重提投資，在這個“自住時代”鋪天蓋地的時候。年末將至，新房市場依舊波瀾不驚，二手房市場繼續(xù)如履薄冰，而新一輪的投資客集體“出貨”卻似乎比以往任何一次都要來勢洶洶：

資料顯示，2003年杭州的商品房銷售面積為487.61萬平方米，2004年商品房實際銷售面積為650.14萬平方米，總計有上千萬的銷售量，而這些樓盤大多已于今年下半年或?qū)⒂诿髂杲桓妒褂?。若假設當時的投資性需求為10%，也即意味著今明兩年將有100多萬方投資客手中的“次新房”上市；若投資性需求為15%，即將上市的面積將為150多萬方；若比例有20%，則可能有200多萬方……盡管投資性需求的比例我們未得其詳，但2003-2004年的投資性需求比例過大卻是已被肯定的事實，于是，這樣的數(shù)字讓人觸目驚心。

透明售房網(wǎng)顯示的數(shù)據(jù)：今年1-10月，杭州市批準預售商品房面積為780.85萬㎡；

而同期若有100多萬方的“次新房”上市，相當于一個超級大盤幾年的開發(fā)總量！

這樣一批現(xiàn)房的“集中上市”將給市場帶來怎樣的沖擊？給現(xiàn)有的一手房市場價格又將帶來怎樣的影響？

投資客何去何從？

購房者下不下單？

……

又一輪投資客出貨：陣痛還是危險的預兆？

近日，留意二手房市場的購房者發(fā)現(xiàn)，一批“新面孔”頻現(xiàn)二手房中介公司掛牌房源和各大房產(chǎn)網(wǎng)站。某知名房產(chǎn)網(wǎng)站的出售房源欄中，僅11月14日，單個小區(qū)掛牌量名位前茅的是：親親家園100套以上；紫金庭園約80套；世紀新城60多套；浪琴翠苑50套左右；現(xiàn)代名苑近40套……

這樣的景象讓人不由得聯(lián)想到兩年前個稅征收前夕以及本輪宏觀調(diào)控初期的投資客“大甩盤”。然而，與前兩次不同，本輪投資客的集體出貨并不主要因為有政策動向。那么，這次出貨又是為哪般呢？

緣起

先分析一下這幾個典型樓盤，可以得出幾個共同特征：交付期半年以內(nèi)；大部分樓盤2003年左右上市；目前掛價較開盤價近翻番……于是，我們不難聯(lián)想起2003-2004樓市的火爆場面：排隊、搶房，甚至有樓盤不曾公開發(fā)售即告售罄……而其中投資客的比例，曾有保守的估計，10%-20%。

所謂投資需求，必然要進入二手房市場，但由于期房限轉(zhuǎn)，這些房源只有等到交付后三證辦出方可交易。于是，2005和即將到來的2006，這些投資客們曾經(jīng)熱衷的樓盤集中交付后，新一輪投資客集體出貨開始上演。

佐證

2005-2006，將是新盤交付的集中年：城西文教區(qū)域，5月交付的紫金庭園一期，總建筑面積約20萬㎡、將于12月底前全面交付的世紀新城總建筑面積27萬㎡、總戶數(shù)達2000多戶；三墩區(qū)塊，親親家園一期已于6月份交付，約有2000套房源，而銘雅苑也還有部分房源于今年交付。

濱江板塊，有資料顯示，濱江區(qū)塊今年開始已迎來交付高峰，約有93萬平方米純住宅項目即將交付，交付的房源將達5000多套，其中，錢江灣花園一、二期預計年底交付，估計有700多套，國信嘉園200多套、通策廣場400多套、之江公寓·景江苑400多套、銀色港灣700多套、香溢·白金海岸一期1500多套……

2006年，交房高峰還將延續(xù)，主要集中在濱江、閑林等地：濱江區(qū)塊有江南豪園，賀田·尚城，中浙·太陽國際公寓，彩虹城二期，錢江灣花園三、四期等樓盤；而去年供應量較大的閑林板塊，盛世嘉園、集美·岸上藍山等樓盤也將于明年掀起交付小高潮。

猜測

資料顯示，2003年杭州的商品房銷售面積為487.61萬平方米，2004年商品房實際銷售面積為650.14萬平方米，總計有上千萬的銷售量，而這些樓盤大多已于今年下半年或?qū)⒂诿髂杲桓妒褂?。若假設當時的投資性需求為10%，也即意味著今明兩年將有100多萬方投資客手中的“次新房”上市；若投資性需求為15%，即將上市的面積將為150多萬方；若比例有20%，則可能有200多萬方……

如此龐大的次新房一旦涌入市場，會是怎樣的場景？會對市場產(chǎn)生怎樣的影響？頭先，立竿見影的將是供求比。2005年的宏觀調(diào)控，已使杭州購房者的需求大大縮水。從近期市場供應和成交情況看，曾經(jīng)供不應求的局面已得到大大緩和，供求比趨于平衡，二手房市場在某個時點上甚至供過于求。在這樣的市場環(huán)境下，一旦平添了百來萬方的供應量，供求關系的逆轉(zhuǎn)便可預見。

屆時，杭州的開發(fā)商們不僅要忙于和周邊的樓盤競爭、和價格相近的區(qū)塊競爭，更強勁的對手將是擁有現(xiàn)房優(yōu)勢且有一定議價空間的二手次新房。再說價格，仍舊以幾個典型樓盤為例：世紀新城2003年開盤時的均價約5500元/㎡、一站之隔的楓華府第現(xiàn)價約13000元/㎡；現(xiàn)代名苑2003年10月的價格約7000元/㎡、同區(qū)域的潤和·紫庭花園售價約11000元/㎡；紫金庭園一期的均價約5400元/㎡，現(xiàn)在的市值也在10000元/㎡以上……

這也即意味著，當時的投資客早已賺得盆滿缽滿。于是，為了盡快套現(xiàn)，一些二手次新房的房主讓步萬兒八千的不成問題，厲害的購房者甚至可以討價還價好幾萬。一旦這樣的現(xiàn)象達到一定規(guī)模，周邊的新盤該如何招架？

“我只是拋盤，我不是逃亡”

——近期二手新盤掛牌量猛增現(xiàn)象剖析

年關將至，部分新交付樓盤的業(yè)主們開始了一次基于相似市場預判之上的集體拋盤行動。從各大房產(chǎn)中介公司的掛牌數(shù)據(jù)上來看，真可以說是“不看不知道，一看嚇一跳”。

類似于親親家園、山水人家、淺水灣城市花園等等近十個當初被大量房產(chǎn)投資者所看好的樓盤，目前在各中介公司的掛牌量均在20-30套以上，個別的甚至在50套以上。從掛牌物業(yè)的類型上來看，毛坯房、、高總價成了這部分掛牌房源的一大特征。

一位信義房產(chǎn)的經(jīng)紀人告訴筆者：“光是我一個人手頭就有五套面積在200平方左右，總價超過200萬元的次新房房源，這類房子從8月份就開始放量了，但就我所知成交的似乎很少。”從上述現(xiàn)象來看，一幅房產(chǎn)投資者“集體大逃亡”的壯烈景象，可能已經(jīng)在部分讀者的腦海中呼之欲出了。

然而在我們尚未“透過現(xiàn)象看本質(zhì)”之前，請先慢下結(jié)論，不妨讓我們先來分析一下導致新盤掛牌量增加的幾大原因。

三大原因?qū)е路慨a(chǎn)投資者近期放量

頭先一個眾所周知的原因就是整個房產(chǎn)市場的普遍看空。賣方市場轉(zhuǎn)入購方市場的一個標志性現(xiàn)象就是供過于求，而這一點在目前的次新盤供求關系中尤其突出。杭州我愛我家房屋租賃置換有限公司的業(yè)務經(jīng)理陸迎慶告訴筆者：“現(xiàn)在我們一聽到有人要掛大戶型的房子就很敏感，巴不得進門來的客戶是一個要購大戶型的?！?p>的確在投資客戶大多數(shù)已經(jīng)退場的市場環(huán)境中，大戶型、高總價的二手新盤確實正在遭遇著供求錯位的尷尬。一方面目前的購房者大都是以自住需求為主，總體上傾向于小戶型、低總價；另一方面這些大宗物業(yè)又普遍是5.55%營業(yè)稅的征收對象，這自然就加重了購房者的經(jīng)濟負擔與心理壓力；較后一個需要引起重視的方面則是當初部分投資者在購入這些物業(yè)時是以升值為頭要目的，對物業(yè)的各方面綜合因素考慮得不多，而目前有能力去接盤的購家則大都是以自住為目的的，當然他們對于物業(yè)品質(zhì)、周邊配套等等各項因素也就有了近乎苛刻的要求了，這兩相矛盾之下，高端物業(yè)成交低迷的現(xiàn)狀無形中也刺激了更多手頭尚有存貨的投資者們趕快清倉。

大因素則與現(xiàn)在的時間息息相關，眼看年關將至，如何在年底之前回籠部分資金成了擺在眾多投資者面前的一大難題。一位來自臺州的張先生正急于將手頭一套朝暉現(xiàn)代城的躍層式公寓脫手，面對筆者的疑問，他坦言道：“雖然房價漲了不少，但沒想到現(xiàn)在房子這么難賣，我已經(jīng)把掛價從每個平方11000，降到現(xiàn)在的10000了，可是一直沒人來下單，眼看年關要到了，我自己的企業(yè)還急著等錢周轉(zhuǎn)呢。”像張先生所面臨的難題也是一部分投資者們所擔心的，看來這個房子賣不賣得掉，也直接關系著這個年過不過得好。

較后一個因素也是較近整個行業(yè)中討論得較多的一個問題，就是個人所得稅是否將要恢復征收。正是由于傳言的尚未明朗，所以使得“狼來了”的呼聲愈發(fā)地聳人聽聞。當然也有對此政策抱有樂觀態(tài)度的中介公司認為，如果現(xiàn)在馬上敲定什么時候開始在杭州恢復征收個稅，那么在執(zhí)行這一政策前的一段時間內(nèi)，為了避稅，整個市場短期內(nèi)必然會出現(xiàn)交易量激增的一段“大好時光”。然而從過去兩年內(nèi)，個稅征而又止、營業(yè)稅橫空出臺等等一系列政策出臺的風格來看，這次個稅恢復的政策如果成真，那必然也是一步到位、見血封喉的。為了避免屆時“悔不當初”的痛苦，選擇在這個時候盡早拋盤對于投資者們來說也無疑是明智之舉。

留得青山在，不怕沒柴燒從表面上來看，此時拋盤的眾多投資者們難免有些狼狽，房東的態(tài)度好了，房子的價格也開始“好商量”了，但對大部分早期入貨的投資者來說，以現(xiàn)在的售價出手，即使再打個折扣外加各種稅費，他們的還應該說是相當豐厚的。

以親親家園為例，當初開盤時的均價在3000元/平方米左右，而目前在二手房市場的掛牌價普遍都在6300元/平方米以上，那么如果現(xiàn)在以這個價格成交的話，當初較早進貨的那批投資者的率較少也在100%以上。

杭州中原地產(chǎn)研究部顧曉立在對各新交付樓盤的開盤價與掛牌價進行了一番對比之后，得出如下結(jié)論：“除了少數(shù)今年內(nèi)接盤的人之外，可以毫不夸張地說，大多數(shù)投資者現(xiàn)在拋盤都還是受益豐厚的。無非是現(xiàn)在如果要賣得快一點，那么可能就需要多割點肉，關鍵是投資者能不能過得了自己的心理關口，如果自己認定了少賺一點也是可以的，那么現(xiàn)在也還是有部分自住型消費者愿意接盤的。”

確實，從近期二手房市場上成交的具體情況來看，是否找準了賣點往往成了目前投資者們能否及時出手的一大關鍵因素。一位在去年購入一套云河大廈物業(yè)的業(yè)主就主動為購家找到了長期租用這套物業(yè)的租客，以該物業(yè)的長期與未來的發(fā)展空間成功地吸引到了那位愿意接盤的購家。另一套以17000元/平方米高價出手的春江花月頂層物業(yè)則以無可挑剔的品質(zhì)實現(xiàn)了投資者的順利套現(xiàn)，關于這套房子的品質(zhì)，按購家的話來說就是：“景觀、戶型、裝修、配套……該有的全都有了，所以我也就馬上下單了。”

從這些個案來看，市場上并不缺乏愿意慧眼識珠的接盤者，只是現(xiàn)在可選擇的余地大了，多挑挑揀揀也是正常的。再從宏觀面上來講，目前出現(xiàn)的二手新盤掛牌增量的現(xiàn)象，其實也

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