中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩已是不爭(zhēng)的事實(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控與穩(wěn)定增長(zhǎng)如何取舍成為業(yè)內(nèi)爭(zhēng)論的焦 點(diǎn)。既要防止經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下滑，又要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，這確實(shí)是一個(gè)難題。

　　在觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體、《華夏時(shí)報(bào)》等聯(lián)合舉辦的“2012博鰲房地產(chǎn)論壇”上，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示：“我國(guó)今年把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期目標(biāo)調(diào)低為7.5%，已經(jīng)為房地產(chǎn)調(diào)控留出了空間，體現(xiàn)了堅(jiān)持樓市調(diào)控、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的決心。今年，調(diào)控仍將是每位業(yè)內(nèi)人士不能回避的問(wèn)題。”

　　調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵期

　　7月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在公布全國(guó)上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)時(shí)承認(rèn)，房地產(chǎn)的主動(dòng)調(diào)控在短期內(nèi)確實(shí)是今年增長(zhǎng)速度下滑的一個(gè)重要原因。

　　《華夏時(shí)報(bào)》副總編輯筆夫表示，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)正以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們想象的速度下滑，毫無(wú)疑問(wèn)，這樣的下滑與房地產(chǎn)業(yè)遭受的調(diào)控存在某種邏輯關(guān)系。在央行連續(xù)降低利率之后，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控態(tài)度實(shí)際上已經(jīng)發(fā)生了悄然變化，以某個(gè)行業(yè)作為對(duì)象的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策顯然無(wú)法進(jìn)行下去。但是，政府的調(diào)控并不是全部，真正令人憂(yōu)慮的是一個(gè)行業(yè)性的內(nèi)生性周期規(guī)律。

　　根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，穩(wěn)增長(zhǎng)一定會(huì)拉一下房地產(chǎn)，因此在不少開(kāi)發(fā)商的眼中，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是一件好事。

　　中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇將拉動(dòng)房地產(chǎn)當(dāng)做救經(jīng)濟(jì)的藥方。他說(shuō)，救經(jīng)濟(jì)就像馬三立相聲里講的，撓撓就可以了，但要撓對(duì)地方，只要房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)不難；沒(méi)有房地產(chǎn)拉動(dòng)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)很難。

　　然而，包括中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)樊綱、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究主任秦虹等在內(nèi)的專(zhuān)家認(rèn)為，2010年4月開(kāi)始的本輪房地產(chǎn)調(diào)控與之前的不同之處，在于調(diào)控更多的立足于房地產(chǎn)的社會(huì)功能，而不是其經(jīng)濟(jì)功能。

　　秦虹表示，實(shí)施到今年的房地產(chǎn)調(diào)控，更重要的是發(fā)揮房地產(chǎn)的社會(huì)功能，房地產(chǎn)的社會(huì)功能不再突出地強(qiáng)調(diào)和利用它來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱中發(fā)揮作用，更重要的是要讓房地產(chǎn)業(yè)提供更多的居住產(chǎn)品，滿(mǎn)足人們的住房需求。

　　如此看來(lái)，雖然當(dāng)前調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵期，“穩(wěn)增長(zhǎng)”與“控房?jī)r(jià)”是兩難選擇，但是，這輪調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)決定了調(diào)控將會(huì)是一種常態(tài)。

　　萬(wàn)科執(zhí)行副總裁周衛(wèi)軍認(rèn)為，從中遠(yuǎn)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控應(yīng)該是一個(gè)常態(tài)，因?yàn)檫@已經(jīng)不是一個(gè)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，而是已上升到民生和政治的問(wèn)題上了。

　　為制度設(shè)計(jì)爭(zhēng)取時(shí)間

　　對(duì)于本輪房地產(chǎn)調(diào)控，朱中一表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控是抑制投機(jī)投資性需求，關(guān)鍵措施是限購(gòu)、限貸。針對(duì)性強(qiáng)、方向正確，已收到一定的效果。

　　雖然此輪調(diào)控被包括樊綱、朱中一在內(nèi)的專(zhuān)家一致評(píng)價(jià)為“已經(jīng)取得重大成果”，然而調(diào)控被與會(huì)的業(yè)內(nèi)人士形容為“政府不停在動(dòng)的手”，是行政手段而非市場(chǎng)手段。巴曙松(微博)感嘆，從2001年以來(lái)，70%的時(shí)間房地產(chǎn)行業(yè)都處于調(diào)控之中。

　　“房地產(chǎn)調(diào)控政策是必要的，但當(dāng)前不是簡(jiǎn)單地把房?jī)r(jià)降百分之多少，而是用符合客觀規(guī)律的制度化辦法、經(jīng)濟(jì)辦法、市場(chǎng)辦法來(lái)取代臨時(shí)性的行政性措施。”在住建部政策研究原主任陳淮看來(lái)，調(diào)控政策是要為很多在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中暴露出來(lái)的體制缺陷爭(zhēng)取時(shí)間，如和地方的稅負(fù)關(guān)系、土地制度、收入分配結(jié)構(gòu)等問(wèn)題的解決都不是一蹴而就的，需要制度設(shè)計(jì)的時(shí)間。

　　進(jìn)行房地產(chǎn)制度設(shè)計(jì)已經(jīng)是老生常談，諸如房產(chǎn)稅、土地制度等深層次問(wèn)題的解決已經(jīng)是業(yè)內(nèi)共識(shí)，然而這些制度出臺(tái)的過(guò)程顯然是漫長(zhǎng)的。

　　例如房產(chǎn)稅，盡管爭(zhēng)議很大，但是適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的方向是清晰的。然而，即使房產(chǎn)稅出臺(tái)，效果如何、能否代替限購(gòu)仍然要打問(wèn)號(hào)。秦虹就認(rèn)為，房產(chǎn)稅的效果取決于稅制是如何設(shè)計(jì)的，如果設(shè)計(jì)的稅率比較高、面比較廣，可以代替限購(gòu)的；反之，則不可以。

　　回暖基礎(chǔ)并不牢靠

　　5月份以來(lái)，以?xún)r(jià)換量帶來(lái)的市場(chǎng)回暖讓業(yè)內(nèi)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生改變，先前降價(jià)的樓盤(pán)紛紛漲價(jià)，引來(lái)人們對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控效果的擔(dān)憂(yōu)。從7月下旬開(kāi)始，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省市貫徹落實(shí)調(diào)控措施的情況開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督查。

　　巴曙松認(rèn)為，市場(chǎng)預(yù)期變化的周期是5個(gè)月，因此他推測(cè)六七個(gè)月后，市場(chǎng)可能會(huì)醞釀一些變局。

　　陳淮則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)正常與否，一看是不是有大規(guī)模的投機(jī)性、投資性需求進(jìn)入市場(chǎng)。二看是不是有大規(guī)模不正常的外來(lái)需求推動(dòng)了某一城市的房?jī)r(jià)或是需求。三看有沒(méi)有恐慌性需求入市。四看有沒(méi)有過(guò)度放松的金融杠桿，導(dǎo)致需求者不顧自己的風(fēng)險(xiǎn)和承受能力而入市。如果沒(méi)有以上四種現(xiàn)象，僅僅是老百姓改善需求、自住需求，成交量大和小沒(méi)有什么不正常。

　　事實(shí)上，回暖與否只是短時(shí)期的狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商更關(guān)心的是未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士并不樂(lè)觀。

　　今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全表示，房地產(chǎn)下行的主要原因在于市場(chǎng)，而不是調(diào)控。即使不調(diào)控，2009年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)也不可能像15年前一樣持續(xù)增長(zhǎng)。因此，張寶全并不同意任志強(qiáng)“房地產(chǎn)還有20年的好日子”的說(shuō)法，他認(rèn)為，好日子也就三五年的時(shí)間。

　　“樓市回暖的基礎(chǔ)并不牢靠，因?yàn)闃鞘谐山粩?shù)量和價(jià)格等指標(biāo)環(huán)比緩慢上升，但是，新增投資、新開(kāi)工面積、新購(gòu)?fù)恋?，同比還是下降的。回暖的重要標(biāo)志就是拿地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，所以對(duì)房地產(chǎn)期望不要太高。”朱中一表示。

　　秦虹則認(rèn)為，調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度不可能復(fù)制十年前的速度，增速必然減緩，但是這樣反而可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展空間，不會(huì)在兩三年內(nèi)將增長(zhǎng)空間消耗殆盡。此外，未來(lái)二手房的交易空間一定會(huì)大于新建商品房。

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