為嚴(yán)防出現(xiàn)高價地，監(jiān)管部門正在不遺余力地圍堵。然而，這極有可能提升土地招拍掛“潛規(guī)則”的操作空間。 

　　在5月30日舉行的北京大學(xué)匯豐商學(xué)院房地產(chǎn)投資專業(yè)委員會成立大會上，國內(nèi)一家投資集團的負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前二三線城市操作的土地?fù)Q投資項目越來越多，土地基本上以底價成交。而某些大城市的地塊，為了防止高地價，也通過各種方式圈定甚至內(nèi)定了成交價。 

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，監(jiān)管層對于高地價的圍剿消除了地王，眾多地塊以底價成交，促進了土地市場的理性回歸。但在這背后，也出現(xiàn)了另外一層隱憂：在堵住高地價的同時，有可能提升土地招拍掛“潛規(guī)則”的操作空間。土地成交“被底價”，甚或造成國有土地的資產(chǎn)流失。 

　　高價地戴上緊箍咒 

　　5月26日，國土資源部下發(fā)通知再度給高價地戴上了緊箍咒，土地招拍掛溢價率超過50%需要上報的城市由105個擴展到全國所有的縣級及以上城市。 

　　在此前半個月，國土資源部曾要求各地調(diào)整土地招拍掛，選擇“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、“商品房用地中配建保障房”和“土地利用綜合條件較佳”等創(chuàng)新式做法。 

　　與此同時，銀行信貸繼續(xù)收緊，再加上樓市銷售不暢，房企謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度也使得眾多地塊較終以底價成交。 

　　在武漢市近日舉行的一次土地掛牌拍賣會上，13宗土地僅3宗地進入競價程序，其余10宗均以底價成交。其中一宗被寄予“刷新紀(jì)錄”厚望的商業(yè)地塊，僅1家企業(yè)參與競購，較終成交的樓面地價低于同區(qū)域一期樓盤近2000元/平方米。拿地者分別是武漢本土和外來的中小型開發(fā)企業(yè)。 

　　相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，在南京市公開出讓的28幅土地中，17幅地塊以底價成交。上海、杭州、昆明、廣州等城市，也有眾多地塊以底價成交。 

　　“土地市場確實很冷清。”北京城建投資發(fā)展股份有限公司策劃部經(jīng)理劉露軍認(rèn)為，樓市銷售的不暢再加上房地產(chǎn)開發(fā)貸的收緊，確實讓房企拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，造成了土地市場的現(xiàn)狀。  {$page$}

“不能說的秘密” 

　　不可否認(rèn)，眾多地塊以低價甚至底價成交，與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策息息相關(guān)，但也不排除部分地塊“被底價”。 

　　“這是不能說的秘密，如果遇到這樣的地塊，我們會主動閃躲。”劉露軍表示，對于一些明顯限制報名條件的“內(nèi)定”地塊，企業(yè)一般會敬而遠之。 

　　“保證地塊以底價成交的辦法有很多。”前述投資集團負(fù)責(zé)人介紹說，以BT投資方式換取的土地，企業(yè)會參與土地招拍掛標(biāo)書的制定，在里邊增加一些只有該企業(yè)具備的報名條件。同時，為了保證按約定條件拿到土地，還會讓地方政府找當(dāng)?shù)剌^好的企業(yè)進行投資擔(dān)保。 

　　“在土地完成一級開發(fā)通過招拍掛出讓時，我們會配合簽約企業(yè)以底價獲得土地。”某省會城市周邊一個縣級政府招商部門負(fù)責(zé)人表示，對于大城市周邊有潛力的開發(fā)區(qū)域，大型房企會通過向地方政府爭取特許經(jīng)營權(quán)的方式，圈下面積不小的土地，并要求土地價格在數(shù)年內(nèi)維持不變。 

　　“萬一土地招拍掛時出現(xiàn)了勸不退的競爭者，則不論地價推至多高，先前簽訂協(xié)議的企業(yè)都可加價。土地出讓金的溢價部分，政府會依據(jù)協(xié)議返還給企業(yè)。”該負(fù)責(zé)人表示，“在通常情況下，政府更愿意地塊以底價成交，因為溢價部分返還給企業(yè)后仍要交稅，很麻煩。” 

　　擔(dān)心“潛規(guī)則” 

　　對于一些熱點城市地塊的出讓，除了采取類似北京CBD地塊的投標(biāo)出讓方式外，還可通過設(shè)定一些限制性的條件，圈定拿地者。此法在南京、天津、廣州等地早已屢見不鮮。 

　　監(jiān)管層對于高地價的圍堵，許多業(yè)內(nèi)人士并不贊同。在當(dāng)前房企拿地謹(jǐn)慎、地方融資困難的情況下，業(yè)界擔(dān)心由此引發(fā)土地招拍掛中的暗箱操作，被明目張膽地被搬上臺面。 

　　“什么叫異常？土地成交價格低才叫異常。”亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存認(rèn)為，國土資源部對于土地成交溢價超過50%的異常地塊進行監(jiān)控，以防止出現(xiàn)高價地的做法并不恰當(dāng)，有造成國有土地的資產(chǎn)流失風(fēng)險。 

　　中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長嚴(yán)金明也提出了類似的隱憂：“價高者得應(yīng)是土地招拍掛的基本原則。在綜合考慮其他因素的情況下完善土地招拍掛政策時，要警惕土地出讓‘潛規(guī)則’擴大化，應(yīng)考慮防止國有土地的資產(chǎn)流失。” 

　　“從現(xiàn)在土地市場冷清的局面來看，國土資源部圍堵高地價的做法似乎沒有必要。”北京大岳咨詢有限公司總監(jiān)李偉認(rèn)為，單純的圍堵高地價行為，確實給“潛規(guī)則”增加了操作空間。

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