11月二手房成交0.69萬套，提前進(jìn)入春節(jié)行情

　　上海新房市場的供應(yīng)放量、降價促銷，一方面刺激了新房市場的交易回升，同時也使得降價幅度較為遜色的二手房進(jìn)一步喪失價格吸引力，甚至分流潛在購家，11月二手房成交量由此連續(xù)第四個月下降。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域的統(tǒng)計顯示，2011年上海共成交二手房0.69萬套，環(huán)比降14.6%、同比降49.6%，為去年7月以來較低。11月份二手房0.69萬套的交易水平，已比今年春節(jié)期間的2月低出12.9%，而上海歷年春節(jié)期間的正常水平即在6000~8000套?？梢?，目前二手房市場可謂已提前進(jìn)入春節(jié)行情。

　　各行政區(qū)中，除靜安區(qū)成交量環(huán)比增長16.2%外，其余區(qū)縣均有不同程度的下降。寶山、閔行、浦東、楊浦、閘北、普陀6個相對的外圍區(qū)縣，環(huán)比降幅在全市平均值內(nèi)，表現(xiàn)相對較好，徐匯、長寧、虹口、大黃埔四區(qū)次之，環(huán)比降幅在全市平均至20%之間，而外圍的松江、嘉定、崇明、金山、青浦、奉賢6個郊區(qū)的環(huán)比降幅均在20%以上。

　　新房市場對整個樓市的引導(dǎo)作用已十分突出，除了價格，在整個樓市交易的占比[新建商品房/(新建商品房+二手房)]中進(jìn)入下半年后也逐漸逼近50%分水嶺、11月新建商品房甚至超過了二手房成交套數(shù)，而在過去三年上述比例一般在4成左右，新房已成階段性的主導(dǎo)力量。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪表示，外環(huán)周邊區(qū)縣的交易量走勢表現(xiàn)較好也得益于周邊新盤的帶動。縱觀新建商品房和二手房的交易量走勢，兩者之間頗為吻合。新建商品房和新建商品住宅交易量在11月止跌回升，表明量、價的階段性底部已經(jīng)呈現(xiàn)，預(yù)計二手房市場交易量也將迎來穩(wěn)定走勢。況且，目前成交量已進(jìn)入“春節(jié)行情”、跌無可跌，自住需求也在近半年內(nèi)穩(wěn)定保持在90%以上的比例。

　　此外，時間節(jié)點已臨近年關(guān)，新房市場在年內(nèi)的降價可能會暫告一個段落，要降的已經(jīng)降、沒降的估計要看春節(jié)后的形勢而定，市場會迎來一波相對的穩(wěn)定期。因此，預(yù)計在經(jīng)歷春節(jié)前后的小幅、季節(jié)性波動后，二手房交易量將逐步穩(wěn)定、甚至小幅增長。

　　從價格傳導(dǎo)的時間趨勢判斷，也可以看出二手房交易量的探底行情行將結(jié)束，葉厚彪指出。早在8月中下旬，上海外圍市場即出現(xiàn)一、二手房價格的倒掛，但在經(jīng)歷1個半月左右的磨合后，局部二手房業(yè)主的報價已向周邊同類新房看齊，以求彌合價差、達(dá)成交易。這在嘉定南翔板塊的次新盤價格變動中，已經(jīng)有所體現(xiàn)。

　　成交均價為1.49萬元/㎡，同比下降14.7%為年內(nèi)幅度

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)的統(tǒng)計同時顯示，11月全市二手房成交均價為1.49萬元/㎡，環(huán)比下降6.2%、同比下降14.7%，這也是今年2月至今以來各月度的同比降幅，之前一般在5%~9%。從該公司持續(xù)觀察的40個標(biāo)桿樓盤來看也是如此，大、中、小三類戶型與8月相比，各有2~3個盤新加入降價行列，11月末的降價盤占比約25%。

　　購房人群結(jié)構(gòu)上，三外人群(外籍、港澳臺、外省市)的購房套數(shù)占比一如既往的下降。11月上述三者的合計占比為34.5%，比今年10月減少0.2%、比1月減少9.0%，為年內(nèi)較低。成交面積結(jié)構(gòu)上，90㎡以下戶型的套數(shù)占比繼續(xù)上揚，11月為74.3%，比今年10月上升2.1%，90~140㎡和140㎡則繼續(xù)下降。

　　此外，成交總價結(jié)構(gòu)走勢也較為類似，11月的120萬元以下套數(shù)占比為66.3%、較10月上升3.3%，500萬元以上占比為2.3%，較10月下降0.35%。

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