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寫(xiě)字樓市場(chǎng)漸成熱點(diǎn) 投資寫(xiě)字樓
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 446 次
正文:寫(xiě)字樓市場(chǎng)漸成熱點(diǎn) 投資寫(xiě)字樓
2006年,鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)放量集中而且規(guī)模巨大,大有“十年醞釀,一朝破曉”的氣魄,而市場(chǎng)銷(xiāo)售情況也呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì),在業(yè)界的廣泛關(guān)注下,寫(xiě)字樓市場(chǎng)正逐漸成為中原樓市新的熱點(diǎn)。
新生事物的出現(xiàn)總有一個(gè)被接受的過(guò)程,對(duì)從未涉足過(guò)寫(xiě)字樓投資的投資者來(lái)說(shuō),投資寫(xiě)字樓值得出手嗎?本期記者走訪(fǎng)寫(xiě)字樓投資者、業(yè)內(nèi)專(zhuān)家,一同探討寫(xiě)字樓市場(chǎng)存在的投資誤區(qū),希望能對(duì)有志于投資寫(xiě)字樓的消費(fèi)者提供投資參考。
投資前,自己先算算
“寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中透明度較高的領(lǐng)域,而且未來(lái)也將是投資者的頭選?!睂?duì)寫(xiě)字樓投資頗有研究的李馮先生向記者說(shuō)了他的投資經(jīng),“例如鄭東新區(qū)CBD的商務(wù)氛圍還在培養(yǎng)階段,現(xiàn)在入手,將來(lái)升值是必然的事?!?br>
不過(guò),“任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)”,這條投資界的“八字真言”在寫(xiě)字樓投資上更是如此,因?yàn)閷?xiě)字樓的投資數(shù)額較大,因此投資寫(xiě)字樓必須防范貶值風(fēng)險(xiǎn)。
按照國(guó)際專(zhuān)業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則,衡量一幢物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為“年收益×15年=房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)價(jià)”。若物業(yè)年收益×15年大于購(gòu)房款,則表明該項(xiàng)目尚具投資價(jià)值。
記者了解到,寫(xiě)字樓的按揭貸款多為六成以下、10年期限,因此需要投資者具有很高的頭付能力和強(qiáng)有力的還款能力,而在利率上,寫(xiě)字樓要高于住宅近1%。另外,還有購(gòu)置物業(yè)的稅費(fèi)、出租所涉及的稅費(fèi)、房產(chǎn)稅、頭次出租的高折價(jià)、物業(yè)管理費(fèi)用、自己的管理費(fèi)用、裝修、家具、房屋折舊費(fèi)用等需要交納的各種稅費(fèi),約占投資額的20%。用精工地產(chǎn)梁耀華的話(huà)來(lái)說(shuō)就是住宅是一種“生活資料”,而寫(xiě)字樓是一種“生產(chǎn)資料”,當(dāng)寫(xiě)字樓租不出去的時(shí)候,它只能閑置在那里,不但不會(huì)產(chǎn)生其他利潤(rùn)反而會(huì)消耗資金。
記者采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn),業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,寫(xiě)字樓投資較住宅投資常常是高風(fēng)險(xiǎn)與高收益并存。地產(chǎn)策劃經(jīng)理徐均指出,成熟商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓投資,回報(bào)率的透明度高,同時(shí)租客較為穩(wěn)定,投資風(fēng)險(xiǎn)較小。要瞄準(zhǔn)客戶(hù)群投資。如果投資,要選擇那些中、大企業(yè)青睞的寫(xiě)字樓,因?yàn)檫M(jìn)駐這些物業(yè)的公司水平相差不大,物業(yè)的檔次高,今后才會(huì)有較為穩(wěn)定的回報(bào)。
李馮則認(rèn)為,實(shí)力較強(qiáng)的投資者可以選擇產(chǎn)品具有一定市場(chǎng)前瞻性的純寫(xiě)字樓物業(yè),實(shí)力較弱的可選擇同區(qū)域內(nèi)的二線(xiàn)產(chǎn)品。從未來(lái)發(fā)展來(lái)看,選擇節(jié)能生態(tài)型寫(xiě)字樓和物業(yè)管理較為出色的寫(xiě)字樓將是保證未來(lái)租金收益的重要因素。他還告訴記者,在投資寫(xiě)字樓之前,應(yīng)清楚地核算出該樓盤(pán)的年回報(bào)率,合適則具有投資價(jià)值。
投資寫(xiě)字樓的“三門(mén)功課” 投資寫(xiě)字樓,有沒(méi)有技巧呢?答案是肯定的。通過(guò)對(duì)采訪(fǎng)中一些 的投資者、業(yè)內(nèi)專(zhuān)家觀點(diǎn)的綜合歸納,記者發(fā)現(xiàn)提前預(yù)習(xí)好以下四門(mén)功課肯定對(duì)你的投資大有益處。
課:寫(xiě)字樓等級(jí)須和企業(yè)“門(mén)當(dāng)戶(hù)對(duì)” 梁耀華分析指出,投資寫(xiě)字樓要注意兩大風(fēng)險(xiǎn),即等級(jí)風(fēng)險(xiǎn)和區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)。寫(xiě)字樓市場(chǎng)根據(jù)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域特征等因素還可以進(jìn)一步細(xì)分。不同等級(jí)的寫(xiě)字樓會(huì)與不同產(chǎn)業(yè)的不同企業(yè)相匹配??蛻?hù)在選擇的時(shí)候會(huì)按照自己的要求對(duì)符合條件的寫(xiě)字樓做全方位綜合評(píng)估,包括地段、通勤、運(yùn)營(yíng)成本以及寫(xiě)字樓本身的配套、物業(yè)等方面的軟、硬指標(biāo)。所以,對(duì)實(shí)力較強(qiáng)的投資者來(lái)說(shuō),要規(guī)避寫(xiě)字樓市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),就要在投資之初就充分了解客戶(hù)的需求、地塊的區(qū)域特征,再結(jié)合這些因素,選準(zhǔn)等級(jí);對(duì)于中小投資者,經(jīng)歷了住宅市場(chǎng)的調(diào)整時(shí)期,更需要用理性的觀念來(lái)看待市場(chǎng)機(jī)遇。畢竟任何市場(chǎng)的非理性營(yíng)利都是高風(fēng)險(xiǎn)的。
課:專(zhuān)挑“主區(qū)域”的寫(xiě)字樓作為企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體,寫(xiě)字樓的區(qū)位和地段很大程度上決定了其價(jià)值,好的寫(xiě)字樓一般位于城市商務(wù)或商業(yè)聚集區(qū),交通便利、商務(wù)氛圍濃厚才是寫(xiě)字樓價(jià)值的重要支撐。地產(chǎn)策劃經(jīng)理徐均提醒投資者,城市商務(wù)或商業(yè)聚集區(qū),區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚,人流、物流、信息流、資金流匯聚,商機(jī)勃發(fā)。是否位于城市的主區(qū),是衡量一幢寫(xiě)字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的頭選要素。
第三課:物業(yè)品質(zhì)不能“看上去很美” 寫(xiě)字樓投資并非撿到籃子里的都是菜,對(duì)于一些物業(yè)來(lái)說(shuō),也許看上去很美,但不一定適合投資。鄭州大學(xué)綜合設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)方敏華提醒投資者,對(duì)于實(shí)際使用的企業(yè)來(lái)說(shuō),寫(xiě)字樓的品質(zhì)至關(guān)重要,它包含了很多方面的內(nèi)容,如交通的便利程度;停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì)是否合理?;物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等,都需要逐一比較、現(xiàn)場(chǎng)觀察、實(shí)地感受。
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