農(nóng)村集體建設(shè)用地試點(diǎn)建設(shè)公共租賃房，可以說(shuō)是2012年保障房建設(shè)的一個(gè)新看點(diǎn)、新亮點(diǎn)。國(guó)土部此前透露，北京、上海已獲準(zhǔn)開展農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，集體建設(shè)用地建設(shè)公租房，在盤活土地價(jià)值、增加保障房供應(yīng)、增加農(nóng)民收入等方面，有著一定的優(yōu)勢(shì)。不過(guò)，如何規(guī)范操作、平衡各方利益、防堵“制度漏洞”，也是各級(jí)政府部門加強(qiáng)監(jiān)管與創(chuàng)新的一個(gè)新課題。

農(nóng)村集體建設(shè)用地“試水”建設(shè)公

租房

在近日的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上，國(guó)土資源部負(fù)責(zé)人介紹，2012年對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格較高、建設(shè)用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會(huì)城市，由省級(jí)人民政府審核同意并報(bào)國(guó)土部批準(zhǔn)后，可以開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，其中北京、上海已獲批準(zhǔn)。

在今年上海兩會(huì)上，上海市市長(zhǎng) 表示，根據(jù)國(guó)家的批準(zhǔn)和安排，上海從制度上允許農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)進(jìn)入到面向社會(huì)公共租賃房的建設(shè)，正按照已經(jīng)批準(zhǔn)的方案加快推進(jìn)實(shí)施。他指出，2003年，上海已開始在一些農(nóng)村集體用地進(jìn)行試點(diǎn)，住房對(duì)象主要針對(duì)工業(yè)園區(qū)的來(lái)滬務(wù)工人員，取得了很好的效果。目前，上海正在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)一步深化改革，就是把農(nóng)村的集體用地通過(guò)各種流轉(zhuǎn)的方法，用來(lái)建設(shè)面向社會(huì)的公共租賃房，“用農(nóng)村的集體建設(shè)用地建設(shè)公共租賃房主要是服務(wù)于大量的來(lái)滬務(wù)工人員，意義重大”。

2010年9月，上海出臺(tái)《本市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見》規(guī)定，“可綜合利用農(nóng)村集體建設(shè)用地，適當(dāng)集中新建”。2009年上海出臺(tái)《 關(guān) 于 單 位 租 賃 房 建 設(shè) 和 使 用 管 理 的 試 行 意見》，提出“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)、主要定向提供給產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)員工租住的市場(chǎng)化租賃宿舍”。

上海市住房保障和房屋管理局副巡視員李東表示，上海土地資源緊張，包括外來(lái)常住人口在內(nèi)相關(guān)人群的住房保障任務(wù)較重。農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公租房的試點(diǎn)，是對(duì)公租房建設(shè)的重要支持。他還介紹，今年上海將有一批項(xiàng)目納入試點(diǎn) ， 目 前 房 管 、 規(guī) 土 等 部 門 正 一 起 進(jìn) 行 具 體 安排。

建在農(nóng)村的公

租房

：一個(gè)“多贏”項(xiàng)目的啟示

農(nóng)村集體建設(shè)用地依法依規(guī)建設(shè)公租房，能否取得“多贏”效果？上海閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)聯(lián)明村的“聯(lián)明雅苑”提供了一些啟示。

聯(lián)明雅苑地塊原是聯(lián)明村屬企業(yè)用地，但企業(yè)效益低下。另一方面，處于上海城鄉(xiāng)結(jié)合部的聯(lián)明村聚集了大量制造型、商貿(mào)型企業(yè)，員工多為外來(lái)務(wù)工人員，其居住問(wèn)題也日益突出。

對(duì)此，聯(lián)明村農(nóng)民召開了村民代表大會(huì)，決定改造原企業(yè)用房、建設(shè)單位租賃房。村民代表大會(huì)還決定，每家每戶集資10萬(wàn)元以上用于建房，建成出租后每年以7%的水平返還收 益 。2008年9月，聯(lián)明雅苑開工建設(shè)，2010年6月全部裝修完畢，總投資9300萬(wàn)元。

據(jù)介紹，聯(lián)明雅苑總建筑面積逾2 .5萬(wàn)平方米，有兩幢公寓樓，404套出租房屋，其中二室戶72套，每套面積為70平方米；一室戶332套，每套面積45平方米。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，小區(qū)附近有便利店、菜場(chǎng)、幼兒園和運(yùn)動(dòng)設(shè)施，出入均有保安把門，進(jìn)出每個(gè)單元還要憑門禁卡。負(fù)責(zé)聯(lián)明雅苑項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理事務(wù)的上海聯(lián)明實(shí)業(yè)總公司經(jīng)理沈海明介紹，小區(qū)由專業(yè)的物業(yè)公司管理，租金低于市場(chǎng)價(jià)格，從2010年9月招租后就十分搶手，常有公司一次性租用幾套、幾十套作為員工宿舍。至2011年，小區(qū)出租率達(dá)到100%。此外，該小區(qū)還成為村民新的收入來(lái)源。據(jù)介紹，去年聯(lián)明村村民從小區(qū)租金中獲得的收益超過(guò)500萬(wàn)元，今年有望進(jìn)一步增加。

聯(lián)明雅苑被政府部門認(rèn)定為公共租賃房項(xiàng)目，住戶可在水、氣等價(jià)格方面享受傾斜政策。上海市房管局副巡視員李東說(shuō)，這一項(xiàng)目緩解了周邊來(lái)滬員工的居住需求，探索出了一條利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公租房的新途徑、新做法。

“破冰”之后如何穩(wěn)步前行？

以農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，近年來(lái)在一些地方曾遭遇“走樣”，比如“小產(chǎn)權(quán)房”的變相興起等。為此，國(guó)土資源部2011年曾專門下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程用地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確提出要防范和杜絕擅自利用農(nóng)村 集 體 土 地 興 建 公 租 房 ， 嚴(yán)肅查處“小產(chǎn)權(quán)”房，維護(hù)良好的管地用地秩序。

沈海明說(shuō)，聯(lián)明雅苑符合土地利用規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，土地權(quán)屬清晰，“這是農(nóng)村集體資產(chǎn)，不可分割。在房地產(chǎn)交易，聯(lián)明雅苑的產(chǎn)權(quán)完全不可能分割出售，這就能杜絕了‘小產(chǎn)權(quán)房’的產(chǎn)生?！?/P>記者還從上海市規(guī)土局獲悉，上海農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公租房的試點(diǎn)，將遵循“布局 合理、村鎮(zhèn)自愿、平穩(wěn)有序”等原則，“一定要針對(duì)外來(lái)務(wù)工人員集中的地區(qū)，有需求，才進(jìn)行試點(diǎn)建設(shè)，而不是隨便攤開”。上海房管、規(guī)土等部門均對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公租房表示出積極而謹(jǐn)慎的態(tài)度。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，目前相關(guān)的法律、制度等都還不健全，后期可能會(huì)出現(xiàn)多方面的利益爭(zhēng)端，尤其是集體建設(shè)用地的擁有者和使用者的利益分割問(wèn)題。專家建議，在試點(diǎn)過(guò)程中，加快完善、明確相關(guān)法律法規(guī)和方案，不斷防堵可能出現(xiàn)的制度漏洞。記者 葉鋒 黃安琪

（經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）

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