當下，新房市場降價風(fēng)潮已經(jīng)從外圍的寶山、嘉定、青浦、松江幾大區(qū)域連番上演，豪宅別墅同樣也難掩逆市之下的底氣不足，降價隊伍一再擴充，近期新房市場的表現(xiàn)可謂是恰好印證了溫總理此前“房價遠未回歸合理”的論調(diào)，同時也讓不少開發(fā)商嘗到了甜頭。相較之下，二手房市場房東方面各自心理預(yù)期的差異化卻依舊很大，直接導(dǎo)致了房源掛牌價格難以達成房東間的共識，市場同時參雜跌價與漲價，更無法迎合購房看跌房價的普遍看法。

　　房價調(diào)整已經(jīng)到了重要關(guān)頭，但是多數(shù)房東并未意識到。漢宇地產(chǎn)市場研究部對3月份掛牌房源分析指出，從目前的總體形勢來看，房東心態(tài)已經(jīng)大致分化為三大類。

　　觀望待漲型——無緣由不降價，靜待市場回暖

　　無限時的觀望，這應(yīng)該能反映出當下絕大多數(shù)房東們的心態(tài)。與開發(fā)商普遍出于資金周轉(zhuǎn)對企業(yè)自身生存影響的深層考慮不同，大多數(shù)房東并無需依靠賣房維持生計，或者說并沒有理由必須要盡快出售房源，尤其在當前“喊跌”聲四起的樓市，他們更不愿意來趟這個價格博弈的渾水。

　　頭先，大多數(shù)房東并非熟悉市場的業(yè)內(nèi)人士，信息的不完整性和不對稱性令他們難以掌握真實的實時價格，對房源的定價或降價幅度沒有十分清晰的概念，因此也造就了他們無心調(diào)價的惰性。其次，盡管兩會期間調(diào)控收緊的聲音不絕于耳，但兩會之后方面還是明確表示了有保有壓政策微調(diào)的必要性和可能性，加之3月份新房市場的小陽春暖意十足，樓市傳統(tǒng)旺季“金三”如約而至，本就心態(tài)平和的房東們更看到了一絲曙光，仿佛又給予了他們對房價只漲不跌的信心，于是觀望情緒再度占據(jù)他們的思想。較后，從二手房房源的屬性來說，一些地區(qū)的供應(yīng)量較新房十分有限從而更加凸顯房源個體的異質(zhì)性，從某種程度來說是壟斷競爭，為房東們的定價也起到了一定的穩(wěn)固作用。

　　這部分房東的心態(tài)基本屬于時下二手房市場的主流，也構(gòu)成了促進成交的阻力。盡管2月份全市二手房成交套數(shù)再度破萬，而漢宇地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計顯示市場并非全面回暖，中高端房源成交比重僅20%，市房東心態(tài)依舊平和且價格把持度很高。漢宇地產(chǎn)南丹分行的高端置業(yè)顧問就表示近期分行內(nèi)他接觸到的房東心態(tài)都十分好，對此他同時也表現(xiàn)出對后期成交量的憂慮。

　　積極務(wù)實型——識時務(wù)者無奈割舍利潤回報

　　所謂有理想主義者就會有現(xiàn)實主義者，相比上述或看不清未來樓市走向或抱有盲目樂觀心態(tài)的房東不同，在宏觀環(huán)境以及成交停滯不前的現(xiàn)實背景下，目前二手房市場還是有一小部分對未來房價走勢看跌的房東。在悲觀的心理暗示下，這類房東會對房價作出快速、精準的反應(yīng)，選擇寧可在當前“零回報”出手而避免在日后落到“跌無可跌”的大虧本境地。 

　　漢宇地產(chǎn)南丹分行近期就成交了一筆房東主動放棄利潤回報的交易。據(jù)該分行的高端置業(yè)顧問李騰介紹，其分行內(nèi)一溫州籍房東于2010年以520萬的總價購入中海瀛臺一套四房的房源，去年底他到分行以600萬的掛牌價準備出手 ，在遭到購房者的冷遇以及受到一系列宏觀調(diào)控收緊的影響下，房東原本篤定的心態(tài)悄然發(fā)生了變化，認為今后房價總體下跌是大勢，于是原本并不急于出售的他更是積極地將掛牌價格一路下調(diào)，較終才以530萬的價格成功售出。對于這位房東而言，算上交易稅費這樣的價格不僅無利可圖反而損失了20-30萬，但如果錯過這個時機或許今后的損失就更難以控制。

　　類似于上述抱有悲觀預(yù)期或出于個人資金需求而急售的房東數(shù)量還是很少，愿意“零收益”或虧本賣房而促成的交易仍屬于個案，因此對二手房市場總體影響十分有限。

　　急于套現(xiàn)型——跌無可跌，唯求盡快變現(xiàn)

　　相對于一些市房東未雨綢繆的悲觀心態(tài)不同，親眼目睹幾輪新房降價潮的外圍地區(qū)房東可謂更輕易看清事實，在面臨周邊新房房價已經(jīng)開始下跌的現(xiàn)象時，一些更看重收益率的投資客房東便再也坐不住了。

　　從寶山區(qū)來看，近期一個月來顧村板塊的保利葉城因降價連連取得成交佳績，對于當?shù)氐亩址繓|有不小觸動。漢宇地產(chǎn)顧村分行的營業(yè)主任王曉飛就反映，隨著板塊新房市場以價換量的表現(xiàn)愈發(fā)凸顯，二手房市場的需求被極大地掠奪，不少投資客房東就顯得頗為焦急，分行內(nèi)掛牌價格出現(xiàn)下調(diào)的房源有進一步增加的趨勢，如保利葉上海的兩房公寓前期的普遍掛牌價格在120萬元左右，如今出現(xiàn)較多110萬元以內(nèi)的此類房源，且基本都是出自投資客之手，他們共同的愿望就是盡快出手、盡快變現(xiàn)。

　　與以價換量的單純銷售思路有本質(zhì)區(qū)別，二手房市場中房東的心態(tài)對價格起到絕地主導(dǎo)作用，各自不同的心態(tài)也就注定了二手房更為復(fù)雜的市場表現(xiàn)。漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉認為，目前二手房市場對價格走勢的預(yù)期并未能達到新房市場的共識，房東與購房者之間對價格的預(yù)期仍存在難以逾越的界線，二手房市場若要復(fù)制出如新房市場明顯的小陽春行情，短期內(nèi)難度會很大。

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