經(jīng)過(guò)三季度樓市成交淡季不淡旺季不旺之后“銀十”開(kāi)端不如預(yù)期，樓市從“兩旺”再次走向“博弈”。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，今年房企通過(guò)高周轉(zhuǎn)策略快速回籠資金，一些房企甚至已完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)，將對(duì)四季度房?jī)r(jià)起到支撐作用；而與此同時(shí)，購(gòu)房者仍以剛需為主，促使房?jī)r(jià)缺乏上漲動(dòng)能。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)還存在著“上有封頂、下有兜底”的外部影響因素。受此影響，專(zhuān)家認(rèn)為，四季度房?jī)r(jià)將以平穩(wěn)為主，市場(chǎng)成交將較為樂(lè)觀。

　　房企：提前完成全年任務(wù)降價(jià)動(dòng)力不強(qiáng)

　　公開(kāi)資料顯示，龍頭房企前三季度業(yè)績(jī)亮眼，一些房企甚至已完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　前三季度，招商地產(chǎn)和世茂地產(chǎn)均已超額完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)。公告顯示，兩個(gè)企業(yè)全年銷(xiāo)售目標(biāo)分別為210億元和307億元，而截至9月底，這兩家房企已分別實(shí)現(xiàn)247億元和366億元銷(xiāo)售金額，提前完成全年任務(wù)。

　　同時(shí)，不少房企前三季度的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)已超過(guò)去年全年。1-9月，保利地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額756億元，同比增長(zhǎng)32%，超過(guò)去年全年的732億元；中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)919億港元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，超過(guò)去年全年的871億港元；綠城地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額355億元，超過(guò)去年全年的353億元。

　　此外，還有不少房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)不俗。恒大地產(chǎn)1-9月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額586億元，完成全年銷(xiāo)售計(jì)劃的73%；萬(wàn)科前三季度實(shí)現(xiàn)963億元銷(xiāo)售收入，全年業(yè)績(jī)破千億已毫無(wú)懸念。

　　世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)吳志輝認(rèn)為，得益于積極的去庫(kù)存行為，房企的現(xiàn)金流不斷好轉(zhuǎn)，短期償付能力逐步提升。因此，雖然四季度是傳統(tǒng)的沖業(yè)績(jī)時(shí)期，并且不少開(kāi)發(fā)商將會(huì)在四季度大量推盤(pán)，但受此前業(yè)績(jī)表現(xiàn)較好影響，一些房企可能會(huì)在市場(chǎng)上“打醬油”，總體來(lái)說(shuō)，價(jià)格爭(zhēng)奪幅度有限，房?jī)r(jià)很難下降。

　　購(gòu)房者：剛需為主漲價(jià)動(dòng)能有限

　　受快周轉(zhuǎn)策略影響，房企今年大量推貨，而此前的以?xún)r(jià)換量策略如今也給開(kāi)發(fā)商抗住價(jià)格撐了腰。

　　世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，三季度，超六成購(gòu)房者認(rèn)為周邊樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)不同程度上漲，進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)非常高的比例出現(xiàn)反彈，與2季度相比上升了5.1個(gè)百分點(diǎn)。而此前幾個(gè)季度，這一比例一直在下滑。

　　由于購(gòu)房者認(rèn)為周邊樓盤(pán)銷(xiāo)售活躍程度明顯提升，并認(rèn)為未來(lái)成交量會(huì)提升的比例持續(xù)增長(zhǎng)，因此近六成購(gòu)房者看漲未來(lái)房?jī)r(jià)，這也使得購(gòu)房者認(rèn)為未來(lái)半年適合購(gòu)房的比例出現(xiàn)下降。

　　“十一”期間舉行深圳秋季房地產(chǎn)交易會(huì)，由于價(jià)格優(yōu)惠不足，雖然場(chǎng)面熱鬧，但實(shí)際成交有限。作為傳統(tǒng)的沖業(yè)績(jī)時(shí)間段，購(gòu)房者對(duì)“十一”促銷(xiāo)普遍抱有一些期待，然而面對(duì)98折、99折這樣的常規(guī)促銷(xiāo)手段，購(gòu)房者普遍反映“這樣的價(jià)位，剛需真是購(gòu)不起！”，只能“再等等”“以后再說(shuō)”了。

　　對(duì)此，深圳中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)董事總經(jīng)理玉家雄認(rèn)為，受市場(chǎng)成交復(fù)蘇、資金有所積累影響，房企及時(shí)轉(zhuǎn)變以?xún)r(jià)換量的心態(tài)，改為較為進(jìn)取的價(jià)格策略，同時(shí)，促銷(xiāo)途徑及打折扣等優(yōu)惠方式也同步減少，是樓市從“兩旺”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;博弈”的主要原因。

　　但是，吳志輝認(rèn)為，由于目前成交客戶(hù)的主流依然是價(jià)格承受力較低的剛 需 人 群 ，投 資 客 占 比 僅 為 為13.6%，處于歷史地位，因此，剛需為主流的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)導(dǎo)致價(jià)格難以提升，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能有限。

　　上有封頂下有兜底四季度房?jī)r(jià)將以平穩(wěn)為主

　　在賣(mài)方降價(jià)動(dòng)力不足、購(gòu)方漲價(jià)動(dòng)能有限的情況下，專(zhuān)家認(rèn)為，四季度房?jī)r(jià)將以平穩(wěn)為主，成交將較為樂(lè)觀。

　　中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究主任宋丁認(rèn)為，受此前市場(chǎng)回暖影響，房企獲得了喘息的機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，樓市調(diào)控基調(diào)仍未改變，換屆后如果政策沒(méi)有太大的變化，剛需仍將是市場(chǎng)成交的主力。因此從供求關(guān)系來(lái)看，四季度房?jī)r(jià)難漲也難跌。

　　而從外部環(huán)境來(lái)看，房?jī)r(jià)也面臨著“上有封頂、下有兜底”的局面。

　　近期，為了控制房?jī)r(jià)漲幅，地方政府頻頻拿出新政。陜西規(guī)定地產(chǎn)項(xiàng)目合理利潤(rùn)率控制在10%左右，否則不發(fā)預(yù)售證；廣州區(qū)域限制高價(jià)樓盤(pán)入市；上海抽查成交價(jià)格較高等存在異常情況的商品住房項(xiàng)目……

　　宋丁認(rèn)為，在樓市調(diào)控基調(diào)未變的情況下，漲價(jià)面臨“上有封頂”的局面，一旦價(jià)格出現(xiàn)較大反彈，便會(huì)引來(lái)調(diào)控“新政”。

　　與此同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)正起著托市的作用。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值353480億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7 .7%。其中，一季度增長(zhǎng)8 .1%，二季度增長(zhǎng)7.6%，三季度增長(zhǎng)7.4%。與此同時(shí)，9月C P I重回“1時(shí)代”，同比上漲1.9%。

　　宋丁認(rèn)為，G D P和C PI的回落，意味著貨幣政策存在放松空間，從宏觀層面給四季度房?jī)r(jià)起到了兜底作用。吳志輝認(rèn)為，近期人民幣升值明顯，將會(huì)促使結(jié)匯速度加快，帶動(dòng)外匯占款數(shù)據(jù)攀升，四季度的流動(dòng)性將會(huì)相比三季度有所改善。

　　因此，他們認(rèn)為，四季度房?jī)r(jià)將處于平穩(wěn)階段，市場(chǎng)成交將較為樂(lè)觀。

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