限貸、限購下的樓市，投資需求和部分高端置換需求被迫淡出，二手房交投日益還原普通購房需求本色，成交向小戶型、低總價房源大幅傾斜。

　　面積小于70平方米、總價低于150萬元的小戶型成為2011年全年賣得較好的二手房品種。其中，面積70平方米以下二手房成交比例，2010年1季度至2011年1季度間均維持在47%-50%，而在2011年2-4季度則是躍升至50%以上，尤其是在4季度達到54.22%的高位?？們r150萬元以下二手房成交比例，2011年均維持在77%-78%的區(qū)間，走勢非常穩(wěn)定。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場統(tǒng)計顯示，目前總價200萬元以下二手房購家主要為剛需和改善需求，剛需購家以婚房需求居多，不少為2012年春季辦婚禮、并為裝修預(yù)留時間，偏好戶型較小的次新房源。改善型則是分為緊靠學(xué)校的小區(qū)、居住條件改善和養(yǎng)老房三種類型，一般對地段和房源品質(zhì)有較高要求，但價格敏感性相對較低，因可用持有房源對沖目標(biāo)房源的支出，支付能力也相對較強。

　　此外，總價200萬元以下二手房購家對貸款(含純公積金、純商業(yè)、組合貸款三種類型，下同)依賴性較重，總價100萬元以下購家購房貸款者占比達64.9%，總價100萬-200萬元購家購房貸款者占72.2%；且均較偏好純公積金貸款類型，貸款金額在房源總價中在20%-70%區(qū)間內(nèi)。

　　雖政策導(dǎo)向下市場結(jié)構(gòu)日趨向小戶型、低總價集中，但面積500平方米以上、總價高于1000萬元的二手房成交占比也在不斷提高。其中，面積500平方米以上二手房成交比例2010年4季度的0.20%持續(xù)升至2011年4季度的0.89%，總價1000萬元以上二手房成交比例則是由2010年4季度的0.64%持續(xù)升至2011年4季度的0.96%。從2011年1-11月間成交數(shù)據(jù)來看，這些、高總價二手房主要集中在工廠和辦公樓、公寓和商鋪4種物業(yè)類型，合計比例達85.06%，其中又以工廠和辦公樓居多。位于松江新城的大業(yè)領(lǐng)地、佘山E谷為工廠的代表性項目，位于普陀長征的紅星世貿(mào)大廈和徐匯田林的普天科技園為辦公樓代表項目。

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