一次性投2個(gè)億購樓——昨天，記者了解到，近日一批河南投資客出資近2億購下9棟御濤園別墅。與此同時(shí)，根據(jù)分析機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，以長寧古北、盧灣新天地和浦東陸家嘴、聯(lián)洋等滬上板塊為代表的高端市場，重現(xiàn)投資客身影。

　現(xiàn)象

　一批投資客投2億購9棟別墅

據(jù)悉，預(yù)期9月25日開盤的重量級項(xiàng)目星河灣目前網(wǎng)上房地產(chǎn)還看不到預(yù)售許可證，而售樓處也不再確定開盤時(shí)間。但是這個(gè)重量級樓盤樣板房的投入，已經(jīng)吸引了成千上萬的高端購家涌現(xiàn)上海西南看房。而離星河灣不遠(yuǎn)的國際網(wǎng)球區(qū)域，是目前上海規(guī)劃中的超低密度別墅聚居區(qū)，目前有李嘉誠旗下的第三代別墅御濤園和綠城集團(tuán)旗下的中國十大豪宅上海綠城玫瑰園在售，很多前來參觀星河灣的購家便順道前去參觀。

昨日記者獲悉，近日一批河南投資客購下了御濤園的9棟別墅，總金額近2億元。對此，業(yè)內(nèi)人士分析，今年以來頻繁出臺的房產(chǎn)政策，被稱為史上較為嚴(yán)厲的調(diào)控，“不單單是自住需求者，二次置業(yè)者以及投資需求者也都在觀望”，一業(yè)內(nèi)人士稱，投資房產(chǎn)的需求只是暫時(shí)被抑制，“新政影響之下，樓市的自住需求比例明顯上升，但投資需求并未斷絕”。

　中小戶型同樣吸引著投資客

據(jù)了解，新政之后，滬上各開發(fā)商主推都是中小戶型的樓盤，如松江象嶼都城在8月份兩度開盤，主推88平方米二居室；綠地薔薇九里推出的主力戶型為65平方米一房和92平方米兩房，并且都熱銷。

對此，一些開發(fā)商坦言，適合自住需求者的中小戶型，同樣也吸引著投資客。對于投資客來說，中小戶型，總價(jià)適宜、貸款額度不高，是非常好的投資產(chǎn)品，還能享受開發(fā)商的優(yōu)惠政策。

“但不能因?yàn)槭袌錾犀F(xiàn)在又出現(xiàn)了投資客，就簡單得出‘調(diào)控政策失效’的結(jié)論，這或許會招來更嚴(yán)厲的調(diào)控措施?！边@也是目前市場上開發(fā)商較擔(dān)心的問題。

數(shù)據(jù)顯示，9月上半月總價(jià)500萬-800萬元的一手房成交量環(huán)比遞增107.6%、總價(jià)在300萬-500萬元的一手房成交環(huán)比遞增92.3%，成交單價(jià)在5萬元以上的樓盤，環(huán)比暴增160.7%。對此，漢宇地產(chǎn)的分析師表示，高總價(jià)、高單價(jià)的樓盤成交量環(huán)比漲幅均大于大盤的平均環(huán)比漲幅，說明投資客已悄然入市。

　商業(yè)地產(chǎn)也看到投資客身影

此前不同的是，如今充斥在滬上樓市中的投資客不僅僅是打著“溫州”標(biāo)簽的浙江投資客，來自東北的投資客也把視線投向了上海樓市。日前，中信泰富朱家角新城翠苑三期房源正式對外公開，在開盤不到一公里內(nèi)，百余套毛坯房被一空。據(jù)售樓處的工作人員透露，一口氣購二三套的大宗購家不僅來自江浙地區(qū)，包括安徽、山東的購房客戶對這個(gè)樓盤的關(guān)注度很高，投資、自住的都有。同樣，此次“大手筆”購下9棟別墅的投資客也來自于河南。

滬上樓市連續(xù)7周呈現(xiàn)出的成交量上揚(yáng)，除了自住外，投資的成分不言而喻。事實(shí)上，從近來滬上樓市一些樓盤開盤的火爆情況來看，投資客出手成交的比例已開始逐漸增多，不單單是住宅，在商業(yè)地產(chǎn)中，看到的是更多投資客的身影。

“很多投資客現(xiàn)在一門心思找商鋪，因?yàn)樯啼伮时容^高，這兩年漲勢也比較喜人，受政策波動(dòng)的影響不大，但就是苦于找不到好一點(diǎn)的商鋪。像東海廣場、萬達(dá)廣場等一出來就遭，而購家的來源也更多樣性?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

　幕后

開發(fā)商大多選擇低調(diào)開盤

進(jìn)入9月份，樓市調(diào)控政策仍無“松綁”跡象，上海住宅成交量卻周周上揚(yáng)，還出現(xiàn)排隊(duì)購房現(xiàn)象。與住宅成交量高調(diào)回升的態(tài)勢相反，大多數(shù)新盤不約而同地選擇低調(diào)開盤。

對此，上海一些開發(fā)商表示，在2005年之前，如果搞個(gè)開盤活動(dòng)，七八成樓盤會隆重布置，只有兩三成樓盤比較隨便?，F(xiàn)在正好反過來，八成新樓開盤活動(dòng)隨便了事?！爱?dāng)前市場還不明朗，選擇低調(diào)開盤也是開發(fā)商綜合考慮的結(jié)果。由于是對于一些高價(jià)樓盤而言，開發(fā)商的開盤策略往往是高調(diào)宣布小幅優(yōu)惠，低調(diào)入市開盤?！?

與此同時(shí)，在記者的走訪中發(fā)現(xiàn)，對于均價(jià)在3萬元/平方米以上的樓盤而言，開盤報(bào)價(jià)就更顯低調(diào)。8月9日低調(diào)開盤的上海綠城黃浦灣，頭幢88套房源內(nèi)完成全部預(yù)訂，預(yù)訂金額高達(dá)15億。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，黃浦灣單套成交均價(jià)高達(dá)1703萬。

低調(diào)賣房的當(dāng)然不止這一家。8月8日，星河灣322套公寓房源還是迎來了近千人爭購。截至當(dāng)日晚間，除了十余套500平方米以上的大戶型，322套房源已經(jīng)銷售超過90%，總收入超過40億元。

確實(shí)，記者在滬上各大售樓處采訪時(shí)，明顯感到開發(fā)商低調(diào)很多，尤其是一些高價(jià)樓盤項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人在接受記者采訪后，都普遍表示“希望不要提到樓盤的名字”，言行都盡顯“謹(jǐn)慎”二字。

　【分析】

　敏感期開發(fā)商“被迫低調(diào)”

“正是因?yàn)楦邇r(jià)樓盤熱賣，才使得開發(fā)商更加低調(diào)、慎言，畢竟現(xiàn)在大家都知道，調(diào)控的行政手段還未用盡，或許之后還有‘稅’在等著?！狈治鋈耸勘硎荆_發(fā)商低調(diào)推房多是為了避風(fēng)頭，現(xiàn)在樓市低迷，無論賣得好與不好，誰都不想成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究專家則指出，近期，開發(fā)商在開盤前普遍會采用放號、預(yù)約的方式，并收取少則幾千元，多則幾萬元的“誠意金”，一方面可以收集有效客戶，另一方面可以為下一批房源的促銷做鋪墊。“在當(dāng)前政策不明朗的形勢下，偷偷開盤是為了降低市場的關(guān)注。在現(xiàn)在的敏感時(shí)期，大幅優(yōu)惠促銷是各家開發(fā)商較避諱的，因此對外宣稱高價(jià)，而暗地對誠意客戶優(yōu)惠降價(jià)成為開發(fā)商的無奈之舉。”

　【背景】

　距離調(diào)控目標(biāo)存在明顯差距

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，當(dāng)前的房價(jià)水平，依然偏高，距離調(diào)控目標(biāo)存在明顯距離。如果此時(shí)投資投機(jī)者蜂擁入市，那更嚴(yán)厲的調(diào)控政策也就不遠(yuǎn)了。

有分析人士預(yù)測，新一輪政策會在12月才出臺，而加息可能會隨時(shí)發(fā)生，只是幅度不會太大而已。除此之外，還有多種手段可能被用于新的調(diào)控，比如稅收政策、土地政策，遏制投資性的增值稅、房產(chǎn)稅、豪宅稅等。“在行政手段用盡之際，征稅將是一道殺手锏”。

同時(shí)，滬五條的出臺，再次明確了滬上房管部門整頓市場的決心，“一次性上市”、“一房一價(jià)”，從預(yù)售管理、備案管理和銷售經(jīng)紀(jì)行為方面對開發(fā)商、代理經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行規(guī)范。

(作者：顧卓敏)

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