經(jīng)歷了一輪輪擴(kuò)張和收縮的“折騰”之后，實(shí)體店模式能否繼續(xù)下去已經(jīng)成為中介行業(yè)的大問題。

　　“維持一家門店，每個(gè)月就要虧損2萬～3萬元，關(guān)店又可能意味著未來很難留在這個(gè)行業(yè)?！?整個(gè)國(guó)慶節(jié)期間，房屋中介老板李浩都在為是不是該關(guān)閉較后4家門店而“掙扎”。

　　對(duì)于從業(yè)多年的李浩來說，這樣的“掙扎”不是次了。不同以往的是，經(jīng)歷了一輪輪擴(kuò)張和收縮之后，他和同行們都感到關(guān)店和重張已經(jīng)不是問題，關(guān)鍵是目前流行的實(shí)體店模式能否繼續(xù)。一些有識(shí)之士已經(jīng)在思考，建立類似國(guó)外MLS系統(tǒng)(Multiple Listing Service，即多重上市服務(wù))的新模式，保持行業(yè)發(fā)展。

　　中介關(guān)店已經(jīng)成潮

　　今年初到國(guó)慶節(jié)前，李浩已經(jīng)先后關(guān)閉了公司的5家門店。

　　“被關(guān)掉的門店，都是2009年和2010年業(yè)務(wù)較為興盛的時(shí)候擴(kuò)張的?！崩詈聘嬖V記者。這些門店大多位于北京五環(huán)外的新建小區(qū)，在投資炒房火暴的時(shí)候，每家門店一個(gè)月平均能成交四五套房源，效益可觀。隨著北京二手房成交量的不斷萎縮，零成交逐漸成為家常便飯，這些門店只能選擇關(guān)張大吉。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年9月，北京二手住房網(wǎng)簽量為8750套，同比去年的16545套下降47.1%，和2009年9月的26412套相比，更是大幅下降了近70%。

　　即便房?jī)r(jià)同比有所上漲，但成交量的下滑還是使得作為中介傭金收入基數(shù)的成交額大幅降低。據(jù)中原地產(chǎn)(北京)統(tǒng)計(jì)，今年1～9月，北京二手住宅成交總市值約為1800億元，而去年同期則約為2800億元，降幅約40%。

　　讓行業(yè)更為“受傷”的是，按照北京市發(fā)改委的要求，北京住宅購(gòu)賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)近期被統(tǒng)一下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)至2%。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，此舉使得二手房中介公司的收入平均降低兩成左右。

　　重壓之下，關(guān)店成為不得已的選擇。鏈家地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月底北京全市的中介門店數(shù)量為5310家，相比限購(gòu)政策出臺(tái)時(shí)的6029家減少了700多家。

　　與較初中小公司退出市場(chǎng)不同，一些大公司也不得不采取了緊縮措施。

　　“我在望京地區(qū)關(guān)閉2家門店后不久，北京市場(chǎng)份額前五名的3家公司也先后關(guān)閉了同一條街道上的門店?！崩詈聘嬖V記者，隨著成交量的急劇下滑，無論中小公司還是大型中介，都在不斷關(guān)店。

　　截至9月底，中原地產(chǎn)已在北京關(guān)閉超過40家門店。而在年初即宣布裁減50家門店的鑫尊地產(chǎn)，關(guān)店數(shù)量早已突破當(dāng)初的預(yù)期。目前，其在北京市住建委備案的分支機(jī)構(gòu)已經(jīng)只剩下120余家，較之年初300多家門店的規(guī)模縮水過半。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，超過10%的關(guān)店比例和一些大公司收縮規(guī)模意味著，中介關(guān)店已經(jīng)成潮。

　　實(shí)體店模式遭疑

　　10月下旬，李浩還是選擇了關(guān)掉3家門店，只留下位于三元橋的1家門店繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。

　　“4年前自己開了家門店，現(xiàn)在又回到了原點(diǎn)?！崩詈朴行﹤械乜畤@。不過，關(guān)店后壓力的驟減還是讓他如釋重負(fù)。在他看來，市場(chǎng)很難在短期內(nèi)轉(zhuǎn)好，成交量低迷還會(huì)持續(xù)。和多數(shù)中介公司選擇關(guān)店一樣，李浩頭先必須考慮減少開支，實(shí)現(xiàn)快速“止血”。

　　2007年，在中介公司打工幾年的李浩選擇了創(chuàng)業(yè)“單飛”。隨著二手房市場(chǎng)的起起落落，他的門店規(guī)模也在不斷增加或者縮水間徘徊。幾年的來回“折騰”，讓他對(duì)占據(jù)市場(chǎng)主體的實(shí)體店模式逐漸產(chǎn)生了懷疑?！把巯卤本┮患抑薪殚T店每月至少需要3萬元支出，這還僅僅是人員的基本工資、房租以及水電通訊等支出。”李浩表示，在市場(chǎng)不景氣的情況下，實(shí)體店確實(shí)壓力重重。

　　對(duì)實(shí)體店經(jīng)營(yíng)的弊端，大型中介公司也已經(jīng)有所認(rèn)識(shí)。據(jù)鏈家地產(chǎn)副總裁林倩介紹，今年北京市住建委出臺(tái)新政要求門店懸掛的房源必須跟業(yè)主簽訂代理合同，鏈家地產(chǎn)為此頗費(fèi)周章才促成旗下門店簽約代理合同，而其他中介公司則缺乏積極性。不少同行認(rèn)為，越來越多的購(gòu)房人都是網(wǎng)上找房，而不是頭選門店。

　　門店在一定范圍內(nèi)的信息優(yōu)勢(shì)和輻射能力同樣在被削弱?！叭ツ暌詠恚絹碓蕉嗟慕?jīng)紀(jì)人開始"單干"，也就是大家通常所說的"做私單"?！崩詈票硎?，這些經(jīng)紀(jì)人在特定的區(qū)域內(nèi)有房源和客源，對(duì)門店的沖擊也比較大。

　　不過，李浩在抉擇的時(shí)候還是經(jīng)過了深思熟慮：關(guān)掉門店開展“游擊戰(zhàn)”固然可以限度地減少損失，但要盡可能地保住客戶資源和經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍，必須留下至少1家門店。

　　一位業(yè)內(nèi)人士則向記者透露，大公司很少關(guān)店甚至逆市擴(kuò)張，并不是沒有感受到實(shí)體門店的生存壓力，而是出于追求市場(chǎng)份額和業(yè)務(wù)布局需要，甚或意在做大規(guī)模謀求上市。

　　中國(guó)版MLS何時(shí)有

　　“上海中介門店較多的時(shí)候達(dá)到2萬多家，現(xiàn)在只剩下數(shù)千家，北京的中介門店也曾經(jīng)膨脹至近萬家，現(xiàn)在也幾乎減半?！痹诙嗉曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)研究部門就職的楊志浩告訴記者，中介公司面臨的既有生存挑戰(zhàn)，還有改變發(fā)展模式的壓力。

　　據(jù)他介紹，在房地產(chǎn)代理行發(fā)展比較成熟的美國(guó)，經(jīng)紀(jì)人不是依托門店，而是在大街小巷和社區(qū)內(nèi)發(fā)展自己的客戶群，依托MLS系統(tǒng)獲得房源—經(jīng)紀(jì)人手中的少有代理房源，通過 MLS系統(tǒng)允許系統(tǒng)內(nèi)所有經(jīng)紀(jì)人同步獲悉，任何經(jīng)紀(jì)人在促成交易完成后都可以獲取一定比例的傭金分成。

　　“隨著近年來高科技的滲透尤其網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展，很多美國(guó)的經(jīng)紀(jì)人甚至徹底擺脫了公司辦公，門店甚至公司的重要性進(jìn)一步被減弱了，獨(dú)立小公司和經(jīng)紀(jì)人選擇SOHO的越來越多，有80%以上的房屋交易是通過獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人完成的?！睏钪竞票硎尽?/p>

　　不過，在林倩看來，目前門店和網(wǎng)絡(luò)都還是獲得信息的優(yōu)質(zhì)渠道，未來經(jīng)紀(jì)公司要解決的不是網(wǎng)絡(luò)與傳統(tǒng)渠道“沖突”的問題，而是怎樣更有效地利用網(wǎng)絡(luò)渠道，形成有效成交與核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　學(xué)界的看法更具前瞻性。中山大學(xué)房地產(chǎn)研究主任廖俊平認(rèn)為，現(xiàn)階段已經(jīng)有必要積極探索建立、完善基于計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的MLS信息平臺(tái)，為經(jīng)紀(jì)人提供方便、快捷、安全的信息查尋和交易工具。

　　實(shí)際上，大公司在積極做好實(shí)體門店布局的同時(shí)，也在大力發(fā)展網(wǎng)絡(luò)力量。今年以來，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)和淘寶網(wǎng)合作，建立了自己的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，而鏈家在線也發(fā)展得有聲有色。楊志浩預(yù)期，中國(guó)版的MLS系統(tǒng)很可能將依托類似的網(wǎng)絡(luò)。

　　少有代理是MLS系統(tǒng)建立并平穩(wěn)運(yùn)行的前提，但房源“一女多嫁”的問題仍很普遍。北京市海淀區(qū)試點(diǎn)的官方存量房交易平臺(tái)，推廣少有代理制度也還只是起步。此外，偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉認(rèn)為，沒有合理的門店布局則很難獲得更多的少有代理房源。從這個(gè)角度看，實(shí)體店模式還將持續(xù)，而中國(guó)版MLS系統(tǒng)要走的路還很遠(yuǎn)。

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