2011年12月21日下午，由中國指數(shù)研究院及海南搜房網(wǎng)聯(lián)合舉辦的“2011-2012中國(海南)房地產(chǎn)形勢報(bào)告會(huì)”在海口文華大酒店隆重舉行。搜房網(wǎng)新房集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理司智、海南產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院院長李仁君、搜房網(wǎng)海南公司總經(jīng)理黃艷以及海南房地產(chǎn)業(yè)專家學(xué)者、地產(chǎn)大腕、海南主流媒體代表共計(jì)350余人齊聚一堂，對(duì)當(dāng)前海南房地產(chǎn)市場的整體運(yùn)行情況進(jìn)行全面的盤點(diǎn)和分析，為2012年海南樓市的健康平穩(wěn)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　海南產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院院長李仁君教授發(fā)表主題演講。李仁君院長頭先對(duì)我國房地產(chǎn)調(diào)控政府做了較新解讀。他說我國房市調(diào)控從限購、限貸、房產(chǎn)稅以及較近專業(yè)人講話，都發(fā)出了明確的信號(hào)，那就是調(diào)控不會(huì)放松。較近國務(wù)院總理 、副總理 等都在不同場合提到房地產(chǎn)調(diào)控要繼續(xù)。那么為什么國家要三令五申地強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控？很多人會(huì)認(rèn)為是為了壓低房價(jià)，調(diào)控目的就是讓房價(jià)降下來。但是事實(shí)上，房價(jià)不是調(diào)控的全部，如果僅僅是要房價(jià)降下來，也許國家一個(gè)行政命令就可以做到。而事實(shí)上目前所用政策有 “限購”、“限貸”，而沒有“限價(jià)”。

　　李仁君院長認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該有三個(gè)方面的用意：，平息房價(jià)高企導(dǎo)致的民怨沸騰。這是政府堅(jiān)持進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的較直接的原因。這是一種姿態(tài)，而實(shí)際上僅僅降價(jià)是不能解決我國實(shí)際問題的，在一線城市，高達(dá)三四萬的房價(jià)哪怕降一半，對(duì)老百姓來說依然離得很遠(yuǎn)，僅靠抑制價(jià)格是不能解決老百姓需求的。其實(shí)還有更深層次的原因。，降低城市不堪重負(fù)的人口壓力。大量的富起來的人們到城市購房，導(dǎo)致城市人口壓力巨大，各大城市道路交通受人口壓力影響幾近癱瘓，所以城市限購是非常有必要的。第三，緩解土地供應(yīng)緊張。伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)推進(jìn)，我國土地資源頻頻告急，導(dǎo)致政府不得不進(jìn)行調(diào)控。我國房地產(chǎn)發(fā)展到今天，各地政府的土地儲(chǔ)備日益趨少，現(xiàn)在很多地方都已經(jīng)到了無地可供的局面，如果房地產(chǎn)市場開發(fā)不加調(diào)控，勢必會(huì)侵蝕我國18億畝耕地紅線，這是影響到中華民族長治久安的戰(zhàn)略性問題。

　　接下來李仁君院長說明了本輪調(diào)控的政策效應(yīng)。一言以蔽之，本輪房地產(chǎn)調(diào)控是“遏制中間，放開兩頭”。所謂“兩頭”是指低端的保障性住房和高端的豪華住房。先說說高端的豪華住房，因?yàn)楦叨朔慨a(chǎn)不論是開發(fā)還是購購，門檻都很高，從開發(fā)的角度說，這些房產(chǎn)的開發(fā)商非常有眼光，搶先占領(lǐng)了黃金區(qū)域優(yōu)質(zhì)海岸線等非常稀缺的資源。從需求的角度說，其購購者家庭財(cái)產(chǎn)一般都在5000萬元以上，由于大多數(shù)這類項(xiàng)目都遠(yuǎn)離市。所以，不論是限購還是限貸，都約束不到，而且稀缺資源因其稀缺性一定要優(yōu)化配置，不可能多建，也不可能廉價(jià)。再來看低端的保障性住房，保障性住房涉及到廣大的低收入，其對(duì)象應(yīng)該是家庭財(cái)產(chǎn)一般都在100萬元以下，對(duì)這一部分的住房保障，政府不但不限制，而且還會(huì)大力推進(jìn)，其供應(yīng)方式是成本加微利。而所謂“中間”，是指大量的投資、投機(jī)客戶，其人群主要是家庭財(cái)產(chǎn)在100萬元以上5000萬元以下的這些人。本輪房地產(chǎn)調(diào)控遏制的恰恰是“中間”這一塊，即意在遏制“兩投”行為，即“投機(jī)”和“投資”行為。這一部分涉及到我國相當(dāng)廣大的人群，這一部分正是影響市場升降起伏的關(guān)鍵，也是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花的真正原因。

　　改革開放以來，我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u漸培育了一個(gè)龐大的中產(chǎn)，而中產(chǎn)中的一部分夢想著進(jìn)行富豪，而利用房地產(chǎn)保值和增值的屬性，是中產(chǎn)實(shí)現(xiàn)夢想的主要方式。這也是導(dǎo)致我國特別市海南房地產(chǎn)出現(xiàn)高空置率的較重要原因。

　　所以目前我國的房地產(chǎn)政策走向，應(yīng)該考慮到三類人群的不同需求，將三類房地產(chǎn)市場分開判斷。概括起來，應(yīng)該是：保障性住房突飛猛進(jìn)，發(fā)展空間巨大；高端房產(chǎn)風(fēng)采依舊，將向高品質(zhì)差異化方向發(fā)展；普通商品房市場難以為繼，急需轉(zhuǎn)型。

　　李仁君院長又結(jié)合海南的實(shí)際情況，發(fā)表了他對(duì)海南未來房地產(chǎn)市場走向的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，未來海南的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房將并軌成公共租賃房和限價(jià)商品房，以保障大多數(shù)底層人民的基本住房需求。而作為擁有全國較好的生態(tài)環(huán)境和宜人氣候的海南，環(huán)境之優(yōu)越已經(jīng)吸引力無數(shù)內(nèi)地人到來，養(yǎng)生資源非常豐富，對(duì)高端房產(chǎn)需求人群具有非常大的吸引力。雖然目前海南的一線海景資源已經(jīng)被開發(fā)得差不多了，但是事實(shí)上，海南不僅只有海，還有自然界的“大氧吧”——森林，海南的森林覆蓋面積在全國也是位的。目前森林休閑養(yǎng)生性住房現(xiàn)在正在提上日程，未來將形成山海互補(bǔ)、藍(lán)綠互動(dòng)的局面。另外，高科技住宅在海南也有非常大的發(fā)展前途，比如將房子建在海底，富豪們對(duì)能在海底擁有一個(gè)可以觀賞海底風(fēng)光并喝喝咖啡的地方肯定感興趣。目前在國外已經(jīng)有這樣的房子，國內(nèi)要引進(jìn)的話，應(yīng)頭選海南。在這一方面，開發(fā)商的眼光非常重要。

　　說到普通商品房市場，李仁君院長認(rèn)為海南面臨著非常嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，一個(gè)較顯著的例子：前兩年大量出現(xiàn)的房地產(chǎn)中介在今年出現(xiàn)批量關(guān)門。而且幸存下來的中介也開始做新房代理了。事實(shí)上目前海南商品房市場上已經(jīng)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)型，從單純的普通商品房轉(zhuǎn)向休閑養(yǎng)生地產(chǎn)或者旅游地產(chǎn)。這種轉(zhuǎn)型帶來的利好是土地資源的充分利用，因?yàn)樗呀?jīng)不再以賣房為先進(jìn)目的， 這種模式將很受市場的青睞。如果你想投資做業(yè)主，就可以購下來，業(yè)主購下來的房子可以反饋給物業(yè)經(jīng)營；如果你不做業(yè)主，也可以來這里消費(fèi)。這是一個(gè)住房開發(fā)加健康養(yǎng)生的組合，這種組合引入國外高端的健康護(hù)理團(tuán)隊(duì)，提供定制服務(wù)，對(duì)全國的老年人都有吸引力，因?yàn)樾^(qū)的配套設(shè)施建設(shè)非常完善，里面有社區(qū)醫(yī)院、老年大學(xué)、文化活動(dòng)、體育場、郵局、銀行等生活配套，所以很受市場歡迎。這種小區(qū)的文化氛圍、旅游或養(yǎng)生的理念、還有社區(qū)的建設(shè)將成為吸引消費(fèi)者特別是大陸老年群體來此消費(fèi)的較重要因素。目前已經(jīng)有開發(fā)商從這樣的開發(fā)中嘗到了甜頭。

　　較后，李院長用了一句話作為總結(jié)：成功的開發(fā)商是永遠(yuǎn)不缺資金的，只要你具備了率先發(fā)現(xiàn)市場需求的眼光。
 

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