國務(wù)院總理 在武漢調(diào)研的講話，讓資本市場對房地產(chǎn)的憧憬再現(xiàn)。更多人開始預(yù)期，房地產(chǎn)政策不會進一步收緊。其后幾天，A股市場的房地產(chǎn)板塊成為資金流入集中區(qū)域。與此同時，地方政府財政壓力大增，隨之而來的是各地房地產(chǎn)政策微調(diào)蔚然成風(fēng)。

　　經(jīng)濟疲軟 市場預(yù)期調(diào)控讓步

　　5月下旬，在A股市場一片慘綠之下，房地產(chǎn)板塊持續(xù)有資金流入。據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，5月23日有超過3.3億資金流入該板塊。而在申萬行業(yè)一級分類的23個板塊中，當(dāng)天僅有3個板塊有資金流入，除了房地產(chǎn)板塊外，與其密切相關(guān)的建筑建材業(yè)也有3.7億元資金流入。5月22日，同樣有近6.5億元資金流入，再加上建筑建材業(yè)的3.9億元資金，房地產(chǎn)成為資金流入較多的板塊。

　　讓投資者蠢蠢欲動源于5月18日至20日， 總理在武漢調(diào)研和主持召開的六省經(jīng)濟形勢座談會的講話， 指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進保障性安居工程建設(shè)，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　從年初至今，國務(wù)院總理 關(guān)于樓市調(diào)控有過4次公開講話，和次談及促使房價合理回歸；第三次談及調(diào)控時，主要提到不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。而這次提及的要“增加普通商品房供給”，讓投資者的預(yù)期有所增加。

　　“房地產(chǎn)和基建投資領(lǐng)域存在政策微調(diào)空間。”國家信息經(jīng)濟預(yù)測部主任范劍平認為，如果目前全面放松會導(dǎo)致之前的調(diào)控成果前功盡棄，但房地產(chǎn)應(yīng)該適時“定向微調(diào)”。在抑制投資、投機需求同時，對頭套房的剛需和賣舊購新的改善型需求，在信貸領(lǐng)域應(yīng)給予支持。

　　越來越多的跡象表明，“穩(wěn)經(jīng)濟”的重要性日益明顯。4月宏觀數(shù)據(jù)普遍低于預(yù)期，其中工業(yè)生產(chǎn)同比增速放緩至9.3%。這是自2009年5月以來的較低值。同時工業(yè)生產(chǎn)的疲弱一定程度上受到出口繼續(xù)下滑的影響，尤其是對新興經(jīng)濟體的出口。

　　另一方面，房地產(chǎn)在調(diào)控影響下，投資開發(fā)領(lǐng)域的萎縮遠高于購房市場。2012年1~4月數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長18.7%，兩年多來頭次低于同期20.2%的固定資產(chǎn)投資增速，未來回落趨勢仍將延續(xù)；新開工面積同比下降4.2%，施工面積同比增長21.2%，這都是2009年下半年以來的新低。

　　房地產(chǎn)在資本市場上的表現(xiàn)先于行業(yè)復(fù)蘇，數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年地產(chǎn)股再度成為表現(xiàn)較為搶眼的板塊。截至5月22日，深市地產(chǎn)指數(shù)今年以來上漲25.03%，成為上漲幅度的行業(yè)指數(shù)之一，上證地產(chǎn)指數(shù)也上漲了近22%。2012年基金對地產(chǎn)股的投資明顯回暖，一季度基金大舉增持地產(chǎn)股近200億元，占資產(chǎn)凈值比例從4.9%提高到了6.47%。

　　財政壓力驟增 政府微調(diào)穩(wěn)經(jīng)濟

　　有分析人士認為，在這種背景下，政府可能在部分市場提前實施力度溫和的寬松政策。繼揚州財政補貼精 ，遼寧營口發(fā)放公務(wù)員和事業(yè)單位人員5萬元購房補貼外，5月22日，市場又傳出福建將允許外地戶口在福建置業(yè)。其后福州房管局否定這一傳言。但對于各地各種類型的政策“微調(diào)”傳言還是不絕于耳。“除非政府無視整體經(jīng)濟，否則對房地產(chǎn)放寬政策是不可避免的。”花旗銀行較新的研究報告稱，年內(nèi)政府將集中精力在不沖擊限購政策的基礎(chǔ)上，放寬對次購房者的抵押貸款規(guī)定。

　　分析人士的判斷依據(jù)是越來越大的地方財政壓力。廣州市財政局5月22日公布的廣州2012年1~4月財政一般預(yù)算收支執(zhí)行情況顯示，今年前4個月廣州一般預(yù)算收入為312.15億元，同比僅增長2.48%，稅收收入連續(xù)4個月出現(xiàn)負增長，而“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅從去年至今已連續(xù)7個月同比下跌。

　　“廣州市財政收入形勢十分嚴峻。”廣州市財政局罕見地作出如此結(jié)論，其表示財政收入完成進度非常不理想，僅完成年度預(yù)算的29.28%。與房地產(chǎn)相關(guān)稅種中，相關(guān)營業(yè)稅13.12億元，同比下降23.54%；減收超過4億元。契稅收入14億元，同比下降22.79%，減收4.13億元；土地增值稅收入8.6億元，同比下降20.74%，減收2.25億元。與收入的不斷減少相比，支出卻是節(jié)節(jié)攀高。數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，全市財政一般預(yù)算支出361.86億元，同比增長27.77%。

　　廣州并非孤例，各省級政府公布的財政數(shù)據(jù)顯示，財政收入增速明顯回落。重慶2012年一季度財政收入增速為11.3%，一年前這一數(shù)據(jù)高達75.9%。北京、上海增速回落都在30個百分點以上，其中北京僅增長1.6%，為全國較低。全國31個省份中，有27個一季度財政收入增速為下降。

　　對于背負著保障房等大量公共開支的地方政府而言，“微調(diào)”房地產(chǎn)政策制止經(jīng)濟下滑的勢頭成為其較現(xiàn)實的選擇。雖然年初率先微調(diào)的佛山、蕪湖均被立即叫停，但進入5月，地方各種“微調(diào)”嘗試尺度似乎開始放寬。從北京、杭州、成都等地實施土地出讓條件松綁，到武漢、上海對普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，再到合肥、南京、常州、蕪湖等地放寬公積金貸款額度，截至5月10日，全國共有33個地方政府進行樓市調(diào)控微調(diào)，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等，其中28個未被叫停。而被叫停的5個，主要涉及限購政策的松動。

　　月初揚州出臺的救市新政就規(guī)定，對個人新購購的裝修住房根據(jù)面積不同予以4‰~6‰的獎勵。雖然市場對于這一政策質(zhì)疑不斷，但出乎預(yù)料的是，該政策不僅沒有被叫停，住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進副主任梁小青甚至公開表示，該政策并非救市，而是針對住宅產(chǎn)業(yè)化進行的積極有益探索。

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