較近兩個(gè)月，通州、大興等區(qū)域多個(gè)樓盤(pán)降價(jià)引發(fā)老業(yè)主不滿(mǎn)，“炮轟”售樓處的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。原本泡沫比較大的地區(qū)的樓盤(pán)想降不敢降，不少開(kāi)發(fā)商只能推遲老項(xiàng)目后期的開(kāi)盤(pán)。

　　那么，是不是老業(yè)主的維權(quán)阻礙了北京房?jī)r(jià)下跌？多位業(yè)內(nèi)人士表示，目前一些老項(xiàng)目后期不敢降確實(shí)與忌憚老業(yè)主有很大關(guān)系。

　　事件不滿(mǎn)降價(jià)老業(yè)主糾紛不斷

　　日前，曾經(jīng)的大興黃村9號(hào)地地王順馳領(lǐng)海宣布整個(gè)11月全線產(chǎn)品7.8折，原本較高時(shí)售價(jià)達(dá)2.3萬(wàn)的樓盤(pán)現(xiàn)在只要1.4萬(wàn)元。但是，11月12日，就在該項(xiàng)目宣布降價(jià)的天，售樓處就遭遇了老業(yè)主維權(quán)糾紛。從網(wǎng)上發(fā)布的照片看，沙盤(pán)模型倒的倒，碎的碎，一片狼藉。

　　據(jù)業(yè)主在論壇上表示，由于順馳領(lǐng)海本月初下調(diào)了第五期和第六期住房的售價(jià)，部分業(yè)主聚集到領(lǐng)海售樓處進(jìn)行維權(quán)。由于當(dāng)時(shí)未能與相關(guān)代表達(dá)成一致意見(jiàn)，部分業(yè)主情緒失控，對(duì)售樓處模型沙盤(pán)進(jìn)行了打砸，一度造成售樓處正常接待客戶(hù)工作的中斷。順馳領(lǐng)海表示警方已經(jīng)介入，并未給出賠償辦法。

　　實(shí)際上，因樓盤(pán)降價(jià)而引發(fā)老業(yè)主維權(quán)今年已經(jīng)不新鮮。華業(yè)東方玫瑰、珠江拉維小鎮(zhèn)、潤(rùn)楓領(lǐng)尚等多個(gè)項(xiàng)目降價(jià)促銷(xiāo)也均出現(xiàn)了老業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象。

　　探究降與不降開(kāi)發(fā)商陷“兩難”
　　  
　　眼看著周邊純新盤(pán)紛紛低價(jià)微利入市，搶奪了大量客戶(hù)，而一些老項(xiàng)目卻還在猶猶豫豫不知所措，部分開(kāi)發(fā)商甚至選擇延緩老項(xiàng)目上市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，下月北京計(jì)劃入市的新盤(pán)僅有29個(gè)，比去年同期減少了一半，其中老項(xiàng)目后期更是僅有14個(gè)。

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，老項(xiàng)目要想獲得比較好的降價(jià)效果必須一次降到位，而只有下調(diào)三成，對(duì)于目前市場(chǎng)來(lái)說(shuō)才能基本被購(gòu)房者認(rèn)可。雖然需求已基本冬眠，但只要有合適的價(jià)位依然可以刺激需求入市。

　　據(jù)了解，目前在售的老項(xiàng)目不少都是很多年前拿的地，成本非常低，售價(jià)也早已從幾千元上漲到幾萬(wàn)元，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率不低。所以可以說(shuō)房?jī)r(jià)不僅能降，而且是必須降。

　　但如果降價(jià)，一旦遭到業(yè)主退房維權(quán)，事情就會(huì)變得非常復(fù)雜和棘手。這么說(shuō)來(lái)，老業(yè)主反倒成了阻礙房?jī)r(jià)下降的“元兇”？
    矛盾降到多少才算恰到好處？

　　亞豪機(jī)構(gòu)分析師郭毅認(rèn)為，擔(dān)心降價(jià)引發(fā)老業(yè)主發(fā)生糾紛其實(shí)是所有老項(xiàng)目在選擇降與不降時(shí)都有所顧慮的。特別是占到北京七成市場(chǎng)份額的郊區(qū)普通住宅項(xiàng)目，老業(yè)主以剛性需求及改善型需求為主，大部分是貸款方式購(gòu)房。一旦項(xiàng)目大幅降價(jià)造成資產(chǎn)縮水，很有可能觸發(fā)老業(yè)主的“維權(quán)索賠”。

　　老項(xiàng)目后期不敢隨意降價(jià)，究其根源，還是開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的心態(tài)把握不好，難以判斷價(jià)格降到什么程度，才能既保證項(xiàng)目的合理利潤(rùn)，又能夠刺激購(gòu)房者抄底。

　　如果確保大幅度的降價(jià)能夠快速消化掉大量存貨，換回現(xiàn)金，資金極度緊張的開(kāi)發(fā)商盡管清楚會(huì)面臨老業(yè)主的壓力，仍然會(huì)選擇降價(jià)賣(mài)房，從而加速現(xiàn)金回籠，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　而他們的擔(dān)心，則是萬(wàn)一因?yàn)榻祪r(jià)不到位，不僅沒(méi)有挽回銷(xiāo)量，反而造成老業(yè)主采用極端方式抗議，對(duì)樓盤(pán)口碑形象帶來(lái)更大的負(fù)面影響，使銷(xiāo)量更加低迷。

　　因此，一些老項(xiàng)目的降價(jià)行為表現(xiàn)得隱蔽低調(diào)，或者通過(guò)與網(wǎng)站的合作推出特價(jià)房，或者給予購(gòu)房客戶(hù)花樣百出的折扣，通過(guò)復(fù)雜的計(jì)算方式得出較終折扣。通過(guò)這種方式，一方面讓老業(yè)主感受不到樓盤(pán)降價(jià)，另一方面也給予新的購(gòu)房者實(shí)際的優(yōu)惠，促進(jìn)銷(xiāo)售。

　　觀點(diǎn)別再賭房?jī)r(jià)“只漲不跌”

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，這么多年樓市處于畸形發(fā)展，房?jī)r(jià)從來(lái)沒(méi)有真正下跌過(guò)，使得購(gòu)房者忽視了房屋作為商品不僅會(huì)漲，也會(huì)跌。享受了多年泡沫與暴利的樓市、將投資賭在房子上的人們，在本輪調(diào)控中更應(yīng)該增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)了，那種只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。

　　而一降價(jià)就鬧糾紛，這種邏輯明顯不符合契約精神。在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，購(gòu)房者并未平分利潤(rùn)給開(kāi)發(fā)商，所以在房?jī)r(jià)下調(diào)的時(shí)候，也很難要求開(kāi)發(fā)商退差價(jià)。

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