房子永遠是百姓關(guān)注的熱點，房價則是熱點中的熱點。2010年，國務(wù)院三次重手對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，但房價上漲的勢頭依舊。進入2011年，樓市調(diào)控依然在深入。面對動蕩的樓市，面對高漲的房價，購房者一面觀望，一面又逃不過剛需的魔咒。站在兔年的頭兒上，購房者該如何選擇?

　　出手派：十年來沒人虧別等了

　　每次回調(diào)都是好時機：從近十年房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，每一次政策出臺后房價都會有一次短暫的回調(diào)，但是回調(diào)之后必然是新一輪的上漲，而且漲幅都要高于以前。

　　新政策出臺時，交易雙方會在短期內(nèi)僵持，手上有多套住房的投資客會集中選擇在這個時點降價出售部分房源，這正是淘好房子的時機。目前房產(chǎn)在中國依然是收益較穩(wěn)定較高的投資渠道，在未來通貨膨脹的情況下，不動產(chǎn)是較好的選擇。

　　等待無用：等待有用嗎?

　　盡管你有一千條理由說房價會跌，盡管你有一萬個觀點說房價與老百姓的收入水平不相匹配，房價卻沒有按照人們的愿望下跌。中國的房價在較近幾年是不會有大的下跌的，更不會崩盤。至少在剛性需求還存在時，至少在城市化率還在上升時，至少在中國的經(jīng)濟還在高速增長時，至少在土地制度還沒有改革時，至少在中國經(jīng)濟還沒有新的發(fā)動機來替代時，至少在人們的消費觀念還沒有改變時。

　　十年來購房的都沒虧：2000年我在合肥購了套房子，今年4月，通過中介以65萬元成交價賣了。雖然已經(jīng)住了10年，翻了3倍的房價在我看來已經(jīng)高得相當(dāng)離譜了，但和新開盤的樓盤比起來，購房人覺得還是很劃算的。這十年，股市有漲有跌，房市卻只有暴漲只有徘徊，沒有下跌過。

　　我問過很多的人，從2000年到2010年這十年，沒購房的人嘴里罵著房價的100個十惡不赦，心里沒有幾個不把腸子都悔青的。

　　觀望派：正是亂的時候先別急

　　越通脹越不能購：通脹對購房者來說是把“雙刃劍”，甚至是一個天大的陷阱。

　　在通脹預(yù)期出現(xiàn)，或通脹發(fā)生的早期，房地產(chǎn)的價格會上漲。一旦發(fā)展到中期，當(dāng)利率不斷提高，高達20%、30%甚至更高的時候，其高額的利息將成為購房者的“絞索”。當(dāng)越來越多的斷供出現(xiàn)，越來越高的高位購房者不得不拋出房產(chǎn)時，房價將直線下墜。越是下墜，恐慌性拋售的人越多，房價將出現(xiàn)雪崩。如果你要在通脹下購房，傻不可怕，可怕的是做較后一個傻子。

　　現(xiàn)在是“購方市場”：樓市真正走出困境應(yīng)該在明年，所以房價可能還會有相當(dāng)?shù)南抡{(diào)空間。整個房地產(chǎn)市場彌漫著濃烈的觀望氣氛，供需雙方的博弈尚處在劍拔弩張的階段。以成交量的回暖來宣示樓市春天的到來，還為時太早?，F(xiàn)在購房的確開始具備一定的誘惑力，但別太急躁，因為現(xiàn)在是“購方市場”，還不到抄底的較好時機。

　　等開發(fā)商著急了再購：如果要想降低風(fēng)險，目前購房一定要悠著點!頭先，在未來的幾個月內(nèi)，沒有多少人再給你爭搶了，你所看到的“滿堂紅小紅旗”的銷控板大多都是假的了，因為，二套房提高至50%，頭套房提高到30%，三套房停止貸款，就這幾點就已經(jīng)把大量的投資投機客戶和少量剛性需求的客戶拒之門外，剩下來的符合條件又具備購房條件的客戶是少之又少。

　　此外，本輪調(diào)控“槍打出頭鳥”，一線城市在“限購令”的威逼下，未來幾個月必將是量跌價平或者是量價齊跌。既然如此，何不等供應(yīng)量多起來、開發(fā)商著急起來、房價相對合理起來、很多人都不搶的時候，再悠哉悠哉地選擇自己中意的好房子呢?

　　逍遙派：看漲跌沒啥用甭糾結(jié)

　　購房要有長遠眼光如果明年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款繼續(xù)從緊，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道被嚴(yán)管，上半年房價向下調(diào)整是有可能的。

　　但我們購房不是只看一兩年的收益，如果用5-10年的長遠眼光看，你或許有另外一番答案。有些人較喜歡聽專家說房價跌，較想扒開發(fā)商的皮，但事實上樓市調(diào)控卻不給力，房價依舊飄搖不定。

　　什么都是浮云，房價漲跌，爭論無用，購房賣房還是要自己做主。

　　市場有自身的規(guī)律市場總會按照自己的方式走，人為的頂部永遠不會是真正的頂部。自2003年以來，政府的每次調(diào)控都以失敗告終。

　　房產(chǎn)市場在暫時的打壓過后，仍會按照中國房地產(chǎn)市場本身的邏輯再度上揚，尋找真正的市場頂部。我想那時中國房地產(chǎn)也將走向成熟，市場會賦予它應(yīng)有的價值。

　　不看房價看能力別看房價了，還是看自己的負(fù)擔(dān)能力吧。標(biāo)準(zhǔn)是什么?提供一個參考指數(shù)：房貸不能超過收入的30%。能做到就購，做不到就不購。不要迷信國際(論壇新聞)慣例，不要迷信收入水平，不要迷信調(diào)控措施。想要購房就購，房價調(diào)整也不用著急;不想購房就不購，房價上漲了也不要怨天尤人。

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　　2011年房價走勢各派之爭

　　諸多“利空”下降無疑到今年年底，如果國家覺得調(diào)控效果并不明顯，就會祭出“稅收”這面較厲害的旗幟。面對“稅收”這一強大的武器，投資客不再也不敢坐地售價。

　　而2011年將有更多的廉租房和平價房上市，再加上周邊環(huán)境的動蕩，我認(rèn)為2011年全年的房價都是下跌狀態(tài)，特別是春天的幾個月，幅度更為明顯。

　　仍將在“罵聲中成長”我國的經(jīng)濟增長在很大程度上是靠刺激性貨幣政策來支撐的，過于壓縮新增貸款規(guī)模，很可能對中國經(jīng)濟造成沉重打擊。

　　因此，適度寬松的貨幣政策還會繼續(xù)，流動性過剩的問題也就很難消除。

　　小幅加息會刺激樓市資金外流，加劇通脹，加息頻率太高又可能會重創(chuàng)經(jīng)濟。面對全球性流動性過剩和外貿(mào)受阻的情況，股市不振，擴大內(nèi)需仍然在很大程度上要依靠房地產(chǎn)的發(fā)展，因此，調(diào)控政策有所改變不是沒有可能。

　　警惕二三線城市房價瘋漲調(diào)控政策的區(qū)域依舊集中在北上廣這樣的一線城市，房價的漲跌幅度不會很大。

　　需要警惕的是二三線城市，二三線城市由于對土地財政的嚴(yán)重依賴，政府的調(diào)控執(zhí)行力存在疑問，尤其是限購政策會隨著時間的推移而逐漸化為無形。一旦調(diào)控放松，房價暴漲的可能性極大。

　　不跌不漲較可怕2011年后如果房價漲跌幅度不大，觀望了兩三年的家庭可能會考慮購房，如果房價小跌，可能會出現(xiàn)搶房，樓盤交易量大幅增加，開發(fā)商資金回籠，銀行壓力減小。

　　其后果是，擔(dān)心了一陣子的開發(fā)商和炒房者就像吃了一顆定心丸，加倍的貸款蓋樓或者炒房，而銀行會繼續(xù)瘋狂放貸，印鈔機繼續(xù)開動，虛擬經(jīng)濟的泡沫更大，物價繼續(xù)瘋漲，實體經(jīng)濟受到更大的創(chuàng)傷。換句話說，如果你想跳的高，先蹲低一點。房價就是這句話的較好例子，在經(jīng)過小幅下跌以后會出現(xiàn)更大的報復(fù)性反彈。

　　在房價的上漲以及政府的調(diào)控中，有幾種常見的購房心態(tài)，而你又屬于哪一種呢？

　　類：政府不會讓房價下跌

　　多數(shù)購房者都屬于這一類。這些人是中高收入人群，收入是全國平均工資的2倍或更多。他們對高房價一直難以容忍，并等待正確時機購房。他們歡迎全球危機，因為這是難逢的房價調(diào)整機遇。不過，房價沒有下跌。這使他們確信，政府不會讓房價下跌。這類人的邏輯就是，盡管房價高還是要購房，因為價格會漲得更高。這類人是天量抵押貸款增加的主要推動力量。2009年，他們主要集中在3月至8月購房。到目前為止，房地產(chǎn)價格屢創(chuàng)新高，這類人賭對了，他們賬面上已經(jīng)有利潤了。

　　類：政府較喜歡房地產(chǎn)開發(fā)商

　　在這場危機中，一個朋友評價說，政府較喜歡房地產(chǎn)開發(fā)商。危機初期，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都拴在一根繩上。他們杠桿很高，其主要資產(chǎn)—土地不斷貶值。在正常市場經(jīng)濟中，出現(xiàn)這種情況，房地產(chǎn)開發(fā)商很快就破產(chǎn)了。但是，國有銀行提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸額度，以支撐他們的流動性而不管他們凈資產(chǎn)狀況如何。然后，鼓勵購房的信貸優(yōu)惠出臺使得抵押貸款大幅增加，刺激房地產(chǎn)銷售快速增長。房地產(chǎn)開發(fā)商都獲救了。

　　其他行業(yè)，從鋼鐵、媒體到零售，都面臨從未有過的困境，現(xiàn)在也還未恢復(fù)到2007年的繁榮。其他行業(yè)從這次教訓(xùn)中明白了，房地產(chǎn)行業(yè)總是獲利的。因此，每個人都想成為房地產(chǎn)開發(fā)商。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)是資本密集型行業(yè)，很多沒有足夠資本的人就成為房地產(chǎn)投機者，希望這些利潤有能讓他們變成開發(fā)商。

　　第三類：錢將不值錢

　　通脹是熱門話題。通脹預(yù)期使得人們增加銀行存款。這與通脹趨勢是一致的：高收入人群消費的商品和服務(wù)，價格上漲較快。同樣的商品和服務(wù)，在歐洲或香港價格更低，哪怕是中國制造的。這就是為什么富人較害怕通脹。“無論房價怎么跌，我還有這套房子，但是現(xiàn)金價值可以變成零。”有人如此表白，他為什么不持有現(xiàn)金。

　　無論人們是如何做出繼續(xù)購房或持有眼下房產(chǎn)的判斷，其較終推手都是通脹預(yù)期。并且，價格上漲勢頭似乎證實了這種預(yù)期。在上一個資產(chǎn)周期，我觀察到，沒有什么能像資產(chǎn)價格上漲那樣讓人們更樂觀。在市場上漲時，大多數(shù)看空的投資者不會堅持他們的觀點超過兩周。在有效市場，價格上漲可以使用未來的錢。但是，中國房地產(chǎn)價格上漲是市場化現(xiàn)象嗎?更不用說，這是有效市場現(xiàn)象嗎?

　　中國不缺土地。每年土地供應(yīng)量足夠滿足城市化增長需要。非正式資料顯示，在過去四年已經(jīng)出售的房屋中，很可能三分之一是空置的。3%的租房回報率支持這個故事。目前，租房回報率很可能跟由于租戶日常居住導(dǎo)致的損壞成本差不多，這就是說，租房和閑置對屋主沒有差異。

　　能夠解釋房價上升趨勢的就是投機需求了。關(guān)鍵問題是，為什么投機需求如此龐大并且持久。主要原因是地方政府在背后支持。無論何時市場變冷，地方政府支持允許開發(fā)商惜

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