別看土地用途管制有時不合理，一旦開了口子，投機就會泛濫。

近期，長租公寓很火，特別是國務(wù)院39號文將培育租賃市場定位為“國策”，上海（樓盤）、廣東等地相繼發(fā)布落實措施，明確要發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化機構(gòu)租賃，并在土地用途管制上做出重大“讓利”，提出可以將在建、建成、庫存商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃房。很多人認為，長租公寓的春天來了。

專業(yè)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)的長租公寓，攻克了私人“散租”很多“痛點”，如高成本和侵權(quán)。據(jù)悉，70%以上的租客遇到過“黑中介”、隨意漲租甚至驅(qū)趕。長租公寓“店大不欺客”，線上運行，成本較低；再如，長租公寓迎合80和90后個性化需求，內(nèi)飾標準化、風(fēng)格清新，融入創(chuàng)業(yè)和社交元素。

政策扶持力度也很大，如商業(yè)用房改為租賃房后，水電氣價格按民用標準執(zhí)行；39號文也提出，給予規(guī)?；赓U增值稅、個稅優(yōu)惠。目前，大城市“散租”收益率在2%~3%。有研究測算，考慮規(guī)?；找?、政策紅利和產(chǎn)品溢價后，長租公寓收益率可達6%。

或許并非如此，“散租”事實上免稅的情況下，勉強獲得2%~3%的收益率。若無法分享地產(chǎn)增值收益，考慮人工、裝修、資金成本和回收期（6~8年），加上創(chuàng)業(yè)公寓、社群經(jīng)濟只是吸引風(fēng)投的概念，靠租金收入的長租公寓很難匹敵理財收益，甚至干不過一身輕的“二房東”。

開發(fā)商、中介、酒店、創(chuàng)業(yè)者對長租公寓趨之若鶩，很大程度上是看中存量物業(yè)的溢價潛力。京滬深等大城市明確提出“十三五”用地減量，大城市的地“拿一塊、少一塊”。未來是資金過剩的時代，與其一售了之，不如長期持有和分享可持續(xù)收益。

土地用途管制下，工業(yè)和很多商辦用地價格低于住宅，產(chǎn)生了用途轉(zhuǎn)換的溢價，如工轉(zhuǎn)居、商轉(zhuǎn)居。過去，樓市沒那么熱時，工商業(yè)帶動稅收、投資和GDP更顯著，各級政府批了大量工商業(yè)用地?，F(xiàn)在看，居住用地需求更大、更賺錢，但新地沒有了，騰挪存量就成了解決之道。

但是，騰挪存量不僅需要繳納巨額土地出讓差價，且要配置生活配套，還要符合區(qū)域法定圖則。于是，騰挪變得程序冗長、成本高企?，F(xiàn)在，政策的口子貌似松動了，如近期廣東省發(fā)布的文件中，提出可將在建、建成、庫存商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃房，這讓市場看到了商機。

商業(yè)辦公講究積聚效應(yīng)，越密集越能創(chuàng)造收益，這就給大城市外圍商業(yè)辦公改造為住宅帶來機會。此次，國家和廣東省均提出了“商改居（租賃）”，也是對用地供應(yīng)積弊的認可和糾偏。但是，市場看到的則是商改住后帶來的可觀溢價，而生活配套、法定圖則并非其考慮范疇。

這就是為何近期“類住宅”火爆。因為，大城市宅地拍賣“地王化”，打政策擦邊球，以酒店式公寓、辦公式公寓、商住房等名目面世的“類住宅”，獲得了土地用途轉(zhuǎn)換后的可觀溢價，成為各大房企削減腦袋也要擠進去的開發(fā)新思路。更甚，主意已打到工業(yè)用地上，長租公寓就是載體。

近期，筆者接到投資者或房企咨詢，均問及工業(yè)廠房是否可改建為長租公寓。別看土地用途管制有時不合理，一旦開了口子，投機就會泛濫。

能將溢價套出來，業(yè)主和投資機構(gòu)的利益訴求是一致的，辦法有很多?！耙宰獯邸?，表面看是租賃，其實物業(yè)已銷完；木已成舟，倒逼政府事實上認可；或通過證券化將資金套出來。相對長租，“散租”租金偏低，但這是秩序不規(guī)范的對價。秩序規(guī)范，租金就要提高。機構(gòu)租賃需要培育，但長租公寓是一個小眾，宜在現(xiàn)有政策下，由市場自發(fā)決定是否進入，慎防土地用途管制“松口”被套利。租賃之亂在于監(jiān)管不到位，監(jiān)管到位了，高度競爭的“散租”就是一個好市場。

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