樊綱：非常高興再次出席博鰲房地產(chǎn)論壇。由于時間有限，國際的就不講了，著重講國內(nèi)的經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)的問題。

　　現(xiàn)在是這次軟著陸的底部，較低地時候，大概二季度是較低的，三季度后邊也許開始會有點兒起色。較低的時候，是各種說法都比較多的時候，是似是而非的說法也很多的時候。從一定道理來說，這次確實不應(yīng)該這么低，如果政策調(diào)整及時，不該這么低。但是，現(xiàn)在經(jīng)濟增長速度比較低，也不是說中國經(jīng)濟就進入了低增長，也不是說中國經(jīng)濟就需要拯救了。所以，個問題，我想講的是什么是中國經(jīng)濟的正常增長。

　　現(xiàn)在是軟著陸，從12%的增長降到8%，有的人說中國從此告別過去二十年的兩位數(shù)增長，現(xiàn)在到了8%的增長是低速增長。我說：

　　，講話要注重事實，過去二十年多數(shù)時期不是兩位數(shù)增長，多數(shù)時間是7%-8%的增長，90年代末通貨緊縮的時候，6%-7%的增長，那時候也是一大堆說法，世界上還有一本書《即將崩潰的中國經(jīng)濟》，新加坡政府還請我過去和這位作者在新加坡的黨校一對一進行行政辯論。這個時候是各種說法都比較多的時候，F(xiàn)T等雜志上，各種觀點、各種說法都很多的時候，我們自己要有清醒的分析。

　　，現(xiàn)在降到8%就是低增長嗎？今后幾年8%左右的增長是低增長嗎？兩位數(shù)的增長就是好增長嗎？兩位數(shù)的增長對中國來講是過熱增長，到9%一定通貨膨脹，到10%以上是通貨膨脹+資產(chǎn)泡沫?；氐?%左右的增長，世界上若干個研究小組研究的結(jié)論是，中國經(jīng)濟潛在增長率就是8%左右，低于7%通貨緊縮，高于9%通貨膨脹。所以，回到8%左右的增長是好消息，而不是壞消息。

　　那么，如果高于7%-8%的增長，房地產(chǎn)過熱增長，多了一塊，往往就容易出問題，整個經(jīng)濟也是這樣，多了一塊就出問題，出什么問題？政府到晚調(diào)來調(diào)去，建了企業(yè)，沒市場了還倒閉，年預(yù)算是幾萬億的GDP增加值，那得涉及多少企業(yè)啊？一定在低谷時候是很多人難受的時候，一定有倒閉破產(chǎn)，不倒閉破產(chǎn)也會有兼并重組，一定會有這種情況。所以，追求的目標是平穩(wěn)增長比較好一點。

　　所以，當各種悲觀論調(diào)充斥市場的時候，我們應(yīng)該有一個客觀地分析。中國經(jīng)濟增長不是越高越好，較高的點在哪兒？今年12%？明年13%？后年14%？那中國經(jīng)濟會大崩盤，希望中國經(jīng)濟增長在今后10-20年不要大崩盤，不是大崩盤中國房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展前景；相反，如果大崩盤的話，那就慘了。

　　所以，我現(xiàn)在講講8%經(jīng)濟增長的問題，是針對目前有很多說法而講的。那么，還有很多的說法，剛才還接到郵件問我知不知道某報紙上登了一篇文章，關(guān)于中國的外匯儲備五年之內(nèi)將耗光等等，各種說法多了，不多說了。

　　什么是中國經(jīng)濟的正常增長？這與房地產(chǎn)的正常增長有關(guān)系，較好不要過熱增長，平穩(wěn)增長較好，太低了往上調(diào)一調(diào)，太高了往回壓一壓。大家不是羨慕美國嗎？弄出個泡沫，次貸危機，如果中國到那個地步，我們可能就會出局了，第三次革命，還是第幾次革命就跟不上了，這是個觀點。

　　個觀點，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得重大成果。

　　這個判斷對理解現(xiàn)在的形勢和政策的分析很重要，怎么看待調(diào)控的成果？，從2010年下半年開始，政策出臺以后，那些價格高漲的地區(qū)基本上穩(wěn)定了下來，沒有波及到全國的絕大多數(shù)二、三、四線城市去，因此全國平均數(shù)總的來講沒有形成大泡。這句話是什么意思呢？2010年出臺政策還是相對比較及時的，這是句話，起到了作用，沒有使泡沫形成全國性的大泡沫。所以，孟總講的全國價格實際上這一兩年還有所上漲，都和這個是有關(guān)系的。因為，全國盡管幾個大城市事實上有很多樓盤跌了20%-30%，但全國的數(shù)看不出有很大的跌幅。，要理解房地產(chǎn)市場的話，房價高不高和收入高不高是相對而言的。平均來說，假定這兩年(2010-2012)價格基本穩(wěn)定，但這兩年城鎮(zhèn)收入、人均收入(民意值)增加幅度10%以上，甚至農(nóng)民工的收入在這兩年都是10%以上的增長，什么意思呢？如果兩年收入增長互利的話，房價和收入比在產(chǎn)生變化，不要看房價有沒有降，而是要看房價和收入關(guān)系在發(fā)生的變化。當然，房價沒降，有些收入增長沒那么快，平均增長10%，不一定每個人都增長10%，有可能原來收入低，即便增長了10%，也仍然感到房價比較高，購不起房子，真正有些社會問題沒有解決，對于那些問題的解決，要靠廉租房、保障房了。

　　因此，從這個角度來講，只要這幾年價格不再漲，哪怕沒有很跌，事實上相對于收入而言，已經(jīng)實現(xiàn)了一定程度的調(diào)整。這在對于現(xiàn)階段形勢和下一步政策的判斷上，我認為要充分認識到這一方面的問題，這是個觀點。

　　第三個觀點，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場調(diào)控的當務(wù)之急不是每天重復(fù)要抑制房價，而是要盡快地用經(jīng)濟手段替換下行政手段，用制度替換下政策。天天說要調(diào)控，調(diào)控的對象，調(diào)控的目的很明確了，就是要抑制投資性住房需求，保證消費性住房需求的供給。針對這一條，剛才孟總說是打麻藥，我也同意這個觀點，臨時采取措施的話，我說中國的優(yōu)勢是可以用行政手段作為臨時措施。但是，你不能總是這樣吧？不能總是行政手段吧？我也同意朱會長所講的，行政手段不能在這個問題上拘泥于市場上一些西方性的觀點，當制度一時緊急又建立不起來的時候，經(jīng)濟手段無法馬上用的時候，作為應(yīng)急手段，行政手段要馬上上來，把泡沫先抑制住再說。但是，這終究不是長遠的辦法，終究要通過各種新的制度的建設(shè)，包括經(jīng)過一段時間的試點來建立新的制度，用經(jīng)濟的手段、用稅收、利率、信貸等政策來替換下類似“限購”這樣的政策。

　　應(yīng)該說，兩年半的時間過去了，一直堅持調(diào)控，在這一點上我基本同意。否則的話，如果放棄對投資性需求的控制的話，中國貧富差距這么大，中國金融體制存在的一些問題，確實很容易產(chǎn)生新一輪的泡沫。但是，想想這些年的一個主要問題就是，這些行政手段用得很快。但是，制度的改革走得太慢。

　　幾個月前就聽說，有些省份在申請試點，房產(chǎn)稅這樣的新制度、新政策，遲遲沒見新的東西出來。兩年了，一些新制度的建設(shè)好象沒有什么新的進展，除了上海、重慶那邊有很小范圍的試點之外。我認為，是面可以寬；是試點的力度可以加大。針對投資性需求問題嘛，總之有很多辦法，特別是經(jīng)濟方面的辦法可以用，不管是房產(chǎn)稅，還是交易稅，大家是有爭議，但是可以試點，盡快抓緊這方面的試點，盡快抓緊這方面制度的改革和推出，替換掉臨時、應(yīng)急的一些行政手段，才能做到使房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定的發(fā)展，用不著政策到晚的在那兒調(diào)來調(diào)去。

　　以上三個問題，實際上也是講政策當中面臨的很多問題，怎么看待現(xiàn)在的宏觀經(jīng)濟增長？怎么看待房地產(chǎn)調(diào)控的成果？怎么看待現(xiàn)在各種制度和政策的相互關(guān)系？希望看到今后一段時間在這幾個方面能夠有更清晰的認識，在調(diào)控力度和調(diào)控手段上能夠根據(jù)新的情況做出必要的調(diào)整，我們的市場會更加健康一點兒。

　　我就講這些，個人觀點，供大家參考，謝謝大家。

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