3月份，當(dāng)成交量破14個(gè)月以來記錄沖高至1.6萬套時(shí)，市場上又傳出部分房東趁勢上調(diào)掛牌價(jià)格的不理智行為，隨之而來的是業(yè)內(nèi)對二手成交再度陷入膠著、走出沖高回落下行行情的憂慮預(yù)判。不過，從漢宇地產(chǎn)市場研究部近日對部分門店的調(diào)研情況看，4月上半月的成交行情基本還能較3月份持穩(wěn)，尤其是對中高端房源的需求。

　　據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部本月初的一份報(bào)告指出，3月份全市二手房市場的一大特點(diǎn)是低總價(jià)房源成交比重的回落。數(shù)據(jù)顯示3月總價(jià)150萬及以下的成交占比較2月份減少了8個(gè)百分點(diǎn)，而浦東、黃浦、虹口等區(qū)的環(huán)比增幅超全市平均水平，可見改善型需求回歸在一定程度上激活了二手中高端市場，而這波中高端需求可謂是滯后于剛需的積壓釋放，且直到4月上旬似乎釋放量仍在穩(wěn)步見長。

　　帶看量略微減少，成交效率顯著上漲

　　漢宇地產(chǎn)部分處于中外環(huán)間的門店普遍反映，4月份以來帶看量總體較3月中下旬出現(xiàn)小幅下降，成交量卻依舊較3月份呈現(xiàn)穩(wěn)步上升。比如漢宇地產(chǎn)靜安新城分行的高端經(jīng)理張磊就反映，近期他們分行所接待的客戶“質(zhì)量”較3月份要明顯提高，表現(xiàn)在客戶出手速度快、新掛牌房源消化快兩方面。據(jù)張經(jīng)理介紹，近兩個(gè)月該分行成交的基本都是總價(jià)在300萬及以下的房源，這部分改善型需求經(jīng)過較長時(shí)間積壓后集中釋放，從3月份延續(xù)至今勢頭并未減弱。同時(shí)由于春節(jié)后至前期已經(jīng)成交掉一批優(yōu)質(zhì)房源，促使部分人氣頗高的小區(qū)新增房源的掛牌去化周轉(zhuǎn)很快，比如靜安新城和大上海國際花園。不過，在旺盛需求的影響下房東們的心態(tài)目前普遍并未出現(xiàn)波動(dòng)，張經(jīng)理指出4月以來分行的房源掛牌價(jià)格環(huán)比持平，而這也是促使成交順利進(jìn)行的關(guān)鍵要素之一。

　　觀望暫告段落，“連環(huán)案”再度上演

　　所謂牽一發(fā)而動(dòng)全身，一部分購房者結(jié)束觀望出手購房便會(huì)拉動(dòng)又一部分需求的入場，從而形成“連環(huán)案”。漢宇地產(chǎn)國際華城分行在4月上旬已經(jīng)成交了多套房源，總價(jià)集中在200-300萬之間，據(jù)該分行的張經(jīng)理稱較近幾筆成交基本都是“連環(huán)案”，交易的上下家都是置換型客戶。

　　類似的情況也發(fā)生在漢宇地產(chǎn)的嫩江分行，據(jù)成交匯總表顯示其4月初成交的3套房源購家都是二次置換型客戶，均是前期賣掉舊居后立刻出手購新居的情況。比如該分行的業(yè)務(wù)副經(jīng)理施超4月份就經(jīng)手了一套楊浦欣園的購賣，據(jù)了解這套房子的購家孫先生前期成功售出了一套總價(jià)約130萬的小戶型老公房，才得以馬上出手購入此套他之前已經(jīng)瞄準(zhǔn)許久的100㎡的兩房兩廳。出于較迫切的自住需求，孫先生并未對掛牌價(jià)格有過多下調(diào)要求；而面對孫先生迫切的需求，房東倪先生也同樣未對價(jià)格“再生事端”順勢漲價(jià)，較終這套房子以260萬的合理價(jià)位順利成交。據(jù)業(yè)務(wù)副經(jīng)理施超解釋，房東倪先生本身也是出于二次置業(yè)而選擇出售這套楊浦欣園，賣房誠意度同樣很高，據(jù)悉倪先生隨即又在該分行購入了一套市光一村的一室一廳作為其兒子的獨(dú)立居所。

　　由于改善置換型需求釋放相對剛需客有滯后性，因此短期內(nèi)改善型需求仍將維持著二手市場，4月上旬以來市場暫未出現(xiàn)沖高后回落的現(xiàn)象。不過漢宇地產(chǎn)市場研究部在對部分分行調(diào)研的過程中發(fā)現(xiàn)，普遍都有反映近期帶看量小幅回落的跡象，同時(shí)國際華城分行的張經(jīng)理還表示房東的議價(jià)空間正在縮小，總價(jià)400萬的房子至多只能有5%的空間，這些跡象都不得不讓人感到應(yīng)有所警惕。漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉同樣對后期二手市場的走勢持謹(jǐn)慎態(tài)度，他認(rèn)為近期的成交放量是前期大量積壓的集中釋放過程，未來掛牌價(jià)格的表現(xiàn)將是引導(dǎo)成交走勢的一大變數(shù)，不過從宏觀角度來看，近期房貸利率優(yōu)惠的利好正在蔓延、市場普遍對以去投資化為較終目的的調(diào)控適應(yīng)力和免疫力有所增強(qiáng)，這也是積壓需求開始釋放的重要原因，故重返冰封期的可能性也非常小。

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