近日，溫州土地使用權(quán)巨額“續(xù)期”的報(bào)道，引發(fā)了社會(huì)廣泛熱議。根據(jù)此前媒體報(bào)道，深圳和青島等地也有類似案例。上世紀(jì)90年代末住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，全國(guó)出讓的40年的商住用地、70年的住宅用地，使用年限到期還不會(huì)集中出現(xiàn)。但是，土地使用權(quán)到期，到底如何“續(xù)期”，卻再不能拖下去了。

  所有關(guān)注指向《物權(quán)法》第149條，即“建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期”。所謂“自動(dòng)續(xù)期”，到底是無(wú)償續(xù)期，還是有償續(xù)期?有償續(xù)期采取何種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?事實(shí)上，9年前《物權(quán)法》生效時(shí)，這樣的疑慮就未停過(guò)，每每成為焦點(diǎn)。如2015年3月，國(guó)土部頒布的新版《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》上，新設(shè)“使用期限”一欄，當(dāng)時(shí)有媒體報(bào)道稱，設(shè)置“使用期限”意味著“全國(guó)業(yè)主變房客”。

  當(dāng)時(shí)，國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明表示，證書有權(quán)力類別，“使用期限”指的是土地使用期限，房屋所有權(quán)沒(méi)有期限。筆者又迷惑了，既然土地所有權(quán)歸政府，業(yè)主只交了70年使用的費(fèi)用(已通過(guò)房?jī)r(jià)支付)。那么，使用權(quán)到期后，政府可行使所有權(quán)，將土地?zé)o償收回。相應(yīng)地，業(yè)主也可以行使所有權(quán)，將地上建筑物拿走。問(wèn)題是，誰(shuí)都知道“房隨地走”，業(yè)主那堆建筑物還能懸在空中不成?因此，房屋所有權(quán)必然受到土地使用期限牽扯，無(wú)法避開，業(yè)主對(duì)房屋的所有權(quán)還是無(wú)法落實(shí)。

  后來(lái)國(guó)土部解釋，新版《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》上新設(shè)“使用期限”，是為更醒目明土地使用期限，提醒業(yè)主在使用期限到期前及時(shí)去續(xù)期，實(shí)現(xiàn)自己對(duì)于房屋的所有權(quán)。事實(shí)上，這一點(diǎn)在相關(guān)法律中已有規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)”。言下之意，業(yè)主優(yōu)先續(xù)期，只要業(yè)主還要?jiǎng)e人就不能要。

  但如何“續(xù)期”仍舊不明。老百姓理解可不同，有的認(rèn)為，房子是我的，房子不能離開地，自動(dòng)續(xù)期就是無(wú)償續(xù)期;有的遇到該問(wèn)題時(shí)“撓撓頭”，時(shí)間還久，不考慮它。不管哪一種理解，結(jié)果卻是，房?jī)r(jià)和購(gòu)房基本不受剩余期限影響。這也是為什么，溫州案例在媒體和民間“炸開了鍋”。新華社記者向當(dāng)?shù)貒?guó)土局求證核實(shí)時(shí)，溫州主管部門表示，國(guó)家未出臺(tái)“自動(dòng)續(xù)期”細(xì)則，基層國(guó)土部門在實(shí)際操作過(guò)程中無(wú)法可依、無(wú)章可循，不能辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù)。因此，操作中只能參照國(guó)有土地出讓的做法，先由第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估土地價(jià)格，折算出樓面價(jià)和業(yè)主要繳納的土地出讓金，重新簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，但續(xù)期收費(fèi)低于“招拍掛”下的出讓金融。

  土地使用費(fèi)或出讓金，本質(zhì)上是城市公共服務(wù)的一種融資模式，與西方發(fā)行市政債(房產(chǎn)稅償還)是一樣的。但凡土地國(guó)有的國(guó)家或地區(qū)，土地為公共服務(wù)融資是慣例。由此，溫州做法在法理上說(shuō)得通，地方也有權(quán)限。業(yè)主只交了70年的使用費(fèi)用，到期后若繼續(xù)使用，按評(píng)估價(jià)來(lái)續(xù)繳，屬于對(duì)法律的循規(guī)蹈矩。與此前深圳按基準(zhǔn)地價(jià)35%繳納續(xù)期費(fèi)，只有多或少的不同，沒(méi)有本質(zhì)不同。

  在我國(guó)，由于初始市場(chǎng)信用空白，地方不能獨(dú)立發(fā)債，無(wú)法通過(guò)資本市場(chǎng)為公共服務(wù)融資。但是，土地是政府可利用的僅此大宗資產(chǎn)，政府信用也很強(qiáng)，加上1994年分稅制后，默認(rèn)地方政府對(duì)于土地的利用，再借助于金融體系的杠桿，土地融資效率非常高，也契合了公共服務(wù)一次性投入的巨額融資訴求?！胺扛摹焙蟮?999年到2015年，是我國(guó)城市化較快速、公共服務(wù)融資需求較強(qiáng)烈的時(shí)期，但也是城市面貌、軌道交通和社會(huì)保障供給較快的時(shí)期。

  綜上，如何續(xù)期，取決于地方公共服務(wù)融資需求。由于公共服務(wù)供給多為地方職責(zé)，且各地人口狀況、公共服務(wù)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等差異太大，國(guó)家沒(méi)有辦法、也沒(méi)有必要出統(tǒng)一的細(xì)則，這是其一;其二，地方和公用事業(yè)類國(guó)企通過(guò)資本市場(chǎng)發(fā)債融資大勢(shì)所趨，如近年來(lái)如火如荼的地方債務(wù)置換、PPP、“債轉(zhuǎn)股”等。以“招拍掛”或市場(chǎng)評(píng)估價(jià)“再收一次”的必要性下降;其三，樓市進(jìn)入存量時(shí)代，土地融資觸及“天花板”，不具有持續(xù)性;其四，政府履行土地所有者職能的出讓行為，并非完全市場(chǎng)化和土地價(jià)值較大化，而是非盈利的公共服務(wù)職能;較后，讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入(十七大語(yǔ))，而房產(chǎn)是較大的財(cái)產(chǎn)，這是續(xù)期的一個(gè)頂層指導(dǎo)。

  包含溫州在內(nèi)的地方案例，有償?shù)陀凇霸偈找淮巍钡念~度是共性，不同續(xù)期標(biāo)準(zhǔn)都是探索，體現(xiàn)了上述政府融資模式的變化。未來(lái)，根據(jù)公共服務(wù)融資需求，各地制定不同續(xù)期標(biāo)準(zhǔn)具有必然性。但值得注意的是，公共財(cái)政壓力小的地區(qū)，完全可以借鑒香港的做法，無(wú)償續(xù)期但每年向政府繳納一筆“地租”(地租標(biāo)準(zhǔn)固定為年度租金評(píng)估值的3%)。這是年度繳納的土地出讓收入，類似于西方的房產(chǎn)稅，有助于降低地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和推動(dòng)地方公共財(cái)政轉(zhuǎn)型。

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