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馬光遠(yuǎn):房地產(chǎn)調(diào)控再次面臨崩盤危險(xiǎn)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:觀點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)  閱讀 674 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  在央行宣布降息之后,一夜之間,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆又回到了恐怖的2009年,量?jī)r(jià)雙飛,排隊(duì)購房現(xiàn)象再現(xiàn)市場(chǎng),而冷落許久的土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了搶地的現(xiàn)象。
根據(jù)一些房地產(chǎn)上市公司披露的信息,以及有關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字,在5月份,包括萬科、恒大、中國海外以及保利

  相關(guān)公司股票走勢(shì)萬科A9.11-0.17-1.83%,保利地產(chǎn)14.37-0.34-2.31%。
  在內(nèi)的四大地產(chǎn)商銷售均突破百億元;北京市住房成交量連續(xù)3個(gè)月突破萬套,直追房地產(chǎn)市場(chǎng)較火爆時(shí)的數(shù)據(jù),在成交明顯放量的同時(shí),無論是二手房,還是新房?jī)r(jià)格都出現(xiàn)了明顯的跳漲,中原地產(chǎn)人士估算,熱點(diǎn)區(qū)域二手房二季度以來已上漲約10%,北京市住建委官網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)也表明,今年以來,包括分期開盤的項(xiàng)目在內(nèi),新開盤項(xiàng)目累計(jì)共76個(gè),截至6月上旬,21個(gè)項(xiàng)目年內(nèi)成交均價(jià)出現(xiàn)一定程度上漲。
  一方面是高層不斷強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”,另一方面,卻是房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷的實(shí)質(zhì)性利好的刺激下,逆政策、逆宏觀經(jīng)濟(jì)的明顯回暖。而市場(chǎng)上不斷出現(xiàn)的傳言更是在購房者之間蔓延著令人窒息的恐慌。試舉兩例:一是《投資者報(bào)》前段時(shí)間報(bào)道說,不愿意透露姓名的發(fā)改委內(nèi)部人士表示,調(diào)控房地產(chǎn)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)真空比預(yù)想的情況還要嚴(yán)重,但不調(diào)控房地產(chǎn)就此引起的經(jīng)濟(jì)問題不會(huì)比現(xiàn)在更少。因此,松綁房地產(chǎn)可能是“救市的張牌”,盡管這個(gè)消息后來發(fā)改委辟謠,但很多購房者卻寧可信其有,不敢信其無;二是媒體報(bào)道,在央行決定降息的前晚間,央行向各商業(yè)銀行下發(fā)“特急”文件,要求商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍。七折利率盡管一直沒有取消,但在房地產(chǎn)市場(chǎng)極度敏感的時(shí)候,以一個(gè)“特急”的文件強(qiáng)調(diào),其中用意,令人回味。這兩則消息引發(fā)的焦慮,很顯然,讓住建部新聞發(fā)言人較近再次表示“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”的表態(tài)顯得非常蒼白。
  按照基本常識(shí),在宏觀經(jīng)濟(jì)明顯下滑的情況下,房地產(chǎn)不可能逆宏觀經(jīng)濟(jì)而動(dòng)。筆者研究房地產(chǎn)市場(chǎng)這么多年,對(duì)中國房?jī)r(jià)的復(fù)雜邏輯早有領(lǐng)教,但在全球經(jīng)濟(jì)一片低迷,中國經(jīng)濟(jì)下滑勢(shì)頭非常明顯的情況下,高高在上的房?jī)r(jià)卻顯示出其頑強(qiáng)的生命力,這其中的緣由,真的值得反思。在宏觀經(jīng)濟(jì)衰退,房?jī)r(jià)依舊畸高的情況下,所謂的“自住需求”的入市推動(dòng)房地產(chǎn)回暖幾乎可以肯定是一個(gè)騙人的說辭。那么,中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟發(fā)生了什么,是什么力量再次引發(fā)購房者的恐懼,又是什么人有如此巨大的購購力,撬動(dòng)了價(jià)格尚處于珠穆朗瑪峰頂?shù)闹袊康禺a(chǎn)市場(chǎng)。
  筆者認(rèn)為,在房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回歸的情況下,購房者紛紛入市,較可能的原因無非是兩點(diǎn):其一,擔(dān)心政策“打左燈,向右轉(zhuǎn)”。政策一方面口口聲聲“不動(dòng)搖”,一方面在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的旗號(hào)下,卻不斷的坐視各地“微調(diào)”房地產(chǎn)政策。購房者擔(dān)心的是,自己一味相信政策不會(huì)松動(dòng),但等到較后,卻發(fā)現(xiàn)先知先覺者早已行動(dòng),醒悟過來,房?jī)r(jià)已經(jīng)距離夢(mèng)想遠(yuǎn)去。這樣的故事,已經(jīng)多次發(fā)生,即使購錯(cuò),也別再錯(cuò)過,這種“井繩效應(yīng)”是時(shí)下絕大多數(shù)購房者較真實(shí)的心態(tài)。比如,這次報(bào)道里面央行的“特急”文件,報(bào)道者真的是抓住了購房者較恐慌的心理:特急,對(duì)于七折購房貸款,曾經(jīng)的文件也有,為什么偏偏在宏觀經(jīng)濟(jì)下調(diào),房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期,央行要出臺(tái)這樣的“特急”文件?急什么?對(duì)自主需求和投資需求,采取差別化的政策,這是一貫的政策,無需強(qiáng)調(diào),更無需通過“特急”之類的字眼來進(jìn)行強(qiáng)調(diào)。但偏偏是,在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻,一些消息本身印證了購房者對(duì)政策以前的不信任。而6月份的降息,事實(shí)上成為壓倒很多對(duì)調(diào)控政策還抱有一絲幻想的觀望者的較后一根稻草;其二,購房者擔(dān)心,即使政策真的不動(dòng)搖,但各地很可能在執(zhí)行層面,在鼓勵(lì)自住需求的旗號(hào)下,通過執(zhí)行層面的造假手段,打開限購等政策缺口,較終激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。限購已經(jīng)成了一個(gè)“有縫的蛋”,中介,地方政府都在想方設(shè)法打開限購的缺口。有媒體報(bào)道,近期一線城市住宅均價(jià)上漲,大多是豪宅和高端住宅放量,但是,購購這些產(chǎn)品的人群,大部分屬于限購對(duì)象,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為存在限購資格造假現(xiàn)象,而北京市場(chǎng)很早就有傳言,通過辦理虛假的北京市工作居住證或集體戶口,每證收費(fèi)數(shù)萬元。而一些二三線城市,限購造假現(xiàn)象更是相當(dāng)普遍。較典型的是由中介 補(bǔ)繳社保證明,或?qū)嵱卸嗵鬃≌瑓s謊稱只有一套。有限購城市的購房者說,只要在一張紙上簽個(gè)字就可以,主管部門根本不會(huì)審查。
  目前房地產(chǎn)的火爆是因?yàn)閷?duì)政策的不信任,的確,經(jīng)過三年多的調(diào)控,盡管房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭被遏制,但在各地對(duì)土地財(cái)政的依賴難以擺脫的情況下,房?jī)r(jià)未來上漲的預(yù)期遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有扭轉(zhuǎn),房地產(chǎn)政策和房?jī)r(jià)隨時(shí)都有逆轉(zhuǎn)和反彈的可能。特別是,在目前情況下,抑制房?jī)r(jià)上漲的較主要手段是隨時(shí)都可能被取消的限購,而一旦限購取消,房?jī)r(jià)的暴漲必然是一個(gè)大概率事件。如果目前房地產(chǎn)的火爆,完全是基于對(duì)政策的不信任,以及地方悄然放松限購所致,其引發(fā)的后果將是災(zāi)難性的。如果這次調(diào)控失敗,以后無論政府出臺(tái)任何的調(diào)控政策,購房者都不會(huì)信任,政策的信譽(yù)將徹底破產(chǎn)。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)孕育的金融風(fēng)險(xiǎn)本來已經(jīng)值得警惕的情況下,一旦房?jī)r(jià)再次失控,不僅會(huì)將很多房奴拖入災(zāi)難的境地,中國的銀行將成為頭當(dāng)其沖的受害者,而銀行的壞賬極有可能引發(fā)美國次貸危機(jī)式的風(fēng)險(xiǎn)。
  在這種情況下,如果處于短視,處于“穩(wěn)增長(zhǎng)”的短期需要,再次放松房地產(chǎn)調(diào)控,并將經(jīng)濟(jì)走出困局的希望寄托在房地產(chǎn),決策者勢(shì)必成為歷史的罪人。面對(duì)較近房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆,高層決不能裝聾作啞,更不能樂觀其成,任何放松中國房地產(chǎn)調(diào)控的做法都是極其不負(fù)責(zé)任的,不僅對(duì)中國經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期的健康有害,更對(duì)黨的民意和執(zhí)政基礎(chǔ)具有極大的危害。
  中國的房?jī)r(jià)之高已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí),而高房?jī)r(jià)也成為中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失調(diào),內(nèi)需不振的主要原因之一。筆者多次引用美國關(guān)于房?jī)r(jià)是否合理的數(shù)據(jù),在美國的公共政策看來,如果一個(gè)家庭把家庭收入的30%以上用于住房支出,則意味著這樣的家庭完全存在“住房問題”,但目前中國的房?jī)r(jià),如果按照這個(gè)指標(biāo)來衡量,恐怕80%以上的家庭都有明顯的住房問題。房?jī)r(jià)已經(jīng)成了中國經(jīng)濟(jì),中國社會(huì)的不確定因素。請(qǐng)不要把刺激宏觀經(jīng)濟(jì)的重任再次寄托在房地產(chǎn)上。如果真的想靠房地產(chǎn)振興經(jīng)濟(jì),則內(nèi)需,則經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,幾無任何活路,民眾對(duì)公共政策的信仰,蕩然無存矣。何去何從,請(qǐng)管理層自重。

 

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