以煤炭化工為產(chǎn)業(yè)支撐的河南鶴壁，為了應(yīng)對(duì)因煤炭開(kāi)采而出現(xiàn)的采空區(qū)問(wèn)題，早在1992年就開(kāi)始在老城區(qū)40公里外的地方建設(shè)新區(qū)，是河南省個(gè)建設(shè)新區(qū)的地級(jí)市，這個(gè)新區(qū)成為現(xiàn)在的淇濱區(qū)。

 　　然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這個(gè)建設(shè)歷史已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)20多年的新區(qū)，到目前為止，還是個(gè)空心之城，變成了“睡城”。

 　　不僅如此，本已十分冷清的新區(qū)還在繼續(xù)擴(kuò)張，根據(jù)河南省委、省政府較新批復(fù)的《鶴壁新區(qū)建設(shè)總體方案》，鶴壁新區(qū)規(guī)劃面積約130平方公里，這個(gè)面積與“鬼城”康巴什的規(guī)劃面積155平方公里大體相當(dāng)。

 　　調(diào)查一

 　　地產(chǎn)供大于求，工業(yè)重市地產(chǎn)先行

 　　淪為“鬼城” 常州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型錯(cuò)投房地產(chǎn)

 　　上海、南京等外地購(gòu)房者占據(jù)了60%，本地拆遷戶(hù)和小老板則每戶(hù)握有好幾套房產(chǎn)，而本地低收入者和外來(lái)打工者則購(gòu)不起房。

　　素有吳文化發(fā)源地、富庶繁華之美譽(yù)的江蘇常州，因其新城區(qū)樓盤(pán)集中，入住率不高，且大量商品房積壓，被稱(chēng)為繼鄂爾多斯之后又一“鬼城”。甚至業(yè)界做出悲觀預(yù)期，認(rèn)為常州樓市庫(kù)存量如此之大，空置率如此之高，未來(lái)難有大發(fā)展。

 　　“鬼城”之說(shuō)是否言過(guò)其實(shí) 傳統(tǒng)工業(yè)強(qiáng)市常州緣何吹起了地產(chǎn)泡沫 春節(jié)剛過(guò),記者深入常州調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在常州無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅項(xiàng)目都面臨供大于求的狀況，常州的地產(chǎn)泡沫已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

 　　對(duì)于“鬼城”之說(shuō)，記者多次試圖聯(lián)系常州官方，但其卻三緘其口，不給予回應(yīng)。

 　　誰(shuí)在制造泡沫?

 　　白天鮮見(jiàn)人、晚上少亮燈的常州市武進(jìn)區(qū)武宜路兩側(cè)巋然聳立的高大樓盤(pán)，是多家媒體將常州稱(chēng)為“鬼城”的直接證據(jù)。

 　　武進(jìn)于1995年撤縣建市，2002年撤市設(shè)區(qū)，是常州市近年來(lái)打造的“南部新城”。貫穿南北的武宜路就位于武進(jìn)區(qū)。武宜路北連常州舊城的蘭陵北路，向南則延伸至武進(jìn)新城區(qū)，堪稱(chēng)常州新樓盤(pán)薈萃之地。在武宜路上匯集了德禾豪景、新城香溢紫郡[較新消息價(jià)格戶(hù)型點(diǎn)評(píng)]、星河國(guó)際、四季城、新城吾悅廣場(chǎng)、綠地白金漢宮、綠城[簡(jiǎn)介較新動(dòng)態(tài)]玉蘭廣場(chǎng)、華美庭等十多個(gè)樓盤(pán)，這些樓盤(pán)總建筑面積甚至超過(guò)了500萬(wàn)平方米，其中不乏超級(jí)樓盤(pán)，如星河國(guó)際建筑面積達(dá)到180萬(wàn)平方米，大部分樓盤(pán)正處于銷(xiāo)售期。

 　　“武進(jìn)區(qū)的一些樓盤(pán)夜晚亮燈率確實(shí)不太高，一到晚上，這些大樓都是漆黑一片。”常州一位載著記者在武進(jìn)城區(qū)轉(zhuǎn)悠的出租車(chē)司機(jī)李飛(化名)說(shuō)，李飛的話(huà)得到了多個(gè)當(dāng)?shù)鼐用竦恼J(rèn)同。

 　　記者近日實(shí)地走訪(fǎng)常州市武進(jìn)區(qū)的多個(gè)新盤(pán)后發(fā)現(xiàn)，確有不少小區(qū)存在夜晚亮燈率只有兩三成的情況。

 　　“一些剛交付的樓盤(pán)，入住率肯定不會(huì)太高，有些人購(gòu)了房但一時(shí)沒(méi)錢(qián)裝修也會(huì)延緩入住時(shí)間，”李飛告訴記者，“武進(jìn)工業(yè)發(fā)達(dá)，小老板很多，大多會(huì)先給子女購(gòu)上幾套房先放著。此外，拆遷戶(hù)手里普遍都握有好幾套房，再加上炒房的和沒(méi)賣(mài)出去的，種種原因造成了當(dāng)下的狀況。”

 　　記者實(shí)地調(diào)查了解到，常州的房?jī)r(jià)與周邊其他城市相比，并不算高，其房?jī)r(jià)大都集中在6000元~8000元/平方米，市區(qū)域的房?jī)r(jià)在每平方米1萬(wàn)元左右。

 　　正是這相對(duì)不太高的房?jī)r(jià)，吸引了大量周邊城市，尤其是上海、南京等地的購(gòu)房者。在某售樓部記者看到，很多來(lái)看房的車(chē)子都是掛著上海、南京的牌子。一位來(lái)自上海不愿透露姓名的購(gòu)房者告訴記者，之所以到這邊來(lái)購(gòu)房，是因?yàn)樯虾５姆績(jī)r(jià)太高，而隨著高鐵的開(kāi)通，到常州也比較方便。

 　　常州本地一家房地產(chǎn)網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2012年常州樓市成交量中，外地人購(gòu)房者占據(jù)了60%左右。

 　　“不過(guò)，在武進(jìn)更多的人是來(lái)自于其他地方在這兒打工的年輕人，他們確實(shí)有剛性需求，但是以他們的薪水，想在這里購(gòu)上一套房子幾乎沒(méi)有可能。”李飛告訴記者。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年常州全市登記暫住人口133.1萬(wàn)，其中武進(jìn)區(qū)占比超過(guò)50%，達(dá)到近70萬(wàn)人。而2011年武進(jìn)區(qū)常住人口為160萬(wàn)，暫住人口占到常住人口的近一半，這些暫住人口暫住地點(diǎn)主要為出租房屋、單位內(nèi)部和工地現(xiàn)場(chǎng)，根本不可能在當(dāng)?shù)刭?gòu)房子。

 　　由于當(dāng)?shù)氐褪杖胝吆屯鈦?lái)打工人員無(wú)錢(qián)購(gòu)房，而大量房子都讓外地人購(gòu)走卻很少在當(dāng)?shù)鼐幼?，本地房產(chǎn)所有者則又大多擁有多套住房，讓武進(jìn)區(qū)的很多樓盤(pán)顯得空蕩蕩，實(shí)際上這幾年常州房?jī)r(jià)也在這些外地人購(gòu)房的助推下，上漲迅速。

　　個(gè)人住房擁有率嚴(yán)重飽和

 　　需求有限，供應(yīng)過(guò)量，導(dǎo)致常州市的住宅房產(chǎn)存量大量過(guò)剩。

 　　據(jù)常州市房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)，截至2012年底，常州市商品房的存量約為1360萬(wàn)平方米，去化周期約20個(gè)月。同策咨詢(xún)提供的數(shù)據(jù)則顯示，同期常州商品住宅的存量約為679萬(wàn)平方米，去化周期約14個(gè)月，整體去化壓力較高。

 　　2010年8月末，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局常州調(diào)查隊(duì)曾對(duì)常州市市區(qū)52個(gè)社區(qū)的2167戶(hù)居民家庭，進(jìn)行住戶(hù)基本情況抽樣調(diào)查顯示，常州市城市居民自有房擁有率達(dá)96.1%，擁有兩套及兩套以上住房的居民家庭達(dá)25.4%。抽樣調(diào)查還顯示，常州市市區(qū)居民戶(hù)均住房建筑面積達(dá)99.3平方米，人均住房建筑面積為34.7平方米。若從剛需角度來(lái)看，常州市房地產(chǎn)在2010年8月份就已經(jīng)趨于飽和。

 　　2012年底，常州市常住人口(含在常州居住半年以上的外來(lái)人口，扣除本地戶(hù)籍人口外出半年以上的人口)總量達(dá)468.68萬(wàn)人，而2010年常州全市常住人口為459.20萬(wàn)人，2012年人口比2010年增加了9萬(wàn)人。而2011年常州市區(qū)住宅新增供應(yīng)量568.17萬(wàn)平方米;2012年常州市區(qū)住宅預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量538萬(wàn)平方米，即便新增的9萬(wàn)人都成為常州的剛需市場(chǎng)，兩年新增的一千多萬(wàn)平方米的住宅供應(yīng)量，還是顯得過(guò)于龐大。

 　　住宅地產(chǎn)還不是較嚴(yán)重的，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫才讓人感覺(jué)到危機(jī)四伏。

 　　“如果真要說(shuō)危機(jī)，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的泡沫才是常州樓市真正面臨的問(wèn)題。”一位常州本地開(kāi)發(fā)商告訴記者，住宅銷(xiāo)售的壓力其實(shí)不算太大，但商業(yè)物業(yè)已明顯供過(guò)于求，現(xiàn)在大商場(chǎng)普遍生意不好，在建的城市綜合體還有十幾個(gè)。

 　　據(jù)當(dāng)?shù)刂薪闄C(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前常州已經(jīng)投入使用或者在建的城市綜合體項(xiàng)目約有30個(gè)，并且體量動(dòng)輒幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)平方米。

 　　大量的商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致大商場(chǎng)里的商戶(hù)經(jīng)營(yíng)慘淡。“現(xiàn)在常州的大商場(chǎng)生意都挺一般的，如果是散售的就更不用說(shuō)了，基本上是一塌糊涂，”吾悅廣場(chǎng)里一位商戶(hù)告訴記者，“僅武進(jìn)商圈現(xiàn)在就有吾悅廣場(chǎng)、又一城、茂業(yè)、新天地、新城上街、樂(lè)購(gòu)等，將來(lái)萬(wàn)達(dá)[簡(jiǎn)介較新動(dòng)態(tài)]還要進(jìn)來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。”

 　　記者實(shí)地走訪(fǎng)了武進(jìn)區(qū)的多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目后也發(fā)現(xiàn)，不少商場(chǎng)的打折幅度已經(jīng)低至3~4折，即使在周末，人流量還是不多。

 　　支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)投地產(chǎn)

 　　2月17日，常州媒體也對(duì)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)業(yè)在常州市產(chǎn)業(yè)中的比重過(guò)大，表達(dá)了擔(dān)憂(yōu)。“從2012年度企業(yè)榜單，也看出常州產(chǎn)業(yè)的短板：工業(yè)企業(yè)中，產(chǎn)業(yè)偏‘重’;服務(wù)業(yè)中，地產(chǎn)公司占了重頭。在此次服務(wù)業(yè)五星企業(yè)榜單33家服務(wù)企業(yè)中，地產(chǎn)置業(yè)公司依然超過(guò)20家，占60%以上。”

 　　常州市的五企業(yè)是所有企業(yè)中納稅額較高的企業(yè)，其標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)當(dāng)年上繳入庫(kù)稅金額評(píng)定企業(yè)。得分前10名且上繳入庫(kù)稅金5000萬(wàn)元以上(含5000萬(wàn)元)的企業(yè)，評(píng)為“五星企業(yè)”;服務(wù)業(yè)五企業(yè)榜單中，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)幾年都占據(jù)著絕大比重。

 　　常州有關(guān)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，一方面顯示出常州房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)力，但也反映出常州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展不均的現(xiàn)狀。

 　　常州市人民銀行支行鄭文清在其論文《地方財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依存度的分析與探究——基于江蘇常州的實(shí)證分析》中寫(xiě)道，常州市房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方稅收收入的比重自2007年以來(lái)一直保持在20%以上，較高時(shí)曾達(dá)30%以上，在地方財(cái)政收入的比例中，也保持在10%左右。而常州市的土地出讓收入，近幾年以來(lái)也長(zhǎng)期保持在地方財(cái)政收入的40%以上。例如，2010年常州市的土地出讓收入達(dá)到271.94億元，當(dāng)年其財(cái)政收入為643.17億元，前者占后者的比重達(dá)到42.28%。

 　　2012年，北京、上海等一線(xiàn)城市的土地出讓金大幅下降。而二線(xiàn)城市常州躋身前十，位于榜單第五位，土地出讓金總額為216.41億元，漲幅比2011年同期超過(guò)80%。

　　從簽約價(jià)格上看，2012年1~11月常州住宅或商服用地出讓金額2543700萬(wàn)元，相較于2011年1~11月出讓金額1955643萬(wàn)元上漲了588057萬(wàn)元，同比上漲30%。

 　　而在前兩年興起的由一線(xiàn)城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線(xiàn)城市的熱潮中，大量知名房企紛紛在常州“攻城略地”。星河地產(chǎn)于2009年頭次進(jìn)入常州，便在武進(jìn)區(qū)武宜路成功拍下近千畝土地，類(lèi)似情況也發(fā)生于綠地集團(tuán)[簡(jiǎn)介較新動(dòng)態(tài)]、綠城集團(tuán)[簡(jiǎn)介較新動(dòng)態(tài)]、招商地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 較新動(dòng)態(tài)](000024.SZ)、九龍倉(cāng)、華潤(rùn)置業(yè)等眾多知名房企。

　　“當(dāng)時(shí)，大家都很樂(lè)觀，有種‘大躍進(jìn)’的味道，常州的空氣中都彌漫著一種興奮感。”常州一位開(kāi)發(fā)商告訴記者。

 　　常州市國(guó)土局網(wǎng)站發(fā)布的2009年武進(jìn)城區(qū)經(jīng)營(yíng)性土地交易情況一覽表顯示，當(dāng)年武進(jìn)區(qū)共出讓經(jīng)營(yíng)性用地31塊，其中不乏大開(kāi)發(fā)商的身影。僅星河地產(chǎn)一家就在武宜路拍下近千畝土地，綠地集團(tuán)聯(lián)合上海云峰集團(tuán)、江蘇恒元地產(chǎn)在武進(jìn)共拿下五幅土地，出讓面積約25萬(wàn)平方米。

 　　根據(jù)約兩年的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，這些體量巨大的住宅項(xiàng)目現(xiàn)今都已陸續(xù)入市，集中供應(yīng)帶來(lái)的高庫(kù)存，讓開(kāi)發(fā)商面臨不小的壓力。

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