別墅市場也打促銷戰(zhàn)？

　　一別墅承諾翻番回購

　　“返租回購”一般在商業(yè)地產(chǎn)或者是酒店式公寓、旅游度假項目中比較常見，住宅項目鮮有使用。然而，面對年底大量房源入市，競爭激烈的別墅市場涌現(xiàn)家玩“返租回購”的樓盤。這家樓盤正是江寧頗為知名的別墅樓盤中浩青溪莊園。

　　【驚人】

　　500萬購，10年后1000萬回購

　　近期南京在售項目中，好些樓盤推出返租形式促銷賣房，比如綠城水晶藍灣的超五星酒店、位于長江路的凱潤金城以及江寧湯山附近的湯城匯。不過這種形式在住宅市場極少有商家推行，更別說總價居高不下的別墅。

　　然而， 近日江寧別墅盤中浩青溪莊園放出消息，將推出一批實行返租回購的別墅房源。記者以購房者身份致電該盤售樓處時，一位銷售人員也證實確有此事。“我們有一批小院獨棟別墅參與此次活動。”

　　該銷售人員介紹，“業(yè)主收房之后，可以選擇交給中浩集團旗下的酒店代為運營，5年內(nèi)每年返還業(yè)主總房款6%的收益，每年業(yè)主還有28天的居住使用權(quán)，可以自由選擇到中豪集團旗下的黃山、青島等地的酒店度假。后5年，租金收益將按照業(yè)主6成、開發(fā)商4成的比例分成。10年后，如果不想要房子，我們將翻倍回購，比如原本總價500萬的房子，10年后業(yè)主不想要，開發(fā)商將以1000萬元回購。”據(jù)了解，該項目目前在售二期別墅房源，面積為330~753㎡，總價從496萬~2100萬不等。

　　該盤銷售人員還透露，近期購房還將推出一次性付款8.8折的優(yōu)惠，較便宜的一套總價大概是420萬左右，365㎡房源單價劃到1.15萬元/㎡左右。

　　記者粗略計算，以該盤總價420萬元的別墅為例，如果每年返還總房款6%，則業(yè)主每年獲得24萬元的收益，5年將獲得120萬元的收益，抵扣后總房款僅300萬元。

　　【調(diào)查】

　　別墅市場競爭白熱化

　　在眾多業(yè)內(nèi)看來，中浩青溪莊園的“返租回購”，也是出于回籠資金壓力下的無奈之舉，其實是一種低調(diào)的讓利降價行為。而中浩青溪莊園一位銷售負責人也坦言，“為了盡快資金回籠，才會推出那么大的促銷優(yōu)惠。”

　　也有觀點認為，一些別墅樓盤之所以會推出大力的促銷優(yōu)惠，除了年底回籠資金的壓力外，也跟近期別墅市場上激烈的競爭有關(guān)。根據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)的統(tǒng)計，在“金九銀十”期間，南京別墅共上市房源444套，19家別墅推出了新房源。其中10月南京別墅上市385套，超過了第三季度的別墅上市總量。而11月，南京將有12家別墅推近300套新房源。年前700、800套的上市量，對于別墅市場來說不容樂觀，促銷戰(zhàn)不可避免。一些樓盤已經(jīng)提前搶跑，例如，純新盤五礦九璽臺，近期頭次開盤的單價低至15000元/㎡。

　　“之前受‘限購’影響，遠郊別墅銷售不理想。”一位業(yè)內(nèi)人士分析，年底給予一定促銷手段也是意料之中。

　　【分析】

　　運營狀況決定能否兌現(xiàn)

　　中浩青溪莊園案場的陳經(jīng)理介紹，該盤交付之后，業(yè)主可以選擇中浩集團旗下的布瑞薩酒店代為運營。目前中浩青溪莊園的配套——四布瑞薩花園酒店已經(jīng)于今年8月交付運營。“我們的預(yù)想是，未來的裝修資金可能與業(yè)主五五分。”

　　據(jù)業(yè)內(nèi)介紹，旅游地產(chǎn)項目早有這種返租回購的度假別墅。比如在海南，海景度假別墅都是裝修成套間后營業(yè)，每間房的收益還是相當可觀的。而滿堂紅置業(yè)有多年別墅交易經(jīng)驗的張經(jīng)理介紹，目前江寧城市別墅的租金收益比較客觀，比如瑪斯蘭德和帝景天成的別墅月租金收益基本都在2萬元以上。“如果中浩青溪莊園按照酒店來運營的話，月收益可能還會遠遠超過2萬元。”記者走訪發(fā)現(xiàn)，南京遠郊一些運營良好的旅游度假別墅，每晚的入住費用開價基本都在800元以上，如白鷺島度假村。

　　“這種返租回購的別墅有一定風險，若市場震動較大，則有可能不能順利回籠資金，較壞的可能連房子都不能交付。”南京網(wǎng)尚研究機構(gòu)總經(jīng)理李智分析，旅游地產(chǎn)項目需要一定培育期，短期內(nèi)要獲得較高收益難度較大，除非有實力較強的運營公司和優(yōu)質(zhì)的旅游資源來支撐。

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