在新房市場(chǎng)降價(jià)促銷的壓力下，二手樓市價(jià)格松動(dòng)進(jìn)一步擴(kuò)大，但仍與購(gòu)房者的心理預(yù)期有一定的差距，因此成交持續(xù)低迷。繼北京、上海、深圳后，11月天津和成都二手住宅價(jià)格亦開始下跌，且環(huán)比跌幅呈擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。中原集團(tuán)研究高端經(jīng)理瞿安新預(yù)計(jì)，12月二手住宅價(jià)格松動(dòng)幅度將繼續(xù)擴(kuò)大，成交量將隨之小幅回升。

　　中原領(lǐng)跑指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，11月二手價(jià)格下跌的城市繼續(xù)增加，除廣州外其他五城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上月均有所下跌，且環(huán)比跌幅均在1.0%以上；廣州價(jià)格指數(shù)雖保持上漲，但環(huán)比漲幅均較上月進(jìn)一步收窄。

　　根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，11月六大城市的二手住宅成交面積合計(jì)約246萬(wàn)平方米，和上月基本持平。分城市來(lái)看，北京、上海和成都二手住宅成交面積有所回升，環(huán)比增幅在1~3成；廣州和深圳二手住宅成交面積繼續(xù)回落，環(huán)比跌幅為2~3成；天津則基本和上月持平。但總體來(lái)看，六大城市二手住宅成交面積依然是低位徘徊，較2010年月均水平仍有較大差距。

　　二手住宅租賃市場(chǎng)受二手住宅價(jià)格調(diào)整的影響，部分城市租金亦出現(xiàn)小幅波動(dòng)。11月，北京、深圳、天津、成都租金指數(shù)均有小幅回落，上海和廣州租金指數(shù)則小幅上揚(yáng)。臨近年末，租賃市場(chǎng)成交量開始逐步回落。根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，本月六城市二手住宅租賃成交量環(huán)比均有所下降，降幅在2~3成。

　　瞿安新表示，目前的全國(guó)的二手房市場(chǎng)存在二大特征：

　　(1)自住需求為主，普通住宅占比增加。受調(diào)控政策影響，投資型需求被打壓，改善型需求也被抑制，目前市場(chǎng)上以自住型需求為主。這部分需求大多經(jīng)濟(jì)收入有限，而且在今年信貸收緊，頭付及利率提高的情況下，更加偏向于購(gòu)購(gòu)低總價(jià)的中小戶型。根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年前 11個(gè)月，北京、上海、廣州、深圳、天津五城市單套面積在90平方米以下二手住宅成交占比分別為49%、66%、62%、65%、65%，而且這一比重較2010年、2009年均有不同程度增長(zhǎng)。

　　(2)二手占比下降，郊區(qū)回落幅度。由于一二手房市場(chǎng)的替代效應(yīng)，在二手房?jī)r(jià)格松動(dòng)幅度小于新房市場(chǎng)，而且二手房又較新房更難獲得銀行貸款的情況下，一手住宅成功分流了二手住宅的客戶。據(jù)中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年六大城市二手住宅的成交量同比跌幅普遍超過(guò)一手住宅，導(dǎo)致二手住宅成交占比有所下滑。根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，除上海外，其他五城市2011年二手住宅成交比重較2010年回落了4~10個(gè)百分點(diǎn)。分區(qū)域來(lái)看，由于目前打折促銷的新房項(xiàng)目基本位于城市郊區(qū)，而且郊區(qū)新房市場(chǎng)供應(yīng)較多，對(duì)周邊二手房項(xiàng)目客戶分流效應(yīng)明顯，因此郊區(qū)二手住宅成交占比回落；次區(qū)由于打折促銷的新盤較少，二手占比基本不變；區(qū)由于新盤供應(yīng)，二手住宅成交占比不降反升。

　　調(diào)控政策維持 量?jī)r(jià)交換緩慢回升

　　盡管近期二手房?jī)r(jià)格松動(dòng)的幅度有所擴(kuò)大，但與購(gòu)房者預(yù)期仍有較大差距。與此同時(shí)，在新房市場(chǎng)降價(jià)促銷愈演愈烈的影響下，二手房議價(jià)空間有望進(jìn)一步加大，預(yù)計(jì)未來(lái)二手房?jī)r(jià)格將繼續(xù)下跌。據(jù)中原報(bào)價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，11月，除廣州報(bào)價(jià)指數(shù)略有回升外，其他五城市報(bào)價(jià)指數(shù)均較10月繼續(xù)走低。其中，深圳和北京報(bào)價(jià)指數(shù)位于10%附近，天津頭次跌破20%，上海和成都在20%附近。由此預(yù)計(jì)，12月這五個(gè)城市價(jià)格指數(shù)將進(jìn)一步下跌。

　　隨著價(jià)格的下跌，成交量有望緩慢回升。但從近期國(guó)務(wù)院副總理 表示“政府的宏觀調(diào)控明年還會(huì)繼續(xù)實(shí)行當(dāng)前的遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策”以及住建部知會(huì)相關(guān)地方政府對(duì)限購(gòu)令的有效期進(jìn)行延續(xù)，可以預(yù)計(jì)2012年宏觀調(diào)控政策仍將持續(xù)，而且對(duì)樓市影響的限購(gòu)政策將繼續(xù)執(zhí)行。受此影響，成交量回升的幅度較小，預(yù)計(jì)2012年二手樓市將呈現(xiàn)量?jī)r(jià)交換的緩慢回升之勢(shì)。

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