從2011年12月5日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點后，市場一直在期望央行進一步放松銀根，尤其外匯占款大幅減少，銀行體系內(nèi)可動用資金較為緊張時，市場預(yù)期央行會春節(jié)前會再度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，但這個市場預(yù)期直到2月18日才得以實現(xiàn)。從中也可以看到央行對市場經(jīng)濟形勢之變化之關(guān)注及貨幣政策調(diào)整之謹慎。

2月18中國人民銀行決定，從2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。央行這個決策是是對當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟形勢及市場預(yù)期的一種判斷。因此，由此釋放出的信息對市場的影響決不可低估。由下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點而向市場注入流動性達4000億可以緩解當(dāng)前銀行可用資金緊張的局面，對當(dāng)前市場的影響肯定不小。但是市場也不要過高估計這次存款準(zhǔn)備金率對市場的作用，特別是不要過高估計對房地產(chǎn)的影響。

在本文看來，這次央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率看上去是一種信貸放松的信號，但這個信號仍然是微弱的，只不過是貨幣政策的預(yù)調(diào)微調(diào)。在今年貨幣政策的基本基調(diào)不會改變的情況下，這種微調(diào)對市場有些許定的影響，但并非如市場想象的那樣大。特別是對房地產(chǎn)市場來說，更是并非如市場所想象的那樣影響大。有市場人士就認為，4000億資金釋放出，自然會讓一些資金流入房地產(chǎn)市場，從而緩解當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊張的局面。

不過，這有點高估了這次存款準(zhǔn)備金率下降對房地產(chǎn)的影響，實際上的影響不會這樣大。存款準(zhǔn)備金率下調(diào)也不是貨幣政策對房地產(chǎn)市場的放松。因為，就目前的情況來說，當(dāng)前對房地產(chǎn)市場影響的政策是差別化的信貸，只要差別化的住房信貸政策不改變，房地產(chǎn)市場想借助于存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)又重新燃起住房投機炒作的熱潮，又重新鼓勵居民涌入房地產(chǎn)市場幾乎不可能。

因為，從差別化的住房信貸政策來看，較為核心的內(nèi)容是禁止本地居民用貸款購購第三套以上的住房（包括第三套）、禁止居民用貸款異地購購套以上的住房；以及把住房的投資與消費作一個嚴格的政策上的區(qū)分。投資者用貸款以市場來定價?？梢哉f，由于差別化的住房信貸政策已經(jīng)嚴厲把住房投機炒作者限制在住房市場之外，他們想進入這個市場已經(jīng)不容易了。即使能夠進入也面臨著全面套牢之風(fēng)險。如果國內(nèi)住房市場沒有住房投機炒作者的進入，那么當(dāng)前國內(nèi)住房市場無論政策如何變化，市場出現(xiàn)根本性的調(diào)整也就是必然。

在住房市場的投機炒作者退出市場或不進入市場的情況下，國內(nèi)住房市場只剩下是住房消費者了（不過，請大家注意如果沒有事中及事后嚴厲的稅收政策限制，購購套住房，同樣是可以投機炒作的，美國次貸危機的根源就是購購套住房者引發(fā)的）。對于這些住房購購者來說，如果購購套住房是有利可圖，他們同樣可以利用這種住房購購方式來謀利。所以信貸寬松也有利于這些人進入市場。但是在當(dāng)前整個住房市場的價格出現(xiàn)全面下行、市場預(yù)期在轉(zhuǎn)向的情況下，這些住房購購者不會輕易地進入住房市場。住房信貸放松對這些住房購購者影響不大。

現(xiàn)在市場上所看到，就是各地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商都在打滿足所謂的滿足住房“剛性需求”的牌，希望借助央行貨幣政策的放松讓住房的消費者進入市場，以便來打破持續(xù)了一兩年的住房僵持的局面。但是由于住房市場的性質(zhì)沒有改變，住房消費者的出價水平遠遠低于住房投機炒作者的出價水平。對于絕大多數(shù)住房的消費者來說，信貸較寬松，他們也是沒有支付能力進入這個高房價的市場。所以，對于住房消費者來說，當(dāng)前的住房市場并非是信貸政策是否寬松的問題，而是住房的價格水平是否降到住房消費者有沒有支付能力進入市場購購的問題。也就是政府所設(shè)定的住房價格是否回到合理或理性的價格水平的問題。只有住房的價格水平回到合理的水平，絕大多數(shù)居民有支付能力購購，那么住房消費者才能夠逐漸的進入，住房市場才能夠出現(xiàn)真正轉(zhuǎn)型并走出困境。

對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率同樣影響不會太大。因為，從房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款結(jié)構(gòu)來看，近兩年已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化的。早幾年，銀行信貸是房地產(chǎn)開發(fā)商的主要資金來源，但近兩年的情況則不是這樣。比如2011年進入房地產(chǎn)的開發(fā)投資的資金8.3萬億元，但從銀行獲得貸款僅1.1萬億元，即銀行貸款在整個房地產(chǎn)開發(fā)投資資金所占的比重不到七分之一了。再加上監(jiān)管部門對風(fēng)險過高的行業(yè)貸款有一些約束性的條件，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從獲得貸款更是困難。由于房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源在銀行融資比重小，即使信貸增長放松可能流入住房市場的資金也不會太多?？梢?，這次存款準(zhǔn)備率下調(diào)對房地產(chǎn)市場影響不會太大。

總之，這次央行再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，是整個信貸逐漸放松的一個信號。它這個信號對房地產(chǎn)市場影響不會太大，更不理解為這個信號是對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策一種松綁。因為，無論是從購購住房者來說，還是從房地產(chǎn)開發(fā)商來說，只要差別化的住房信貸政策不改變，只要房地產(chǎn)業(yè)存在比較高的風(fēng)險，再想銀行資金涌入房地產(chǎn)市場幾乎不可能。更何況，差別化的住房信貸政策是一種長期政策而非是一種短期政策，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場除非整個市場性質(zhì)出現(xiàn)根本性變化，即住房市場由投機炒作市場向以消費為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變，住房市場需求才會真正涌現(xiàn)出來，銀行信貸會再涌入這個市場，否則在當(dāng)前以投機炒作為主導(dǎo)的市場格局下，一般信貸政策的變化對住房市場影響都不會太大。