海南樓市因其度假投資屬性而經(jīng)歷多輪大起大落。

    2010年前后，國際旅游島政策剛確定帶來的概念式瘋狂暴漲曾導(dǎo)致海南旅游地產(chǎn)投資過熱和粗放式開發(fā)項目野蠻生長。但隨后，隨著宏觀經(jīng)濟走弱、房地產(chǎn)調(diào)控、以及產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)性失衡下，在2011-2015年間，海南房地產(chǎn)市場遭遇了連續(xù)5年下跌。

    2016年上半年，海南樓市開始出現(xiàn)回暖跡象。

    *新數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2016年1-11月，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，房屋銷售面積仍保持高速增長，新開工面積增速由負轉(zhuǎn)正，待售面積增速由正轉(zhuǎn)負，去庫存效果明顯。

    21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，包括融創(chuàng)、綠地、恒大、萬達、富力等在內(nèi)，仍在2016年加碼海南投資。其中，融創(chuàng)是在2015年8月以收購方式布局海南。

    一位海南開發(fā)商告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，與以前海南購房客戶主要以投資客戶為主不同的是，海南當前購房需求絕大部分屬于度假需求。主要來自北京等地區(qū)。其中，躲霾也是不少購房者購房驅(qū)動之一。

    海南樓市因其多輪大起大落而在地產(chǎn)江湖上充滿了故事。1990年代間，潘石屹、馮侖、易小迪等人的桶金也來自于此。

    自2010年前后，國際旅游島政策再度遭到當?shù)亻_發(fā)商爆炒。但隨后，市場開始急轉(zhuǎn)直下。公開數(shù)據(jù)顯示，2012年，海南樓市整體滑落至10140元/平方米，此后4年內(nèi)，成交均價在1.1萬元/平方米左右。

    截至2015年底，來自海南建設(shè)廳的數(shù)據(jù)則顯示，海南商品房庫存量約為4100萬平方米，消化期約為50個月，其中商品住宅庫存消化期約45個月，均明顯高于全國平均水平。2016年2月23日，海南也發(fā)布了《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》(下稱《通知》)，著力化解房地產(chǎn)庫存。

    海南樓市的明顯回暖出現(xiàn)在今年上半年。海南建設(shè)廳數(shù)據(jù)顯示，今年來，全省房屋銷售面積增速均保持40%以上良好態(tài)勢。1-11月，全省房屋銷售面積1309.35萬平方米，增長44.6%，增幅比上年同期提升40.2個百分點，比上月回落4.8個百分點;銷售額1290.98億元，增長51.2%，增幅比上年同期提升46.7個百分點，比上月回落1.7個百分點。

    根據(jù)中國指數(shù)研究院對三亞的統(tǒng)計顯示，2016年11月，三亞商品住宅價格為19886元/平米，環(huán)比上漲5.64%，同比上漲14.20%。成交26.60萬平米，環(huán)比增長77.72%，同比增長328.41%

    海南錦誠咨詢創(chuàng)始人、董事長王路認為，“2016年對于海南而言，是歷史以來的大年，全省前11個月已經(jīng)達到了逼近1700萬的網(wǎng)簽備案面積。在中國的一線以外的市場中，海南基本上已經(jīng)是排頭兵。具體來看，海南的幾個大區(qū)域的增長量也很大。海南整體的市場容量在迅速放大，一方面來自于全國大市場的好轉(zhuǎn)，另外是基礎(chǔ)設(shè)施配套的成熟?！?/p>

    王路認為，海南市場回暖與國內(nèi)整體市場的全面復(fù)蘇有很大關(guān)系?！昂Ｄ铣撕？诩s百分之六七十是本地居民購買外，其他的市縣基本都是來自島外的客戶購買，所以，一二線市場的增量也帶動了島內(nèi)的市場?！?/p>

    王路透露，除?？谕?，海南其他的17個市縣，大概一年90%是來自島外客戶。

    值得注意的是，一位海南開發(fā)商告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，與以往不同的是，由于正處去庫存階段，海南目前購房需求主要是度假，投機性投資因素已經(jīng)很少。不少北方的客戶出于躲霾和過冬的原因而購房。

    三亞市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長劉樹國回憶到，“海南房地產(chǎn)經(jīng)歷了三個主要的階段。個階段是建省初期到1992年的階段，這是初始階段。這個階段出現(xiàn)了很多不規(guī)范的開發(fā);1992年之后，國家實行宏觀調(diào)控，因此出現(xiàn)大量投資回流。個階段是1992一2002年大概10年時間，這個階段處于調(diào)整階段，清理不良資產(chǎn)，處理半拉子工程。第三階段則是恢復(fù)增長階段。從2002年開始，到現(xiàn)在，這段時間是恢復(fù)增長階段，尤其是國際旅游島之后，大型的國內(nèi)知名企業(yè)都進入海南?！?/p>

    12月15日，融創(chuàng)中國在海南三亞正式宣布，融創(chuàng)中國品牌正式落地海南，并將長期深耕海南東線市場。

    融創(chuàng)中國執(zhí)行總裁路鵬透露，海南東線旅游市場主導(dǎo)地位明顯?！皬臄?shù)據(jù)上也可以清晰的看到，2015年海南東線，包括三亞和?？?，接待過夜的游客人次達到3726萬，遠遠高于西線和中線。這說明東線是海南*主要的旅游市場，而且持續(xù)火熱，2016年上半年，海南東線房地產(chǎn)投資639.03億元，占到全省房地產(chǎn)投資的78.9%。東線房地產(chǎn)投資集中，房地產(chǎn)市場更加成熟，更有潛力?！?/p>

    融創(chuàng)方面認為，在海南的產(chǎn)品升級變革中，房地產(chǎn)投資正在由短線投資向長線投資轉(zhuǎn)變，旅游地產(chǎn)開發(fā)也在由候鳥式的短居到長居的休閑度假生活轉(zhuǎn)變。

    王路在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，海南購房需求目前主要是增持需求(買了備著)，比如儲備養(yǎng)老，自己儲備給父母孩子使用;比如氣候的驅(qū)動。與以往不同的是，現(xiàn)在基本上是自住為導(dǎo)向的投資客為主，但這個投資與之前國際旅游島時期的投機性投資不同。

    21世紀經(jīng)濟報道記者發(fā)現(xiàn)，由于北方霧霾嚴重，不少海南開發(fā)商將躲霾作為去庫存宣傳的。一份統(tǒng)計稱，每年冬季約有超40萬的北方“候鳥老人”來海南度假。冬季舒適的氣溫和新鮮的空氣讓他們享受夕陽之樂。他們會一直待到來年開春，等到在三四月份，集中離開海南回到故鄉(xiāng)。這期間海南島的商業(yè)機會呈現(xiàn)井噴，等到來年又回落到了淡季。

    王路認為，隨著消費者投資方向改變，一二線城市的調(diào)控加上一二線城市陷入嚴重污染狀態(tài)。對于海南而言，會有這樣一個風口期或者說是板塊輪動，因此未來海南會有一個平穩(wěn)向上的發(fā)展過程。

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