較近兩個月，通州、大興等區(qū)域多個樓盤降價引發(fā)老業(yè)主不滿，“炮轟”售樓處的現(xiàn)象時有發(fā)生。原本泡沫比較大的地區(qū)的樓盤想降不敢降，不少開發(fā)商只能推遲老項目后期的開盤。

　　那么，是不是老業(yè)主的維權(quán)阻礙了北京房價下跌？多位業(yè)內(nèi)人士表示，目前一些老項目后期不敢降確實與忌憚老業(yè)主有很大關(guān)系。

　　事件不滿降價老業(yè)主糾紛不斷

　　日前，曾經(jīng)的大興黃村9號地地王順馳領(lǐng)海宣布整個11月全線產(chǎn)品7.8折，原本較高時售價達2.3萬的樓盤現(xiàn)在只要1.4萬元。但是，11月12日，就在該項目宣布降價的天，售樓處就遭遇了老業(yè)主維權(quán)糾紛。從網(wǎng)上發(fā)布的照片看，沙盤模型倒的倒，碎的碎，一片狼藉。

　　據(jù)業(yè)主在論壇上表示，由于順馳領(lǐng)海本月初下調(diào)了第五期和第六期住房的售價，部分業(yè)主聚集到領(lǐng)海售樓處進行維權(quán)。由于當(dāng)時未能與相關(guān)代表達成一致意見，部分業(yè)主情緒失控，對售樓處模型沙盤進行了打砸，一度造成售樓處正常接待客戶工作的中斷。順馳領(lǐng)海表示警方已經(jīng)介入，并未給出賠償辦法。

　　實際上，因樓盤降價而引發(fā)老業(yè)主維權(quán)今年已經(jīng)不新鮮。華業(yè)東方玫瑰、珠江拉維小鎮(zhèn)、潤楓領(lǐng)尚等多個項目降價促銷也均出現(xiàn)了老業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象。

　　探究降與不降開發(fā)商陷“兩難”
　　  
　　眼看著周邊純新盤紛紛低價微利入市，搶奪了大量客戶，而一些老項目卻還在猶猶豫豫不知所措，部分開發(fā)商甚至選擇延緩老項目上市。據(jù)統(tǒng)計，下月北京計劃入市的新盤僅有29個，比去年同期減少了一半，其中老項目后期更是僅有14個。

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，老項目要想獲得比較好的降價效果必須一次降到位，而只有下調(diào)三成，對于目前市場來說才能基本被購房者認(rèn)可。雖然需求已基本冬眠，但只要有合適的價位依然可以刺激需求入市。

　　據(jù)了解，目前在售的老項目不少都是很多年前拿的地，成本非常低，售價也早已從幾千元上漲到幾萬元，可見開發(fā)商利潤率不低。所以可以說房價不僅能降，而且是必須降。

　　但如果降價，一旦遭到業(yè)主退房維權(quán)，事情就會變得非常復(fù)雜和棘手。這么說來，老業(yè)主反倒成了阻礙房價下降的“元兇”？
    矛盾降到多少才算恰到好處？

　　亞豪機構(gòu)分析師郭毅認(rèn)為，擔(dān)心降價引發(fā)老業(yè)主發(fā)生糾紛其實是所有老項目在選擇降與不降時都有所顧慮的。特別是占到北京七成市場份額的郊區(qū)普通住宅項目，老業(yè)主以剛性需求及改善型需求為主，大部分是貸款方式購房。一旦項目大幅降價造成資產(chǎn)縮水，很有可能觸發(fā)老業(yè)主的“維權(quán)索賠”。

　　老項目后期不敢隨意降價，究其根源，還是開發(fā)商對購房者的心態(tài)把握不好，難以判斷價格降到什么程度，才能既保證項目的合理利潤，又能夠刺激購房者抄底。

　　如果確保大幅度的降價能夠快速消化掉大量存貨，換回現(xiàn)金，資金極度緊張的開發(fā)商盡管清楚會面臨老業(yè)主的壓力，仍然會選擇降價賣房，從而加速現(xiàn)金回籠，降低企業(yè)運營風(fēng)險。

　　而他們的擔(dān)心，則是萬一因為降價不到位，不僅沒有挽回銷量，反而造成老業(yè)主采用極端方式抗議，對樓盤口碑形象帶來更大的負(fù)面影響，使銷量更加低迷。

　　因此，一些老項目的降價行為表現(xiàn)得隱蔽低調(diào)，或者通過與網(wǎng)站的合作推出特價房，或者給予購房客戶花樣百出的折扣，通過復(fù)雜的計算方式得出較終折扣。通過這種方式，一方面讓老業(yè)主感受不到樓盤降價，另一方面也給予新的購房者實際的優(yōu)惠，促進銷售。

　　觀點別再賭房價“只漲不跌”

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，這么多年樓市處于畸形發(fā)展，房價從來沒有真正下跌過，使得購房者忽視了房屋作為商品不僅會漲，也會跌。享受了多年泡沫與暴利的樓市、將投資賭在房子上的人們，在本輪調(diào)控中更應(yīng)該增加風(fēng)險意識了，那種只漲不跌的時代已經(jīng)過去。

　　而一降價就鬧糾紛，這種邏輯明顯不符合契約精神。在房價上漲過程中，購房者并未平分利潤給開發(fā)商，所以在房價下調(diào)的時候，也很難要求開發(fā)商退差價。

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