這幾乎是一個城市綜合體“大躍進”的時代。

　　世邦魏理仕中國區(qū)高端董事樂曉爭表示，衡量一個城市綜合體項目的體量是否過剩，主要看該城市經(jīng)濟發(fā)展的成長性、固定人口數(shù)量和新增人口的趨勢帶動以及城市人口的消費能力等因素。

　　“因此，一線城市由于經(jīng)濟增長穩(wěn)定、城市配套成熟，即使是項目地點偏離核心市區(qū)域，也會因為交通便利和配套的發(fā)達而被市場接受。”但樂曉爭認(rèn)為，部分二、三線城市的大量潛在供應(yīng)量，受到市政建設(shè)、交通便利以及生活、商務(wù)的配套成熟度等的影響，或許在未來的吸納量方面遇到阻力，并影響物業(yè)的價值回報。

　　從陽光新業(yè)監(jiān)測到的數(shù)據(jù)來看，各地規(guī)劃的城市綜合體建設(shè)規(guī)模非常驚人，已經(jīng)到了“哪個城市不綜合”的地步了。有些縣級城市也動輒建一個體量幾十萬平方米的綜合體。“如果披露的計劃全部如期建成，可以很肯定地說，城市綜合體不僅有泡沫，而且有很大的泡沫。”陽光新業(yè)助理總裁李睿如是說。

　　“商業(yè)地產(chǎn)是遠比住宅專業(yè)化程度更高的產(chǎn)品，現(xiàn)在這一細分市場已經(jīng)逐漸有矛盾顯現(xiàn)出來了。而如果照這一趨勢發(fā)展下去，新增綜合體項目的問題將在未來2~3年集中爆發(fā)，甚至呈幾何狀爆發(fā)。”李睿認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)暴露出來的主要問題是同質(zhì)化競爭、人才匱乏、運營管理不足以及由規(guī)劃不周導(dǎo)致的城市交通壓力、環(huán)境污染并有可能導(dǎo)致項目空置。

　　在樂曉爭看來，一個城市綜合體能否成功，主要取決于地方政府以及開發(fā)商對于區(qū)域和項目的把控。

　　“一方面要看政府在出讓土地時答應(yīng)的區(qū)域配套能否完成。”樂曉爭表示，新批建的城市綜合體由于體量較大，往往地塊位置都在城市的外圍，需要軌道交通、醫(yī)院、學(xué)校等市政、公建配套，才能吸引新人口的遷入。“有了人口的遷入，綜合體才有成功的基礎(chǔ)，否則就是空城。”

　　除此之外，綜合體項目開發(fā)商的能力也顯得尤為重要。

　　“用傳統(tǒng)的做單體的經(jīng)驗開發(fā)綜合體是行不通的。”根據(jù)樂曉爭的經(jīng)驗，目前可能導(dǎo)致綜合體項目失敗的問題主要在于開發(fā)商對于資金的安排、開發(fā)進程的控制以及前期規(guī)劃中對于產(chǎn)品業(yè)態(tài)的可轉(zhuǎn)換性等方面。

　　樂曉爭舉例說，有些開發(fā)商會像做單體一樣一味追求容積率的提高而去想盡辦法修改規(guī)劃，而壓縮了理應(yīng)給予規(guī)劃、擴初和施工設(shè)計的時間。匆匆趕工的結(jié)果，和忽略通過整體規(guī)劃和設(shè)計優(yōu)化提升產(chǎn)品價值的做法，往往造成后期多爭取了面積，但是降低了每平方米單位面積的價值，使得總收入并沒有提高。同時，業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換靈活度差，使得項目應(yīng)對市場供求和政策變化的抗風(fēng)險能力降低，資金的使用效率降低，開發(fā)貸款利息支付等方面增加的成本可能會比多爭取來的面積帶來的收入更多。

　　而政策風(fēng)險也是開發(fā)商不得不考慮的重要課題。

　　“現(xiàn)在僅僅是對住宅市場限購、限貸，但在中國的房地產(chǎn)市場，開發(fā)商不得不去考慮有可能面臨的政策風(fēng)險。”樂曉爭就建議，在開發(fā)前期的規(guī)劃階段，開發(fā)商應(yīng)為產(chǎn)品定位預(yù)留足夠的靈活轉(zhuǎn)換空間以及未來可升級拓展空間，以便在政策或市場環(huán)境發(fā)生變化時，根據(jù)需求進行及時調(diào)整業(yè)態(tài)。她表示：“如果一個綜合體本身硬件有缺陷，靠后期調(diào)整運營團隊也是無力回天的。”

　　實際上，一個綜合體投入使用之后，其所處的市場便具有了天然杠桿調(diào)節(jié)作用，以考驗開發(fā)的成功與否。
　　
　　以其中的零售商業(yè)為例，零售商家如果感覺經(jīng)營效果不好，自然會選擇退租，更換到其他銷售狀況好的項目中繼續(xù)經(jīng)營。“這就出現(xiàn)了市場規(guī)律作用下的優(yōu)勝劣汰。”樂曉爭認(rèn)為，未來綜合體項目的發(fā)展趨勢是，好的項目越來越旺，不好的項目較終被底價轉(zhuǎn)賣或改建。

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