當(dāng)前，受樓市限購、限貸等一系列調(diào)控政策影響，全國商品住宅市場低迷，降價(jià)潮已由北京、深圳等地蔓延至二、三線城市，包括萬科、富力、恒大等龍頭開發(fā)商集體拉開房價(jià)下跌序幕，有的在售樓盤降幅達(dá)到20%，然而商業(yè)地產(chǎn)卻呈現(xiàn)出一派繁榮景象。

 
    據(jù)多家研究機(jī)構(gòu)研究報(bào)告顯示，北京、上海、廣州、深圳等大城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金及售價(jià)均有明顯上升。以廣州為例，11月1日至3日全市有三個(gè)住宅項(xiàng)目獲批預(yù)售證，其中就包括兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)成為廣州11月開月完全主角，共推房1845套，占總推房數(shù)90%。

    “從表象上看，目前商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫的主要原因是商品住宅市場調(diào)控”，深圳世聯(lián)地產(chǎn)市場部研究總監(jiān)王海斌在接受記者采訪時(shí)說。

    “由于投資性購房在住宅地產(chǎn)中受到影響，所以大量投資資金涌向商業(yè)地產(chǎn)，從廣州、深圳、上海等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格來看，2011年初期的確存在不少商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格洼地，所以需求市場增加也在促使商業(yè)地產(chǎn)升溫”，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受記者采訪時(shí)說道。

    “從更深層的角度看，此次的商業(yè)地產(chǎn)升溫也許將轉(zhuǎn)變開發(fā)商們傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)開發(fā)模式，即"銀行貸款拿地建樓預(yù)售資金回籠"這一過程，”王海濱說道：“目前較為成熟的地產(chǎn)開發(fā)模式有兩種，即香港模式與美國模式。香港模式是指開發(fā)商在運(yùn)作過程中采取"銷售+持有"的方式，住宅市場用做銷售，而商業(yè)地產(chǎn)有開發(fā)商自行持有并對商戶進(jìn)行出租，在樓市受到宏觀調(diào)控時(shí)，采取"以租養(yǎng)售"的生存策略。而美國模式是指開發(fā)商拿到項(xiàng)目后，通過信托融資，在不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)完畢后，雇傭?qū)I(yè)公司打理產(chǎn)業(yè)，使開發(fā)商使自己成為融資主體，脫離了銀行對其的資金限制。這兩種方式都值得我們國內(nèi)的開發(fā)商借鑒。”

    有專家指出，商業(yè)地產(chǎn)熱度升溫與我國城市化發(fā)展下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型關(guān)系密切，隨著我國第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、住宅市場推動(dòng)以及城市面貌的提升，需要與之配套的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)。

    “從1998年開始，全國95%的開發(fā)商都在做住宅市場，現(xiàn)在國內(nèi)大量城市的住宅市場已經(jīng)趨于飽和，其中以一二線城市為甚”，王海濱說道：“在住宅地產(chǎn)發(fā)展到一定階段時(shí)，（客戶）對商業(yè)地產(chǎn)的需求自然就大了，因?yàn)楫吘谷硕嗔耍@是市場驅(qū)動(dòng)力的所在。但是這也要因地制宜，比如現(xiàn)在有些三四線城市對住宅市場還有不小的需求，在這些地區(qū)就應(yīng)當(dāng)優(yōu)先建設(shè)住宅。”

    “每一個(gè)城市都有固定的商業(yè)地產(chǎn)容積，從我們掌握的城市實(shí)體經(jīng)濟(jì)"含金量"來看，有部分城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)過于飽和，現(xiàn)階段配套商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上存在一定的超前思維，泡沫化已經(jīng)初現(xiàn)”，韓長吉指出。

    SOHO中國董事長潘石屹前不久在山西表示，目前商業(yè)地產(chǎn)是投資領(lǐng)域較熱的板塊。不少業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫，如果供應(yīng)量超過市場消化能力，必然導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)滯銷，進(jìn)而導(dǎo)致開發(fā)商的資金鏈斷裂。

    “這種擔(dān)心不無道理”，王海濱說道：“做商業(yè)地產(chǎn)有三個(gè)制約因素，即市場機(jī)會(huì)、資源支持度和商業(yè)模式這三點(diǎn)。國內(nèi)現(xiàn)在能擁有這幾項(xiàng)資源的公司還不是很多。有些開發(fā)商甚至是打著做商業(yè)地產(chǎn)的名義拿地，再去建住宅。稍有不甚，投資過熱的情況就會(huì)立刻出現(xiàn)。” 涉足商業(yè)地產(chǎn)是一種投資行為，但是不能有投機(jī)心理。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要有專業(yè)的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)做好后期運(yùn)行。

    “蓋一幢商業(yè)大廈容易，但維持運(yùn)轉(zhuǎn)和運(yùn)營較難。” 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)旅游地產(chǎn)委員會(huì)秘書長蔡云在接受媒體采訪時(shí)指出。業(yè)內(nèi)有一句話是“大廈真正開業(yè)那天，才是商業(yè)地產(chǎn)開始的那天”。所以，商業(yè)地產(chǎn)除了考慮市場支撐外，需要開發(fā)商有后期運(yùn)行和管理等能力。

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