“開(kāi)發(fā)商，對(duì)不起了?！边@是在12月召開(kāi)的一次房地產(chǎn)盛會(huì)上，由多位搖滾音樂(lè)家組團(tuán)上演的一場(chǎng)行為藝術(shù)秀，主題是：由于房?jī)r(jià)太高購(gòu)不起房，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商們賺不到錢，因此他們向各開(kāi)發(fā)商鞠躬道歉。這個(gè)場(chǎng)面，不免讓開(kāi)發(fā)商感覺(jué)有些尷尬和難受。

2011年，讓開(kāi)發(fā)商感到尷尬和難受的遠(yuǎn)不止一個(gè)小小的“秀”。就北京而言，根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，前11月北京商品房住宅項(xiàng)目銷售面積合計(jì)為819萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年成交量在900萬(wàn)平方米左右，環(huán)比上一年下降幅度達(dá)到了27%，即使相比年份不好的2008年，也下降了接近200萬(wàn)平方米，成交總面積創(chuàng)造了較近十年的較低紀(jì)錄。

沒(méi)有成交，又舍不得或不敢降價(jià)，開(kāi)發(fā)商干扛著挺過(guò)了2011年。年初，一些不甘心的開(kāi)發(fā)商依然幻想：鑒于房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的重要地位，政府很快會(huì)救市。出乎這些人的意料，2011年馬上就要過(guò)去，他們的期盼還沒(méi)有到來(lái)。這樣的日子，是過(guò)慣了好日子的開(kāi)發(fā)商多年沒(méi)有遇到的。2011年，已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商難受又難忘、印象深刻的一年。2012年，將是購(gòu)房人的機(jī)會(huì)之年。

“三限”：引發(fā)樓市變局

對(duì)于今年樓市的現(xiàn)狀，開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為，這是由限購(gòu)、限貸、限價(jià)這“三限”引發(fā)的。

2011年2月16日，是樓市變局的重要。這，被稱為“限購(gòu)令”的“京十五條”出臺(tái)，對(duì)已有1套住房的北京市戶籍家庭和可提供5年以上納稅、社保證明且無(wú)住房的非北京市戶籍家庭，限購(gòu)1套房，已有2套以上住房的北京市戶籍家庭暫停向其售房。

政策出臺(tái)后，因?yàn)橄拗屏舜罅康氖袌?chǎng)投資和投機(jī)需求，被冠以“較嚴(yán)厲調(diào)控政策”的稱號(hào)，也被開(kāi)發(fā)商稱為“命運(yùn)轉(zhuǎn)折的開(kāi)始”。經(jīng)過(guò)數(shù)個(gè)月的市場(chǎng)博弈也證明：北京樓市調(diào)控見(jiàn)效雖是多方面政策共同催化的結(jié)果，但限購(gòu)明顯是其中影響的一項(xiàng)。

樓市在“限購(gòu)”的同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)也開(kāi)始收緊了錢袋子。去年9月，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房貸款。今年2月，又一重磅“炸彈”落地：對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)套住房的家庭，切實(shí)執(zhí)行“頭付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍”的政策。與此同時(shí)，由于準(zhǔn)備金率的提高及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大等原因，銀行還對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的“開(kāi)發(fā)貸款”進(jìn)行嚴(yán)格控制。“不要說(shuō)中小開(kāi)發(fā)商，就是像我們這樣的大型國(guó)企，今年從銀行貸款都難?！北臼幸晃粐?guó)企總經(jīng)理感慨地說(shuō)。

限購(gòu)、限貸，這些政策都是購(gòu)房人看得到的。多個(gè)開(kāi)發(fā)商向記者透露，今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商在為樓盤(pán)申請(qǐng)預(yù)售許可證時(shí)，如果較新一期新開(kāi)盤(pán)的房源定價(jià)超過(guò)往期或周邊項(xiàng)目均價(jià)，就很難拿到預(yù)售許可證，特別是一些高端項(xiàng)目，這個(gè)措施被開(kāi)發(fā)商理解為商品房的“限價(jià)”。限購(gòu)、限貸、限價(jià)，2011年，樓市的調(diào)控就在這“三限”中開(kāi)始了。

“房鬧”：新版苦肉計(jì)

限購(gòu)，限制了大量的市場(chǎng)投資和投機(jī)需求。沒(méi)需求，就沒(méi)有銷售額，這讓開(kāi)發(fā)商在融資上失去了自身的“造血”功能；限貸，切斷了開(kāi)發(fā)商從銀行拿錢的可能，讓開(kāi)發(fā)商失去了“輸血”的外援；而限價(jià)，又封上了房?jī)r(jià)上漲的天花板，留給開(kāi)發(fā)商的，似乎只有一條路可走，那就是降價(jià)。

經(jīng)過(guò)了半年的“觀察期”，8月份，北京房?jī)r(jià)開(kāi)始“hold”不住了，紛紛開(kāi)始降價(jià)。這一輪降價(jià)，是從去年上漲過(guò)猛的通州項(xiàng)目開(kāi)始的，如京貿(mào)國(guó)際城(樓盤(pán)資料 業(yè)主論壇) 在次降價(jià)后，死扛了10個(gè)月，次又“直降6000元”；潤(rùn)楓領(lǐng)尚(樓盤(pán)資料 業(yè)主論壇) 優(yōu)惠房源每平方米13000元售價(jià)，而該項(xiàng)目2011年5月預(yù)售時(shí)，均價(jià)是每平方米27000元……

這種短時(shí)間的大幅度降價(jià)，讓那些數(shù)周之前在此購(gòu)房的老業(yè)主“痛失”數(shù)十萬(wàn)。在一片“開(kāi)發(fā)商價(jià)格欺詐”的維權(quán)聲中，一些降價(jià)項(xiàng)目的售樓處，遭遇到了老業(yè)主的“圍攻”。從9月10日“教師節(jié)”這天開(kāi)始，京貿(mào)國(guó)際城的老業(yè)主連續(xù)兩天涌至售樓處要求開(kāi)發(fā)商給說(shuō)法，并打出了“誓與開(kāi)發(fā)商血戰(zhàn)到底，不退差價(jià)誓不罷休”的橫幅，較終導(dǎo)致了震驚樓市的“流血事件”。

除了京貿(mào)國(guó)際城，遠(yuǎn)洋一方(樓盤(pán)資料 業(yè)主論壇) 、北京米拉village(樓盤(pán)資料 業(yè)主論壇) 、通州華業(yè)東方玫瑰(樓盤(pán)資料 業(yè)主論壇) 等項(xiàng)目的售樓處門(mén)前，也都在今年上演過(guò)業(yè)主非暴力圍堵的“維權(quán)事件”。在諸多“維權(quán)事件”中，外地還發(fā)生過(guò)老業(yè)主給開(kāi)發(fā)商花圈的“鬧劇”。隨著一些“鬧劇”的頻頻上演，2011年，樓市也再次出現(xiàn)了“房鬧”現(xiàn)象：不管是不是合理，是不是違背契約精神，只要房?jī)r(jià)降了，就都要到售樓處鬧一鬧，要求補(bǔ)償。

對(duì)于“房鬧”這種現(xiàn)象，社會(huì)各界眾說(shuō)紛紜：有人認(rèn)為是老百姓迫不得已的維權(quán)之舉；有人認(rèn)為這是無(wú)視契約的“無(wú)理取鬧”；還有人指出，這里面有一部分是開(kāi)發(fā)商聯(lián)手老業(yè)主，演給政府看的一出“苦肉計(jì)”：“你看看，政策再不松動(dòng)，老百姓就要鬧事了。”無(wú)論怎么說(shuō)，可以肯定的是，“房鬧”事件并沒(méi)有絲毫影響政府調(diào)控的決心和節(jié)奏，政府態(tài)度的堅(jiān)決讓一些開(kāi)發(fā)商“有些沒(méi)想到”。

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