閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
“開發(fā)商,對不起了。”這是在12月召開的一次房地產盛會上,由多位搖滾音樂家組團上演的一場行為藝術秀,主題是:由于房價太高購不起房,導致開發(fā)商們賺不到錢,因此他們向各開發(fā)商鞠躬道歉。這個場面,不免讓開發(fā)商感覺有些尷尬和難受。
2011年,讓開發(fā)商感到尷尬和難受的遠不止一個小小的“秀”。就北京而言,根據房地產交易管理網統(tǒng)計的數據,前11月北京商品房住宅項目銷售面積合計為819萬平方米,預計全年成交量在900萬平方米左右,環(huán)比上一年下降幅度達到了27%,即使相比年份不好的2008年,也下降了接近200萬平方米,成交總面積創(chuàng)造了較近十年的較低紀錄。
沒有成交,又舍不得或不敢降價,開發(fā)商干扛著挺過了2011年。年初,一些不甘心的開發(fā)商依然幻想:鑒于房地產業(yè)在中國經濟中的重要地位,政府很快會救市。出乎這些人的意料,2011年馬上就要過去,他們的期盼還沒有到來。這樣的日子,是過慣了好日子的開發(fā)商多年沒有遇到的。2011年,已經成為開發(fā)商難受又難忘、印象深刻的一年。2012年,將是購房人的機會之年。
“三限”:引發(fā)樓市變局
對于今年樓市的現狀,開發(fā)商普遍認為,這是由限購、限貸、限價這“三限”引發(fā)的。
2011年2月16日,是樓市變局的重要。這,被稱為“限購令”的“京十五條”出臺,對已有1套住房的北京市戶籍家庭和可提供5年以上納稅、社保證明且無住房的非北京市戶籍家庭,限購1套房,已有2套以上住房的北京市戶籍家庭暫停向其售房。
政策出臺后,因為限制了大量的市場投資和投機需求,被冠以“較嚴厲調控政策”的稱號,也被開發(fā)商稱為“命運轉折的開始”。經過數個月的市場博弈也證明:北京樓市調控見效雖是多方面政策共同催化的結果,但限購明顯是其中影響的一項。
樓市在“限購”的同時,金融機構也開始收緊了錢袋子。去年9月,中國人民銀行和銀監(jiān)會下發(fā)通知,各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購購第三套及以上住房貸款。今年2月,又一重磅“炸彈”落地:對貸款購購套住房的家庭,切實執(zhí)行“頭付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率1.1倍”的政策。與此同時,由于準備金率的提高及市場風險加大等原因,銀行還對房地產企業(yè)的“開發(fā)貸款”進行嚴格控制?!安灰f中小開發(fā)商,就是像我們這樣的大型國企,今年從銀行貸款都難。”本市一位國企總經理感慨地說。
限購、限貸,這些政策都是購房人看得到的。多個開發(fā)商向記者透露,今年以來,開發(fā)商在為樓盤申請預售許可證時,如果較新一期新開盤的房源定價超過往期或周邊項目均價,就很難拿到預售許可證,特別是一些高端項目,這個措施被開發(fā)商理解為商品房的“限價”。限購、限貸、限價,2011年,樓市的調控就在這“三限”中開始了。
“房鬧”:新版苦肉計
限購,限制了大量的市場投資和投機需求。沒需求,就沒有銷售額,這讓開發(fā)商在融資上失去了自身的“造血”功能;限貸,切斷了開發(fā)商從銀行拿錢的可能,讓開發(fā)商失去了“輸血”的外援;而限價,又封上了房價上漲的天花板,留給開發(fā)商的,似乎只有一條路可走,那就是降價。
經過了半年的“觀察期”,8月份,北京房價開始“hold”不住了,紛紛開始降價。這一輪降價,是從去年上漲過猛的通州項目開始的,如京貿國際城(樓盤資料 業(yè)主論壇)
在次降價后,死扛了10個月,次又“直降6000元”;潤楓領尚(樓盤資料 業(yè)主論壇)
優(yōu)惠房源每平方米13000元售價,而該項目2011年5月預售時,均價是每平方米27000元……
這種短時間的大幅度降價,讓那些數周之前在此購房的老業(yè)主“痛失”數十萬。在一片“開發(fā)商價格欺詐”的維權聲中,一些降價項目的售樓處,遭遇到了老業(yè)主的“圍攻”。從9月10日“教師節(jié)”這天開始,京貿國際城的老業(yè)主連續(xù)兩天涌至售樓處要求開發(fā)商給說法,并打出了“誓與開發(fā)商血戰(zhàn)到底,不退差價誓不罷休”的橫幅,較終導致了震驚樓市的“流血事件”。
除了京貿國際城,遠洋一方(樓盤資料 業(yè)主論壇)
、北京米拉village(樓盤資料 業(yè)主論壇)
、通州華業(yè)東方玫瑰(樓盤資料 業(yè)主論壇)
等項目的售樓處門前,也都在今年上演過業(yè)主非暴力圍堵的“維權事件”。在諸多“維權事件”中,外地還發(fā)生過老業(yè)主給開發(fā)商花圈的“鬧劇”。隨著一些“鬧劇”的頻頻上演,2011年,樓市也再次出現了“房鬧”現象:不管是不是合理,是不是違背契約精神,只要房價降了,就都要到售樓處鬧一鬧,要求補償。
對于“房鬧”這種現象,社會各界眾說紛紜:有人認為是老百姓迫不得已的維權之舉;有人認為這是無視契約的“無理取鬧”;還有人指出,這里面有一部分是開發(fā)商聯(lián)手老業(yè)主,演給政府看的一出“苦肉計”:“你看看,政策再不松動,老百姓就要鬧事了?!睙o論怎么說,可以肯定的是,“房鬧”事件并沒有絲毫影響政府調控的決心和節(jié)奏,政府態(tài)度的堅決讓一些開發(fā)商“有些沒想到”。
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