開發(fā)商豪賭未來樓價，或致調(diào)控政策再度收緊

　　新快報記者 陳齊

　　上月，廣州賣地收入高達76億元，與10月份一起創(chuàng)下下半年賣地高峰，芳村地王更是分外搶眼。而在全國多個城市，拿地?zé)岢备觾疵?，上月?天內(nèi)有5個城市的地王紀(jì)錄被刷新。業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商年底瘋狂拿地顯示樓市回暖后開發(fā)商資金充裕，另一方面，更顯示開發(fā)商看好后市，認(rèn)為未來市場能承受得起更高的樓價，這將推高樓價預(yù)期。不過，地王頻現(xiàn)也可能導(dǎo)致樓市調(diào)控政策從定向微調(diào)變?yōu)樵俣仁站o。

　　全國土地市場頻現(xiàn)地王

　　上周五廣州一口氣推出七幅地塊，不僅全部成功出讓，且荔灣區(qū)珠江以南、滘口大街以北、滘口涌以西AF010114地塊以樓面地價14832元/平方米成為芳村新地王。

　　據(jù)廣州市國土房管局網(wǎng)站顯示，11月，在原本應(yīng)該加入11月30日土地大戰(zhàn)的2宗花都宅地被中止后，廣州共賣地19宗，其中掛牌出讓15宗，協(xié)議出讓4宗。而在15宗掛牌出讓的地塊里，包括3宗住宅用地、6宗商業(yè)用地、4宗工業(yè)用地和2宗其他性質(zhì)用地。統(tǒng)計顯示，全月廣州政府賣地共得76億元，與同樣是推地高峰的10月份基本持平。

　　不僅是廣州，今年年底全國已普遍出現(xiàn)地王熱潮。一方面，各地頻繁推地，多幅地段位置較好市核心地塊的推出及其伴隨的（全市或區(qū)域）總價或單價“地王”沖擊房地產(chǎn)市場。

　　據(jù)統(tǒng)計，11月27日至11月30日這4天內(nèi)，北京、上海、深圳、南京以及成都5地地王紀(jì)錄相繼被刷新。值得一提的是，北京的準(zhǔn)地王和上海新晉地王的樓面地價均已超過3.38萬元/平方米，甚至此前南京不被看好的年內(nèi)全國總價地王也以56.2億元的總價成功出讓。

　　央企拿地較為“兇猛”

　　在此輪“地王熱”中，央企表現(xiàn)尤其搶眼。12月3日，保利地產(chǎn)以17.37億元拿下珠國土儲2012-13號地，成為珠海今年的地王。這是進入四季度以來保利地產(chǎn)拿到的第三塊“地王”。此前，10月10日，保利一日獨得兩地王。保利信報聯(lián)合體以45億元拿下徐匯區(qū)濱江地塊，折合樓板價27055元/平方米，溢價率為42.9%，成為今年以來上海的總價“地王”；同，長沙方面濱江新城B7地塊被保利萬科聯(lián)合體成功競得，成交價總計32.56億元，該地塊總使用面積約32萬平方米，樓面地價1萬元/平方米。

　　在整個市場“基本面”尚未完全回暖的市場背景下，市優(yōu)質(zhì)地塊基本上只能是少數(shù)大型房企的“游戲”，而對于大多數(shù)中小房企而言只能望而卻步。從目前拿地的企業(yè)來看，多數(shù)都是大型國企，小開發(fā)商想要分得一杯羹并不容易。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，市土地資源的稀缺性、土地市場價格相對較低、市中高端物業(yè)需求強勁及抗跌性能力強等多因素導(dǎo)致龍頭開發(fā)企業(yè)看好這些地塊。這在一定程度上導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)資源向龍頭開發(fā)企業(yè)不斷集中的趨勢，市場集中度也會伴隨著市場的發(fā)展逐漸提高。

　　業(yè)內(nèi)分析

　　地王或致調(diào)控政策再度收緊

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商年底資金充裕、房地產(chǎn)市場普遍回暖，成為年底地王頻出的重要原因，開發(fā)商現(xiàn)在敢于制造地王，意味著未來有信心推出高于目前市場售價的產(chǎn)品，對未來的市場前景較為看好。

　　有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年11月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為8791元/平方米，環(huán)比10月上漲0.26%，自2012年6月止跌后連續(xù)第6個月環(huán)比上漲，漲幅較10月擴大0.09個百分點。國家統(tǒng)計局發(fā)布2012年10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，也同樣反映出房價連續(xù)微幅上漲的態(tài)勢。

　　“無論以何種形式何種方式讓土地市場出現(xiàn)‘高溢價’、‘地王’現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場仍然以‘降價跑量’為主的環(huán)境下，土地市場出現(xiàn)‘高溢價’、‘地王’不是一件好事情。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，如果當(dāng)前土地市場正在醞釀2009年-2010年土地市場復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場走向出現(xiàn)偏差，調(diào)控效果功虧一簣，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”為主的時期轉(zhuǎn)為再度收緊。

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