元是用于“提前繳納的車位預(yù)購款”，付款后12個(gè)月到36個(gè)月內(nèi)享受年息分紅。銷售顧問強(qiáng)調(diào)此舉“無風(fēng)險(xiǎn)”：“約定日期前，你可獲得該筆預(yù)售款按年息百分之十的現(xiàn)金收益，到過戶日期，我們承諾回購預(yù)售合同。相當(dāng)于把車庫抵押給你有償借錢。如果有問題，你還可以持有車庫，肯定不虧。”

　　長期從事房地產(chǎn)資金管理的財(cái)務(wù)人員劉藝分析，本質(zhì)上這類“車庫理財(cái)”是房企融資行為。“車位就是融資工具，開發(fā)商向租戶支利息的同時(shí)，將車庫用于統(tǒng)一經(jīng)營收取租金，按目前周邊市場價(jià)格車位平均收益計(jì)算，占用社會(huì)資金一年開發(fā)商實(shí)際支付成本僅5％。”據(jù)統(tǒng)計(jì)，這一動(dòng)作為該房企帶來了近5000萬元的低息流動(dòng)資金。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，全國絕大多數(shù)城市和地區(qū)均出現(xiàn)了這類返利融資銷售模式，在涉及房企中，既有萬科等大型地產(chǎn)商，更多為中小地產(chǎn)企業(yè)。

　　業(yè)內(nèi)分析，以“返租”為代表的高風(fēng)險(xiǎn)銷售，反映了在銀行等傳統(tǒng)渠道水量持續(xù)不足，信托等新渠道融資乏力的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金回籠的迫切需求。

　　數(shù)據(jù)顯示，9月地產(chǎn)信托的發(fā)行呈持續(xù)降溫之勢(shì)，48款地產(chǎn)信托共募集資金136億元，規(guī)模環(huán)比下滑16．6％，創(chuàng)今年以來的新低。建銀國際地產(chǎn)信托張經(jīng)理告訴記者，信托行業(yè)已經(jīng)做出了方向性調(diào)整，“原則上非央企房地產(chǎn)項(xiàng)目均不參與”成為主流房地產(chǎn)信托行業(yè)今年的共識(shí)。

　　一不愿具名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者坦承，進(jìn)入2014年后，一些房企甚至整體負(fù)債近90％。為維持運(yùn)作，中小企業(yè)轉(zhuǎn)而通過基金等方式向社會(huì)募資，但成本仍不樂觀，普遍達(dá)12％至15％。

　　重慶大學(xué)經(jīng)濟(jì)法研究副主任陳晴認(rèn)為，無論是利用商業(yè)地產(chǎn)“理財(cái)”融資，還是商品房降價(jià)，無一例外均是因?yàn)橥獠抠Y金來源趨緊趨貴，迫使房地產(chǎn)行業(yè)走上自救路線，在這種背景下，銷售端出現(xiàn)種種高風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)作，不足為奇。

　　從理想情況看，房企快速回籠的低息資金，消費(fèi)者也獲得了實(shí)利，但法律、財(cái)務(wù)等專業(yè)人士分析，“提前回款”銷售手段包含三重隱患。

　　一是政策風(fēng)險(xiǎn)?！渡唐贩抗芾磙k法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商是不可采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售商品房和未竣工的商品房；較高人民法院作出專門規(guī)定：“不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關(guān)規(guī)定處罰，較高可判十年有期徒刑。

　　二是法律風(fēng)險(xiǎn)。法律上做出高回報(bào)承諾的是物業(yè)公司而非房企，履約能力和承擔(dān)責(zé)任的能力均不足。從法律角度，投資者將很難越過物業(yè)經(jīng)營管理公司追究開發(fā)商責(zé)任。

　　三是群體性風(fēng)險(xiǎn)。這類返租模式向社會(huì)不特定公眾進(jìn)行實(shí)質(zhì)性融資，一旦開發(fā)商資金鏈斷鏈，無法持續(xù)返租，極易造成群體性事件。

　　陳晴認(rèn)為，在房價(jià)下行時(shí)期，更應(yīng)該關(guān)注此類高風(fēng)險(xiǎn)銷售手段，并在處理上注意逐步有序。應(yīng)依法盡快取締此類銷售行為，確保房價(jià)下行“軟著陸”

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